Los gastos por la compra de una vivienda de segunda mano

Artículos por ciudades
19.01.2021 19:29
gastos compra vivienda segunda mano
Adquirir una casa no solo implica pagar el precio de ese inmueble. Los gastos de compra de esa vivienda de segunda mano también suponen una parte importante del desembolso final que tendrás que hacer. En concreto, estos gastos suponen en torno a un 10-15% adicional del valor de la casa.

Por este motivo, es muy importante que tengas claro en todo momento los gastos que se generan al comprar una casa de segunda mano y los impuestos que deberás abonar, tanto si adquieres la propiedad al contado como con una hipoteca. Solo así podrás determinar el dinero total que necesitas antes de lanzarte a cerrar la operación.

Hace unos días te contábamos los gastos de venta de una vivienda. Hoy, nos ponemos en el otro lado para explicarte todos los gastos por la compra de una vivienda de segunda mano. ¡Toma nota!

Gastos de compra de una vivienda de segunda mano al contado 

Lógicamente, los gastos de compra de una vivienda de segunda mano al contado son menores que si ésta se realiza con hipoteca. En este caso, los desembolsos a los que tendrás que hacer frente se reducen a los honorarios de la notaría y al pago del Registro de la Propiedad. Si usas los servicios de una gestoría (algo opcional), también deberás pagarlos. Al margen de estos gastos también tendrás que liquidar los impuestos correspondientes (algo de lo que hablaremos más abajo).
  • Notario. Es necesario acudir al notario para firmar la escritura de compraventa de la vivienda. Además, el notario se encarga de comprobar la identidad de comprador y vendedor, la situación registral de la casa, su certificado energético, el certificado de deuda cero con la comunidad, la cédula de habitabilidad y los medios de pago (cheques, números de cuenta en caso de transferencia, efectivo…). Los notarios cobran unos aranceles fijos que son establecidos por el Gobierno en función del precio de la vivienda. Por tanto, y con excepción de un pequeño descuento que pueden aplicar (en torno al 10%), todos estos profesionales cobran lo mismo. Generalmente, el coste de estos aranceles suele oscilar entre el 0,2% y el 0,5% del valor de la vivienda. Para que te hagas una idea aproximada, los gastos de notaría en la compra de una vivienda de segunda mano suelen rondar los 600-1.000 euros. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se paga al notario en concepto de otorgamiento de escritura pública de compraventa alrededor de 850 euros.
  • Registro de la Propiedad. Normalmente, el comprador de una casa de segunda mano tiene que ir dos veces al Registro. La primera, antes de cerrar la operación para solicitar la nota simple, que permite comprobar quién es el propietario del inmueble y, sobre todo, si éste está libre de cargas (hipotecas, etc.). La segunda, después de la firma de la escritura ante notario para inscribirla en el Registro de la Propiedad. El coste de la nota simple es de unos 9 euros más IVA, mientras que por la inscripción de la vivienda se pagan unos aranceles regulados que dependen del valor de la casa. El coste aproximado está entre los 400 y 650 euros
  • Gestoría. Aunque no es obligatorio recurrir a una gestoría, muchos compradores usan sus servicios para agilizar el proceso. Entre sus funciones están solicitar la nota simple y el certificado de deuda cero a la comunidad de propietarios, preparar el contrato de arras, asistir a la firma de la escritura de compraventa, inscribirla en el Registro y liquidar los impuestos de la operación. Este gasto opcional, que puede rondar los 300-400 euros, puede evitarse si haces tú las gestiones directamente.

Gastos de compra de una vivienda de segunda mano con hipoteca 

Aunque son más elevados que en el anterior caso, los gastos de compra de una vivienda de segunda mano con hipoteca se han reducido desde la entrada en vigor de la última ley hipotecaria el pasado año. Ahora, las entidades bancarias deben hacerse cargo del pago de los gastos de notaría, registro y, sobre todo, del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que supone entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble según la comunidad autónoma.

pareja viendo casa con la vendedora

En cuanto a los gastos por la compra de una vivienda de segunda mano con hipoteca que debe asumir el comprador, son los mismos que en las compraventas al contado más estos costes adicionales:
  • Tasación de la casa. Es obligatoria siempre que se solicita una hipoteca al banco, ya que la propiedad actúa como garantía de ese préstamo. El tasador visita la casa para determinar su valor de mercado (aquí te explicamos qué factores influyen en la valoración de una vivienda). El coste de la tasación varía según la empresa encargada de realizarla y las características de la vivienda, pero como media suele oscilar entre los 300 y 500 euros. No obstante, y aunque en teoría este gasto por la compra de un piso de segunda mano corresponde al comprador, es asumido por algunos bancos si el cliente firma la hipoteca. Otra cosa importante: la tasación de una vivienda tiene una vigencia de solo seis meses. 
  • Comisión de apertura de la hipoteca. Es la comisión que impone la entidad financiera por la formalización de la hipoteca y debe abonarse en el momento en el que se concede el préstamo. Aunque no existe un límite para esta comisión, puede llegar hasta un 2% del préstamo. Normalmente se negocia entre el banco y el comprador. De hecho, y como ocurre con la tasación, la entidad muchas veces no se la cobra a los clientes.
  • Copias de la escritura. Aunque su coste es mínimo, si el comprador quiere copias de la escritura, deberá pagarlas de su bolsillo. 
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Impuestos en la compra de una vivienda de segunda mano 

Tan importantes como los gastos que hemos visto anteriormente, son los impuestos que se deben liquidar al comprar una casa de segunda mano:
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El ITP es un impuesto que grava la compra de vivienda de segunda mano (la de obra nueva debe pagar IVA). Está cedido a las comunidades autónomas, que aplican el tipo impositivo (entre el 4% y 10%) vigente en su territorio. No obstante, y dependiendo de cada comunidad, existen bonificaciones (tipos reducidos) cuando se trata de una compraventa de viviendas de protección oficial o la operación es realizada por jóvenes o familias numerosas y/o con miembros con grado de discapacidad. Consulta este artículo para saber cuándo se paga el ITP al comprar una vivienda. 
  • Impuesto de Bienes Inmuebles. Desde 2016, una sentencia del Tribunal Supremo estableció que deben pagarlo proporcionalmente comprador y vendedor según el número de días que ha tenido cada uno la propiedad el año en el que se realiza la venta. No obstante, en el contrato de compraventa puede reflejarse el pacto al que han llegado las dos partes.
A modo informativo, los impuestos por la venta de una vivienda que debe abonar el antiguo propietario son la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y el IRPF, donde se debe reflejar la ganancia obtenida con la operación.

A modo de resumen, los gastos de compra de una vivienda de segunda mano son la notaría, el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si la operación se realiza al contado. En el caso de que se haga mediante una hipoteca, a estos costes hay que añadir los de la tasación del inmueble y la comisión de apertura del préstamo (en el caso de que estos dos últimos sean cobrados por la entidad bancaria).

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