En terrenos rústicos, ¿se puede construir una vivienda?

Todos los suelos están sujetos a una calificación urbanística que los distingue en tres categorías: urbano, urbanizable y no urbanizable. Estos últimos, también conocidos como terrenos rústicos o no adecuados, son aquellos en los que por diferentes motivos (características, localización, protección medioambiental, etc.) con carácter general no está permitida su urbanización y, por lo tanto, la edificación de viviendas.

Decimos "con carácter general" porque, contrariamente a lo que piensan algunas personas, sí existen algunas excepciones que permiten construir legalmente en viviendas en suelo rústico, siempre y cuando estén ligadas de alguna forma al suelo en el que se encuentran (explotaciones agrícolas, ganaderas, etc.) y su tamaño sea reducido en comparación con ese terreno.

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¿Qué es un suelo rústico?

Los terrenos rústicos o rurales son los que aparecen reflejados en el Plan General de Ordenación Urbana como no urbanizables por contar con algún tipo de protección específica (paisajística, de servidumbre, etc.) y/o estar destinados a usos diferentes: ganadería, agricultura, desarrollo de infraestructuras o servicios públicos, áreas verdes, etc.

Otra de las principales características de los suelos rurales es que, a diferencia del resto, muchas veces no cuentan con servicios urbanos y de abastecimiento (suministro de electricidad, agua, gas y red de saneamiento), consolidación edificatoria y conformidad con el planteamiento urbanístico.

A grandes rasgos, el suelo no urbanizable se divide en dos grupos:

• Suelo no urbanizable normal. Tiene las características que hemos mencionando anteriormente. Aunque con carácter general no permite urbanizar en él, en determinados casos y de acuerdo con las normativas de los municipios o comunidades autónomas correspondientes, sí permite construir edificaciones siempre y cuándo éstas estén relacionadas con la explotación del terreno.
• Suelo no urbanizable protegido. Se trata del terreno rústico que dispone de algún tipo de protección específica y que, en virtud de ella, prohíbe expresamente cualquier trabajo de urbanización. Son terrenos que deben ser protegidos íntegramente.

Como ves, la clave para saber de qué tipo de suelo estamos hablando no es su cercanía a una urbe, sino la calificación que tiene en la legislación urbanística. Así, puedes encontrarte con que dispones de suelo rústico, urbanizable o urbano.
 
Un aspecto muy relevante si dispones de un terreno rústico es que te asegures de que es de tu propiedad y de que así consta legalmente. En muchos casos se trata de terrenos heredados y que no siempre han sido delimitados correctamente. Además, no todos ellos están bien registrados de forma jurídica (escriturados) ni constan en el Registro de la Propiedad.

Por lo general, no se permite costruir en suelos rústicos, aunque hay contadas excepciones

La mayoría de los terrenos rústicos están dedicados a la explotación agraria, ganadera o forestal. En España hay muchos suelos rústicos con edificaciones antiguas en su interior. Algunos ejemplos son los caseríos, quintanas o casonas del País Vasco, las alquerías de Levante, los cortijos andaluces, los pazos gallegos, los cigarrales en Toledo o las masías en Cataluña. En su origen eran construcciones para facilitar o gestionar el trabajo agrícola, con graneros y establos en sus dominios. Algunos han sido recalificados y otros permanecen como terreno rústico.

Ejemplos de terrenos rústicos

Existen distintos tipos de suelos rústicos según la actividad que se desarrolla en ellos:

• Fincas agrícolas. Dedicadas al cultivo. Se dividen en función del tipo de cultivo para el que están preparadas. Por lo tanto, hay fincas agrícolas de secano y de regadío.
• Fincas ganaderas. Todas las dedicadas a la explotación pecuaria, del tipo fincas ganaderas de secano (prados y pastizales) o fincas ganaderas de regadío (prados).
• Fincas forestales. Dedicadas a la producción y comercialización de árboles, madera y sus derivados.
• Fincas cinegéticas. Terrenos destinados a la explotación de animales salvajes como cotos de caza públicos o privados. Se clasifican en función de la tipología de caza autorizada. Así, puede haber fincas de caza mayor para jabalís, ciervos, venados, gamos o muflones y fincas de caza menor para conejos, codorniz, liebre, tórtolas, perdices, faisanes, etc.
• Viviendas, masías y hoteles rurales. Fincas que sin ser edificables, sí permiten ejecutar construcciones para usos lucrativos como el turístico, el deportivo, el cultural, el científico o la enseñanza, si están vinculadas a los espacios naturales.

¿Cuándo se puede construir en suelos rústicos?

Ya sabes que, de entrada, en suelos rústicos no se puede construir edificaciones (para poder hacerlo se tendría que recalificar el terreno a urbanizable). Sin embargo, y dependiendo de la normativa de la zona, sí existen excepciones que permiten edificar en suelos rústicos y bajo determinadas premisas.

Para saber si puedes construir una vivienda en tu terreno rústico, lo primero que debes hacer por tanto es revisar la legislación existente (municipal, provincial, autonómica y estatal, por este orden). Esta normativa será la que establezca sí se puede o no edificar en estos terrenos no urbanizables (a priori) y bajo qué condiciones específicas puede hacerse.

Aunque, como ya te hemos dicho, los requisitos para edificar en suelos rústicos varían según cada zona, por lo general uno de los argumentos para autorizar la existencia de edificaciones en estos terrenos es su uso y explotación. Por lo tanto, algunas comunidades autónomas contemplan la edificación de viviendas -generalmente unifamiliares- siempre y cuando estén directamente relacionadas con la actividad del terreno, sean de dimensiones contenidas en relación con el tamaño de éste y respeten el entorno en el que se encuentran.

Por otro lado,  si en esa finca ya existe algún tipo de construcción puedes intentar rehabilitarla. Todo dependerá nuevamente de la legislación local. Por lo tanto, tendrás que acudir al ayuntamiento correspondiente a informarte y pedir los permisos necesarios, porque de lo contrario pueden obligarte a demoler lo que hayas construido. 

Cómo saber si tu terreno es rústico

Debido a las variaciones que afectan a cada rincón de España, la mejor forma de comprobar si tu suelo es rústico y puedes construir en él es consultar el Plan General de Ordenación Urbana y la normativa vigente en tu territorio. Te permitirá conocer la naturaleza de tu suelo (no urbanizable, urbanizable o urbano) y las reglas que rigen para él.

También puedes consultar la naturaleza del suelo en el catastro. Asimismo, puedes obtener otros datos de interés a través de una nota simple que conseguirás en el Registro de Propiedad: titular, cargas pendientes, etc.

Por lo general, un terreno rústico tiene menos valor que uno urbano o urbanizable al no poder edificar en él. El precio de las fincas rústicas es muy variable, porque depende de las características que tenga y de su ubicación: tipo de explotación, que cuente o no con algún tipo de edificación...  

Sin embargo, no todo pasa por el valor del suelo. Que tu finca esté clasificada y calificada como rústica también es importante porque afecta a tus derechos y deberes como propietario de la misma en operaciones del tipo compraventa, herencia, donación, etc.

Como has podido ver, la principal característica de los suelos rústicos es que no puedes construir en ellos. Sin embargo, y dependiendo de la normativa municipal de cada zona, en algunos casos sí se admiten inmuebles siempre y cuando cumplan unas características concretas.

Problemas para construir una casa en suelo rústico

Como hemos comentado, un suelo rústico no está habilitado para construir en él. Esto se puede deber a diferentes causas, que son, entre otras:

• Protección medioambiental
• Ubicación
  
• Características del terreno
  
• Tamaño
  
• Propósito del terreno
  
• Falta de abastecimientos