¿Crisis o estabilización del mercado inmobiliario? Los promotores y expertos responden

¿Se encuentra el mercado inmobiliario entrando en una nueva crisis o simplemente se trata de una estabilización? Tal y como ya hicimos para conocer los mayores temores del comprador de obra nueva, Housage ha hablado con los promotores y especialistas del sector presentes en el pasado SIMA Otoño 2019 para conocer su opinión sobre qué esta ocurriendo en el mercado inmobiliario español y cuál es su previsión del precio de la vivienda en 2020.

El mercado inmobiliario frena su crecimiento de los últimos años

Las últimas cifras difundidas esta semana por Eurostat hacen que la pregunta que ya venía planteándose desde hace algún tiempo en el sector inmobiliario cobre más actualidad que nunca: ¿qué está ocurriendo en el mercado? ¿Se avecina una burbuja inmobiliaria en 2020 o simplemente se han estabilizado unas ventas que en los últimos años habían vuelto a coger una buena velocidad de crucero (eso sí, nunca comparable a la de los tiempos precrisis)?

España fue el país de la Unión Europea que mayor caída experimentó en el sector de la construcción el pasado mes de septiembre: un 10% menos que en el mismo mes de 2018, frente al 0,3% que aumentó en el conjunto de los 28 países de la Unión Europea. Los números tampoco son buenos en la comparación agosto-septiembre de 2019, periodo en el que la actividad de la construcción cayó un 2,4% en suelo nacional.

Desaceleración sí, crisis no

Numerosos expertos del sector reconocen que las ventas se han ralentizado, pero la conclusión generalizada es que se trata de una fase de estabilización y en ningún caso del preámbulo de una nueva crisis del ladrillo.

Asimismo, y según explican, esta desaceleración depende mucho de la zona, ya que hay plazas fuertes (sobre todo las principales ciudades españolas) en las que se vende todo lo que construye. "El mercado tiene que pasar por una fase de enfriamiento para luego seguir subiendo. En ningún momento pensamos que el ciclo está terminado o que vaya a haber crisis", afirma David Zorzo, delegado comercial de Hi! Real Estate. "Venimos de unos años, sobre todo los dos últimos, en los que el mercado quizá se ha recalentado y ahora predomina la prudencia. Pero se siguen cerrando operaciones, y aunque hay algo más de incertidumbre, creemos que es simplemente una ralentización".

"Nosotros desarrollamos viviendas en la zona centro de Madrid, porque entendemos que es donde no hay riesgo, no hay ciclos, y siempre se mantiene una estabilidad y una seguridad enormes", explica Juan José Perucho, vicepresidente y director general del Grupo Ibosa, confirmando que la capital continúa siendo uno de los mercados más activos en la venta de viviendas. "En Madrid, toda la obra nueva se vende enseguida", ratifica Vicente Pedrero García, responsable del Canal Online de Centro Comercial Inmobiliario. "Eso está haciendo que los precios estén subiendo una barbaridad, porque además el mercado de alquiler en Madrid está por las nubes. La verdad es que el mercado inmobiliario está funcionando un poquito a dos velocidades: a medida que te vas alejando del centro de las ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga…) van bajando los precios. Todavía hay bastante restos de la crisis anterior, pero en los núcleos de las grandes ciudades todas las promociones van como un tiro", aclara Pedrero.

Sobre la evolución del mercado, Perucho considera que "mientras que el precio de la vivienda suba por encima del IPC llegará un momento en el que caiga, porque no puede haber una divergencia entre la capacidad de pago de las personas y el precio de las viviendas. Entonces, cuando empieza a haber una espiral de precios, más tarde o más temprano, cae. Además, desde el punto de vista del volumen, cuando hay etapas en las que se venden más viviendas de lo normal llega un momento en el que pasa exactamente igual".

Borja Bernal, gerente de Promociones de Gestiono, también habla de un periodo de estabilización en la venta de inmuebles: "estamos en una fase de meseta. No veo visos de que el precio vaya a subir mucho más, pero tampoco de que vaya a bajar. Llevamos unos años con una demanda alta, y ahora dicen que se va a ralentizar un poco. De momento, nosotros vemos que se mantiene constante: es verdad que no es tan alegre como hace unos meses, pero de ahí a que vaya a caer la vivienda, no lo veo", concluye.

Moderación de los precios de las viviendas

Sobre la evolución de los precios, el gerente de Promociones de Gestiono añade que "hemos pasado de unos años en los que los estaban bastante bien, porque cayeron bastante después de la burbuja. Han sido unos buenos años, en los que todo ha vuelto a su sitio. Ahora, en el último año, ha habido una demanda muy fuerte de vivienda, sobre todo en Madrid y en las grandes ciudades de España, y esto ha generado que hayan vuelto a subir un poco los precios, tanto del suelo como de las propias constructoras, que se han visto un poco sobrepasadas."

Javier Castellano, director de Comunicación de Gilmar, comparte la idea de que el sector se encuentra estabilizado: "Lo que ha pasado es que hubo una cierta alerta cuando se salió de la crisis y el sector empezó a recuperar los precios. Como en cualquier otro mercado, cuando se activa otra vez la demanda, la oferta vuelve a activar sus precios y llega a un nivel donde estamos ahora. Ahora mismo hay alarmismo, pero ni hay parón, ni se vuelve a la crisis. Ahora mismo hay una tensión de mercado: vendo un activo y pongo un precio; si no lo vendo tendré que bajar el precio, porque el que manda es el mercado. Creo que estamos en un momento de estabilización del mercado", resume Castellano.

Lo que está claro es que las ventas se han resentido y que sí hay cierta incertidumbre sobre lo que pasará en un futuro próximo. "Hay mucha incertidumbre por la situación nacional e internacional. A corto plazo hay un pequeño estancamiento, espero que por una incertidumbre económica condicionada por la política", apunta Óscar Almau, director comercial del Grupo Inmobiliario Ferrocarril. "Confío en que vuelva a haber una estabilidad política y al final, como ocurre en toda actividad comercial, el dinero comience a fluir mucho más. El nivel de depósito de los españoles en los bancos es el más alto de toda la historia: ha habido una capacidad de ahorro muy grande, dinero hay. Pero el dinero tiene que tener unos entornos y unas bases de seguridad. Ahora mismo soy positivo a corto plazo y bastante positivo a medio plazo, sentencia Almau.

"Dependiendo de la zona, sí hemos notado bajones", confirma Ana Muñoz Rey, directora comercial de ACP LEVEL. "En Barcelona está la cosa un poquito más calmada, pero en Madrid todo sigue más o menos bien. Creo que el mercado se va a estabilizar, no va a seguir creciendo ni va a haber ningún tipo de revolución: se van a estabilizar las ventas de viviendas según las necesidades normales del mercado. Eso sí, habrá ciertas zonas en las que se note, que ya se está notando, esa caída. Pero yo no veo que haya crisis", sentencia Muñoz.

En resumen, los expertos del sector inmobiliario reconocen cierta incertidumbre debido a la situación económica internacional y a la inestabilidad política en España. También hablan de una posible contención o incluso descenso de los precios de la vivienda, sobre todo en las zonas con menor oferta.

No obstante, consideran que el mercado se encuentra actualmente en una fase de estabilización tras los buenos años de ventas que han seguido a la crisis, una crisis que descartan que vuelva a azotar al sector.