Terrenos edificables y fincas edificables: lo que debes saber para construir tu casa

23.06.2020 12:22
Terrenos edificables

Términos como terrenos edificables, fincas edificables, solares o parcelas, son muy parecidos para todos aquellos que no son expertos en el mundo inmobiliario pero que sin embargo están pensando en construir una casa prefabricada o de obra. No obstante, no es lo mismo desde un punto de vista técnico y legal hablar de parcela, finca o solar. Más, cuando se trata de terrenos en los que se puede o no edificar, pues cada término implica unas condiciones diferentes y determina qué se puede hacer (edificar o no) en esa superficie de tierra.

Los expertos inmobiliarios de Slowhome diferencian entre parcela, finca y solar, pero los especialistas legales de Wolters Kluver se centran más en los conceptos de parcela y finca, porque quizás sean los que pueden llevar a engaño. Entendamos también que la expresión terrenos edificables no aclara si hablamos de fincas, parcelas o solares.

¿Qué es una parcela?

Una parcela es un terreno delimitado procedente de otro más grande. Puede estar o no edificado, y en sí mismo no identifica las obligaciones y derechos que tiene.

Artículo recomendado: el terreno ideal para una casa prefabricada
Las parcelas pueden adoptar cualquier forma geométrica, por lo que pueden ser clasificadas de esta manera. También pueden tener distintos tamaños, por lo que se las denomina latifundios (las más grandes) o minifundios (las más pequeñas).

Por último, las parcelas pueden ser clasificadas por sus límites (abiertos o cerrados), dependiendo de si existe separación física entre ellas (vallas, muros…) o no.

¿Qué es una finca?

Finca es un término legal que se utiliza en el registro de la propiedad. Define a cualquier propiedad inmueble que tenga un propietario y esté delimitada. Se clasifican en fincas rústicas, fincas industriales y fincas urbanas, una clasificación que determina si estas fincas son edificables o no.

Una finca rústica es la dedicada a la explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética y apenas permite la edificación (salvo los casos excepcionales de casas rurales o campings).

Por su parte, la finca industrial permite la edificación de fábricas o empresas del sector secundario. Mientras, las fincas urbanas son las únicas en las que se puede construir una vivienda toda vez que cumplan el Plan de Integración Urbana del municipio correspondiente, que es el encargado de regular si las fincas son edificables y en qué condiciones debe hacerse.

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Diferencias entre fincas edificables y terrenos edificables

El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre que regula la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana señala que finca es la “la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, puede abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la condición de finca registral”.

Dicho de otro modo, el concepto finca identifica cualquier propiedad, incluso un aparcamiento o local, y no implica ninguna condición sobre si es edificable o en qué condiciones.

terreno edificable o finca edificable
Mientras, una parcela es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente. Por lo tanto, una finca puede incluir varias parcelas. Sin embargo, la palabra parcela tampoco especifica sus cualidades.

El término finca corresponde al derecho privado, en tanto que el término parcela es más relevante en la legislación fiscal y catastral (identificación y valoración de inmuebles), así como en la normativa urbanística, pues la parcela es la unidad de suelo con aprovechamiento urbanístico (edificabilidad).

¿Qué es un solar?

Un solar es un terreno edificable que cumple con toda la normativa legal para la construcción de viviendas. Dispone de los servicios básicos y está conectado con la trama urbana. Para entenderlo mejor, solo cuando una finca o parcela se cataloga como solar es posible edificar en ella.
Un solar es un terreno con los servicios urbanos básicos en el que se puede construir.
Los servicios urbanos básicos de un solar son el acceso peatonal, alumbrado público, acceso rodado con pavimento (calles y no carreteras), suministro de agua potable y de energía eléctrica, dimensiones reguladas y evacuación de aguas residuales.

¿Cómo saber si las fincas o terrenos son edificables?

Para saber si una finca es edificable debes conocer primero su situación registral. Esa información se encuentra en el Registro de la Propiedad, donde podrás conocer quién es su propietario legal y si está libre de cargas.

Posteriormente, conviene acudir al departamento de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente para conocer la situación urbanística del terreno o finca. De esta forma, podrás saber si es urbanizable/edificable o no y, de ser así, cuántas alturas se admiten y si existen otros requisitos que faciliten o compliquen la construcción: servicios urbanos disponibles, lindes, cercanía a líneas de alta tensión o caminos públicos, etc.

Por lo tanto, para que puedas construirte una vivienda en una finca o terreno lo importante es que el suelo esté catalogado como solar en el ayuntamiento correspondiente.

Si te interesa saber más sobre la posibilidad de construirte una vivienda prefabricada o industrializada en tu solar te aconsejamos leer estos artículos:

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