Parcelas con casa: qué debes tener en cuenta al comprar una

Las parcelas con casa son el sueño de muchos compradores que desean vivir en contacto con la naturaleza, con mayor privacidad y disfrutando de más espacios exteriores. Si quieres huir de la ciudad y piensas comprar una casa con terreno para poder cultivar tu propio huerto, llevar una vida más saludable, etc., conviene que tengas en cuenta algunas cuestiones antes de realizar la compra de uno de estos terrenos en venta.

No olvides que, aunque no debería ser así, no todas las parcelas con casa cumplen todos los requisitos legales. En primer lugar, es posible que la vivienda haya sido construida sin respetar las normas urbanísticas preceptivas. También, que el terreno no sea urbanizable (por ejemplo un suelo rústico), y que por lo tanto no sea apto para albergar una vivienda convencional.

Todas estas irregularidades pueden hacer que tengas problemas a la hora de vivir en algunas parcelas con casa o incluso, en los casos más extremos, que tengas que derribar el inmueble.

Para evitar todos estos posibles incidentes es importante que tomes nota de los requisitos fundamentales que deben cumplir las parcelas con casas. Por otro lado, si eres de los que prefieres comprar un terreno para construir su propia casa, en el anterior enlace te ofrecemos algunas claves.

Comprueba que el suelo es urbano 

El primer requisito a la hora de elegir una parcela con casa es confirmar que el suelo sobre el que está construida la vivienda está catalogado legalmente para ello. Es decir, que se trata de un suelo urbano porque dispone de todas las dotaciones básicas exigidas por la normativa urbanística (suministros de electricidad, agua, saneamientos…).

Puedes confirmar la condición edificable de un terreno en el Plan General de Ordenación Urbana del municipio en el que se encuentra o en el catastro. Como te comentábamos unas líneas más arriba, si el terreno es rústico o no urbanizable no se puede edificar una vivienda y, por tanto, la casa será ilegal (salvo en algunos casos concretos y si se cumplen unos requisitos -por ejemplo, si la edificación está relacionada directamente con la explotación del terreno-).

Otro aspecto importante: la existencia de viviendas en otras parcelas colindantes no significa necesariamente que tu suelo sea urbano (cada caso es un mundo). 

Confirma que la casa está registrada y cumple con la ley

Esta comprobación tienes que hacerla en el Registro de la Propiedad. Ahí podrás solicitar una nota simple para verificar si la propiedad tiene alguna carga pendiente (embargos, hipotecas, etc.). Es importante también confirmar que la construcción tiene la calificación de vivienda (y por ejemplo, no de almacén), para poder disponer de todos los servicios de una casa. Verifica, además, que no existan servidumbres en la parcela con casa, como paso de tuberías munipales, la próxima apertura de una calle... Son derechos adquiridos que no se pueden modificar. 

A continuación, solicita en el catastro una certificación catastral descriptiva y gráfica (así será posible comprobar que los datos de ambos registros coinciden).

Revisar la normativa municipal y autónomica te servirá, asimismo, para comprobar que la parcela y la casa cumplen con todas la leyes urbanísticas vigentes y tienen todas los permisos en regla. Ten cuidado, porque algunas zonas pueden tener restricciones particulares, por ser áreas protegidas por ejemplo, o limitaciones en la construcción (número de plantas, materiales, tipo de cubierta, etc.). Debes saber que aunque la casa esté inscrita en el Registro de la Propiedad, si no se ajusta a la normativa es ilegal, y por lo tanto puede ser castigada con una sanción e incluso con su demolición si la irregularidad es muy importante.

Asimismo, presta especial atención a que la vivienda respete los límites de edificabilidad de la parcela (los metros cuadrados que pueden edificarse en total contando todas las plantas construidas) y de ocupación (porcentaje de la superficie del solar que puede ocupar la casa). Por último, si tienes pensado realizar alguna reforma en el inmueble, confirma también que está permitida.

Licencias en regla

Las licencias es otro de los aspectos primordiales que debes tener en cuenta si estás peinando el mercado en la búsqueda de parcelas con casa. Toda vivienda precisa de una licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad que acredite que reúne todos los requisitos necesarios para vivir en ella. Si no se menciona en la escritura de la casa la existencia de esta licencia, se puede solicitar en el ayuntamiento, donde están archivados los documentos originales . 


Si la vivienda en la que estás interesado no cuenta con esta licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, lo primero que tienes que hacer es asegurarte de que ese inmueble cumple con la normativa municipal o autonómica (número mínimo de metros cuadrados, ventanas, etc.) para poder tramitar el documento. Sin él, la vivienda no será apta para residir y tampoco podrás dar de alta los suministros.

La tramitación de la cédula de habitabilidad debe ser realizada por un arquitecto o aparejador colegiado y el expediente debe presentarse en el ayuntamiento correspondiente. Si la casa tiene que ser reformada para ser legalizada, el arquitecto debe elaborar un proyecto de reforma y un expediente de legalización y presentarlos en el ayuntamiento. 

Financiación y gastos de compra de una parcela con casa  

Para la compra de parcelas con casas se puede pedir un préstamo hipotecario al banco igual que para la compra de una vivienda convencional. Eso sí, en algunos casos los bancos suelen financiar hasta el 70% del valor de tasación.

En el proceso de compra hay que firmar un contrato de arras para reservar la propiedad; firmar la escritura de propiedad ante notario y realizar la inscripción en el Registro. Esto supone pagar los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría (en este otro artículo te detallamos los gastos en la compra de una vivienda).   Finalmente, los principales impuestos que debes liquidar son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma) si compras la propiedad a un particular o el IVA (21%) si lo haces a una empresa.