La vivienda nueva, el único inmueble que podría no depreciarse por la COVID-19

Según un reciente informe de la consultora KPMG, realizado en colaboración con la CEOE, las compañías del sector inmobiliario consideran que los precios van a bajar este año, con la excepción de la vivienda nueva. En concreto, el 66% de los encuestados considera que la de obra nueva subirá sus precios o los mantendrá estables. En relación a los inmuebles de segunda mano, solo el 28% piensa que no se depreciarán.

Estas estimaciones van en línea con las últimas cifras dadas a conocer por el INE, según las cuales la venta de viviendas de obra nueva registra cifras récord desde 2014 pese a la pandemia. En concreto, durante febrero de 2021 se vendieron 10.130 viviendas nuevas (un 23,5% del total) y 33.055 de segunda mano.

Volviendo al estudio de KPMG, titulado 'Perspectivas España 2021', se habla de un contexto de incertidumbre en el que las empresas inmobiliarias han tenido que revisar sus planes de negocio para adaptarlos a una nueva realidad que ha generado tensión en sus finanzas.

El sector es optimista en sus previsiones para este año, pues la mitad de los encuestados estima que su facturación se elevará en 2021. Sin embargo, los profesionales también consideran que la recuperación no llegará antes de 2022. Un 38% de los encuestados piensa que llegará incluso más tarde.

El 22% de los encuestados espera que aumente la inversión en el sector este año.

Lo cierto es que, en este contexto, cerca de uno de cada cinco encuestados (22%) espera que aumente la inversión en el sector este año. Por lo tanto, el 78% considera que la tendencia de la inversión será incierta, plana o incluso bajista. 

La mayoría los encuestados dijo que contemplaba este escenario en el caso de los locales comerciales (97%) y de las oficinas (84%). También son muy unánimes en la tendencia a la baja en la concesión de créditos para la adquisición de inmuebles: dos de cada tres prevén que caigan.

Se descarta la burbuja inmobiliaria

El 66% de los encuestados por KPMG cree que la concesión de créditos caerá este año, si bien el porcentaje se reduce hasta el 50% cuando se les pregunta por la concesión de créditos en su comunidad autónoma.

Los factores que determinarán estas variaciones serán las renegociaciones con los inquilinos, la rentabilidad o el acceso a la financiación, según apunta Javier López Torres, senior advisor responsable de Real Estate de KPMG en España.

No se percibe riesgo de burbuja inmobiliaria en el sector en los próximos tres años.

Eso sí, las empresas del sector descartan el estallido de una burbuja inmobiliaria en los próximos tres años: la mitad cree que el riesgo de que se produzca es bajo y el 31% estima que el riesgo es cero. Por otro lado, la mayoría (75%) apunta a la idea de que el alquiler registrará una tendencia al alza frente a la adquisición de vivienda.

La recuperación del sector, en 2022

A grandes rasgos, las cifras que maneja el sector apuntan a que la recuperación del mercado inmobiliario no llegará antes de 2022. Asimismo, el 47% de las empresas considera que la situación actual es regular.

Por otro lado, el 52% de los encuestados cree que aumentará su facturación en 2021, aunque un 38% no considera que recuperará las ventas previas a la pandemia por la COVID-19 hasta 2022. Ese mismo porcentaje sitúa esa fecha en 2023. Por último, un 42% de las empresas que respondieron a la encuesta prevé aumentar su plantilla este año.  

La vivienda de obra nueva, la más fuerte

Las previsiones relativas a la obra nueva son mejores que las de la vivienda de segunda mano. Por ejemplo, ante la pregunta '¿cómo estima que van a evolucionar los precios de los inmuebles en 2021 en España -en relación a la vivienda nueva?', el 25% respondieron que subirán, un 34% que bajarán y un 41% que se mantendrán estables. De acuerdo con estos resultados, el 66% considera que la vivienda de obra nueva subirá sus precios o los mantendrá estables.

La respuesta varía al referirse a la vivienda de segunda mano: un 9% apuesta por una subida de precios, un 72% por una bajada y un 19% estima que se mantendrán estables.

Preguntados por la evolución de los precios en su comunidad autónoma, las respuestas son muy similares. En lo que respecta a la vivienda de obra nueva, el 38% espera descensos, el 28% confía en subidas y el 34% considera que se mantendrán estables. En cambio, cuando hablan de viviendas de segunda mano, el 9% espera subidas de precios en su comunidad autónoma, el 69% apunta a descensos y un 22% a la estabilidad.

En el caso de las oficinas y de los locales comerciales, la opinión mayoritaria, tanto a nivel nacional como por comunidades autónomas, apunta a un claro descenso. La caída de las oficinas y los locales, tanto a nivel nacional como de comunidad autónoma, se estima en un 84% y 97%, respectivamente.

Cifras similares desde Efimad 2021

Estos datos son consecuentes con los vertidos a lo largo de la VI Edición de Efimad2021 (Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid) desde las tres perspectivas: oferta, demanda y precio.

Judit Montoriol, lead economist de CaixaBank Research, explica que desde el punto de vista de la demanda de obra nueva, la recuperación ha sido bastante importante. De hecho, a finales de 2020 el promedio de compraventas mensuales de vivienda nueva era muy similar al de 2019.

Por el lado de la oferta, la economista añade que los datos sobre visados de obra nueva siguieron un patrón similar al de la demanda, con una caída en el segundo trimestre de 2020 y una posterior recuperación. También apunta datos positivos en indicadores tales como los afiliados a la seguridad social, el consumo de cemento o la confianza en el sector.

Hay muchos datos positivos que apuntan a una mejora en la oferta inmobiliaria.

Por último, Montoriol señala que, por el lado del precio, se ha detectado una ligera moderación, pero el impacto ha sido reducido. “En 2021 puede producirse una cierta corrección de precios de alrededor del 2% en la primera parte del año, para luego comenzar a crecer de nuevo”. “En este caso, añade, la evolución de la obra nueva y de segunda mano es diferente. Los precios de la vivienda de obra nueva crecen con fuerza. Sin embargo, los precios de la vivienda de segunda mano aumentan más despacio”.

Por lo tanto, la vivienda de obra nueva es el único inmueble que podría no depreciarse próximamente. Incluso, en la medida en la que la recuperación se haga más palpable, se prevé una subida en los precios.