¿Cómo funciona la permuta de viviendas?

Qué es una permuta de vivienda entre particulares

Cuando quieres cambiar tu casa por otra, lo normal es que vendas la primera con la finalidad de obtener dinero para comprar la segunda. Sin embargo, existe otra opción para estrenar hogar sin necesidad de tener que pasar por la venta y posterior compra. Se trata de la permuta de viviendas entre particulares, una operación en la que dos partes intercambian sus inmuebles con o sin acuerdo de contraprestación económica.

El requisito fundamental para hacer una permuta de casas entre particulares es tener una en propiedad, por lo que no es válido para adquirir una primera casa. Por el contrario, puede ser una buena alternativa para determinadas situaciones, como por ejemplo cuando surge la necesidad de cambiar de domicilio por un traslado de ciudad. En esa situación, la permuta permite intercambiar la vivienda propia por otra en el nuevo destino sin necesidad de asumir los gastos de compra de un nuevo inmueble. 

Significado de permuta inmobiliaria según el Código Civil

La permuta es definida por el artículo 1.538 del Código Civil como “un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Cuando se trata de una permuta de vivienda, se intercambia una casa de la que tienen que ser propietarios.

La permuta se diferencia de la compraventa en que no existe un precio de venta. En principio, al permutar una casa solo se intercambian los bienes sin que medie un dinero. Por lo tanto, las dos viviendas que se intercambian deben tener un valor semejante. No obstante, si una propiedad tiene un valor superior a la otra, entre las dos partes puede acordarse el pago de una determinada cantidad de dinero como compensación. En este caso, el valor total de ese dinero más la propiedad no debe superar al del otro inmueble para que siga considerándose una permuta.

¿Cómo funciona la permuta de vivienda? 

Para realizar la permuta de casas, el primer paso es acordar el valor de las propiedades entre los propietarios. Si ambas partes aceptan este valor, hay que firmar un contrato de permuta en el que se recojan las condiciones de la operación. Posteriormente hay que firmar una escritura de permuta ante notario con el fin de transmitir la titularidad de las viviendas. Esta escritura tiene que quedar  inscrita en el Registro de la Propiedad. 


En el acto de transmisión de las propiedades, ambos propietarios deben entregar las llaves y la documentación de ambas viviendas. No obstante, antes de realizar el intercambio de las viviendas hay que comprobar quiénes son sus titulares y si tienen alguna carga (hipotecas, etc.).

Para ello, hay que solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad, el último recibo del IBI para ver que está al corriente de pago y un certificado de la comunidad de propietarios que confirme que no existen deudas pendientes con ella.

Una vez que se ha realizado el intercambio de las casas, si aparecen vicios ocultos en alguna de las viviendas, el primer propietario debe responder por ellos. Además, se puede resolver el contrato de permuta si aparecen vicios ocultos o se comprueba con posterioridad que alguno de los propietarios no tenía la propiedad de la vivienda. El artículo 1.540 del Código Civil establece que el permutante afectado puede optar entre reclamar una indemnización por daños y perjuicios o solicitar la recuperación del bien que entregó al otro permutante.

Gastos en una permuta de viviendas entre particulares

Una de las grandes ventajas de la permuta de casas es que es más barata que la compraventa. En primer lugar, hay que pagar los aranceles notariales y registrales de la escritura de permuta, que se calcula en función del precio acordado por los inmuebles. 

En cuanto a los impuestos que gravan la permuta hay que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que corresponda según la comunidad autónoma donde están ubicadas las viviendas (oscila entre el 6% y el 11%) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que grava los documentos notariales.

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También hay que pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, más conocido como plusvalía municipal, que grava la revalorización del terreno urbano en el que está edificada tu casa desde su compra hasta su transmisión. 

Y, por último, hay que declarar la ganancia o pérdida patrimonial en la declaración del IRPF, que se aplica a la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el que se ha fijado en la permuta. 

¿Se pueden permutar viviendas con hipoteca?

Sí, es posible realizar permuta de viviendas con hipoteca. Eso sí, tanto si está hipotecado un inmueble o los dos, es necesario contar con la aprobación del banco, que tiene que admitir el cambio de titular del préstamo.

Para ello, la entidad financiera debe comprobar que el nuevo propietario tiene capacidad para pagar el préstamo hipotecario antes de aprobar la operación. En realidad, al realizar la permuta de la vivienda, cambia el propietario de la casa, pero el banco continúa teniendo la hipoteca sobre la vivienda, que ahora también tiene otro titular. 

Al realizar la permuta de viviendas, cuando las propiedades  están hipotecadas se pueden plantear varias soluciones según la solvencia y capacidad de pago de los nuevos titulares del préstamo hipotecario: 

• Realizar una novación para cambiar el titular de la hipoteca. 
• Contratar una nueva hipoteca para que figure como titular el nuevo propietario de la casa. 
• Cambiar la hipoteca de entidad financiera (subrogarla) si esta no acepta el cambio de titular de la hipoteca.

Finalmente, si están hipotecadas, también debes tener en cuenta que los gastos de la permuta de casas son más elevados, ya que hay que sumar al coste de la operación los de la novación hipotecaria, la cancelación o la firma de un nuevo préstamo.

Asimismo, para facilitar la permuta de viviendas existen webs especializadas en este mercado como sepermuta.es o teapetecemicasa.com, ya que una de sus principales dificultades es encontrar un inmueble de valor equivalente para hacer el intercambio. Asimismo, en algunos portales inmobiliarios generalistas, como por ejemplo Idealista, también puedes encontrar propietarios dispuestos a permutar su casa.