Comprar pisos de segunda mano no es una tarea fácil. En ocasiones puedes acabar adquiriendo un inmueble que realmente no es el que necesitas, que no puedes pagar o incluso lo que es peor, en el que te han dado 'gato por liebre'. Todos estos motivos hacen tengas que tomar una serie de precauciones antes de decidir qué casa de segunda mano quieres comprar. Algunas de estas consideraciones previas te afectan a ti directamente (sobre todo, necesidades y presupuesto), mientras que otras están relacionadas con la vivienda de segunda mano (estado, posibles vicios ocultos o cargas pendientes, etc.). A continuación te ofrecemos algunos consejos que debes tener en cuenta al buscar pisos de segunda mano. Toma nota, porque te ayudarán en tu decisión final. Presupuesto y gastos de compra Aunque pueda parecerte muy obvio, muchos compradores no le dan la importancia que tiene: compra un piso que puedas pagar sin problemas. Para ello, coge la calculadora y haz números. La compra de una vivienda exige que al menos tengas ahorrado el 30-35% de su valor, ya que al margen de costear el 20% que no suele cubrir la hipoteca deberás destinar otro 10-15% para hacer frente a los gastos de la operación. Si la compra es al contado, entre otros gastos que deberás hacer frente están los aranceles notariales por la escritura de compraventa, la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad y los honorarios de la gestoría (si recurres a sus servicios). En ocasiones, también es posible que tengas que pagar una parte proporcional del IBI. A estos gastos debes sumar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que supone entre un 4% y un 10% del valor de la vivienda según la comunidad autónoma -aunque existen tipos reducidos cuando se trata de viviendas de protección oficial, familias numerosas o jóvenes- (en este otro post te contamos cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda). Si la compra del piso de segunda mano es con hipoteca añade la tasación del inmueble (unos 300 euros), la comisión de apertura del préstamo hipotecario -si la hay- (su coste suele ser entre el 0,5 y 1% del capital prestado) y las copias de las escrituras del préstamo hipotecario (su precio es muy reducido). También deberas abonar la nota simple para comprobar que el inmueble está libre de cargas (9,02 euros en el Colegio de Registradores). Junto al precio de la vivienda de segunda mano que te guste, ten en cuenta todos estos gastos para ver si puedes pagarla sin apreturas. Tampoco olvides incluir el coste de la reforma si tienes previsto hacerla. Por último, recuerda que los expertos recomiendan que no destines más del 30-35% de tus ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Compra la vivienda que necesites Otro de los errores frecuentes de los compradores es adquirir una vivienda que realmente no necesitan. Piensa a presente y medio plazo (ten en cuenta que es una inversión que pagarás durante muchos años) para determinar el tipo de casa que necesitas: puede que ahora no tengas hijos, pero quieras hacerlo dentro de unos pocos años, etc. Valora el espacio que necesitarás y ten en cuenta su eficiencia energética, ya que puede ahorrarte bastantes euros todos los meses. Lo mismo con el barrio: una zona bohemia que puede gustarte hoy, puede ser poco apropiada cuando crees una familia. Presta especial atención a los servicios y establecimientos cercanos a la casa (centros comerciales, etc.). Otra recomendación importante: antes de elegir un barrio, visítalo en diferentes días y a diferentes horas: una zona aparentemente tranquila un martes por la tarde, puede ser un infierno un viernes por la noche... Comprueba el estado de la casa Cuando buscas pisos de segunda mano puedes elegir entre inmuebles en buen estado o para reformar. Si prefieres comprar una casa para reformarla a tu gusto es importante que hagas un cálculo estimado del coste de la reforma que tienes pensada. Depende de cada caso, pero por lo general un piso con más de 25 años necesitará una reforma integral, mientras que si tiene menos de diez solo necesitará alguna actualización. Al margen de que necesite o no una mejora, es fundamental que siempre revises el estado general del inmueble en el que estás interesado. La instalación eléctrica y la fontanería son dos elementos que debes inspeccionar con atención cuando visitas pisos de segunda mano. Una forma de verificar el estado de las tuberías es abriendo los grifos de los baños y la cocina: si hay poca presión es señal de que están en mal estado porque tienen depósitos, al igual que si los desagües no evacúan bien. También conviene que revises el correcto funcionamiento de la caldera y los radiadores, además de posibles pérdidas de agua. En cuanto a la instalación eléctrica, revisa detenidamente los enchufes e interruptores. Si el inmueble es muy antiguo, posiblemente convenga renovar el cableado. Echa un vistazo también al cuadro eléctrico. Por otro lado, el certificado de eficiencia energética, obligatorio en la venta cualquier vivienda, te dará un pista sobre si es necesario realizar alguna mejora para incrementar la eficiencia energética de la casa. No te pierdas: Comprar piso para alquilar. Qué debes tener en cuenta. También debes prestar atención a cualquier signo de humedad en la vivienda: olores, manchas en las paredes o baldosas huecas, ya que con el tiempo el problema puede ir a más. Por último, es recomendable que visites el inmueble acompañado por un técnico (arquitecto o similar), ya que es mucho más fácil que él detecte posibles vicios ocultos que el propietario no te quiere mostrar o que simplemente desconoce. No te olvides del edificio Al margen de la vivienda, también debes fijarte en el estado del edificio y la urbanización. Es posible que si las instalaciones son muy antiguas necesiten arreglos importantes y/o estructurales (cubiertas, fachadas…) que puedan dar lugar a molestias y, lo que es más importante, a gastos elevados de comunidad o derramas. Para conocer el estado del edificio puedes pedir el documento de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) o el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) que deben tener todas las construcciones de más de 50 años de antigüedad. Habla con los vecinos y el administrador de la finca Contactar con otros propietarios o con el portero de la finca te permitirá resolver dudas sobre el vecindario y la comunidad. Entre otros aspectos, podrás conocer si hay problemas de convivencia y la oferta de servicios en la zona (transporte, colegios, tiendas...). La visita al administrador es importante para saber si el propietario del piso de segunda mano en venta está al corriente de pago con la comunidad o si existe alguna deuda pendiente o derramas previstas. También es recomendable que trates de informarte si existen proyectos planificados que puedan revalorizar o depreciar el barrio: construcción de nuevos centros comerciales, hospitales, carreteras, paradas de metro, etc. Consulta el Registro de la Propiedad y el catastro Desde el punto de vista legal, un trámite ineludible a la hora de comprar casas de segunda mano es pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este documento te permitirá conocer información importante del inmueble como quién es el propietario, su descripción y ubicación, su referencia catastral y, sobre todo, si tiene cargas sobre él (hipotecas, etc.). En la consulta al catastro conseguirás un certificado descriptivo y gráfico de la vivienda, que entre otras cosas te servirá para saber si hay diferencias entre la información del Registro y la del catastro (en cuanto a la superficie). Como has podido ver, si no quieres equivocarte en tu búsqueda de pisos de segunda mano es importante que sigas los consejos que te hemos mencionado en las líneas anteriores. Por cierto, una recomendación final: antes de cerrar la compra de la vivienda recurre a un arquitecto para que evalúe contigo las reformas que son necesarias y te facilite un presupuesto aproximado.
