¿Qué es y cómo funciona el alquiler con opción de compra?

27.01.2021 21:40
alquiler con opción a compra
El alquiler con opción de compra es una buena alternativa para aquellas personas que quieren acceder a una vivienda pero tienen dificultades para conseguir una hipoteca y/o disponer del dinero necesario para afrontar la compra. 

De ahí que muchos ahorradores que ven en el alquiler una pérdida de dinero y que no tienen suficientes ahorros para comprar uno (en este otro artículo te explicamos cómo comprar una casa sin ahorros), se decanten por buscar pisos de alquiler con opción a compra. No obstante, este tipo de operación tiene algunas peculiaridades que es muy importante que conozcas.

En las siguientes líneas te explicamos detalladamente qué es alquiler con opción a compra, cómo funciona, las condiciones más habituales, el contrato de esta operación doble y su tributación. Sigue leyendo.

Cómo funciona el alquiler de piso con opción de compra

Mediante el alquiler con opción a compra, vendedor y comprador acuerdan que el segundo viva como alquilado hasta que pasado un tiempo concreto adquiera la vivienda. Los principales aspectos a tener en cuenta son:

  • Precio final de la vivienda. Las dos partes establecen previamente un precio final del inmueble del que se irá descontando un porcentaje de las cuotas que se pagan cada mes en concepto de alquiler. Este precio del inmueble se mantendrá fijo hasta que se cierre la compraventa y no puede variarse bajo ningún concepto.

  • Cuotas de alquiler. En el contrato se establecen unas cuotas de alquiler, de las que un porcentaje actúa como una especie de letra al vencer el plazo de compra establecido (generalmente entre dos y cinco años). Así, con el paso del tiempo el inquilino va reduciendo el importe final que tendrá que pagar por el piso. Además, a la vez cuenta con un margen mayor para ahorrar o conseguir la hipoteca (que además será más reducida que si tuviera que pagar el inmueble de inicio). A diferencia del precio final (invariable), el importe de las cuotas de arrendamiento sí puede incrementarse de acuerdo con el IPC.

    Como ya hemos comentado, es importante que tengas en cuenta que generalmente no se descuenta el importe íntegro de estas cuotas cuando ejecutas la compra del inmueble. Lo normal es que durante uno o dos años se compute el 100% de estas mensualidades, pero que posteriormente el porcentaje vaya disminuyendo según se aproxima el vencimiento del contrato. Esto hace que la mayoría de las operaciones de alquiler con opción a compra se cierren durante los primeros años con el fin de que el precio final del inmueble no se encarezca demasiado. Además, así el propietario original evita también verse muy penalizado si la propiedad aumenta su valor con el paso de los años.

    Esta fórmula de porcentaje decreciente solía ser la utilizada por las promotoras inmobiliarias que ofrecieron en su momento pisos en alquiler con opción a compra, algo que ocurrió sobre todo después de la crisis debido al elevado stock de propiedades con el que contaban (los promotores vieron en el alquiler con opción a compra una forma de facilitar su venta). No obstante, tras la crisis económica es raro encontrar promociones de obra nueva que comercialicen pisos en alquiler con opción a compra.

    Aunque depende de cada caso concreto, generalmente el importe de las cuotas mensuales de un alquiler con opción a compra es superior al de un arrendamiento convencional.

  • Prima por opción de compra. Es una de las grandes diferencias con un alquiler normal. Aunque no es obligatoria, y depende de lo que pacten las partes, en los contratos de alquiler con opción a compra de una vivienda suele incluirse una prima como garantía de que el inquilino acabará efectuando la adquisición del inmueble. Debe pagarse a la firma del contrato y habitualmente es el 10% del precio del piso.

    Esta prima por opción de compra suele perderse (debe figurar en el contrato) si el inquilino finalmente desiste de la compra o no cumple con el pago de las cuotas de alquiler durante más de dos meses. Lógicamente, también perderá el importe total de las cuotas pagadas hasta ese momento.

  • Plazo para efectuar la compra. Finalmente, en el contrato suscrito debe aparecer claramente reflejada la fecha final para realizar la adquisición de la vivienda. No obstante, también es frecuente incluir plazos intermedios para que el arrendatario tenga la oportunidad de cerrar la operación antes (algo que, como ya te hemos comentado, suele ser lo frecuente).

Ventajas del alquiler con opción a compra

Como has podido ver, el alquiler con opción a compra tiene numerosas ventajas.

salon de casa alquiler con opción a compra

Desde el punto de vista del inquilino o comprador, los principales beneficios son poder ir pagando de forma progresiva parte de la vivienda y retrasar la hipoteca y los gastos de compra durante un tiempo determinado. Para el vendedor, que se asegura la venta del inmueble. No obstante, hay otros beneficios para ambas partes que conviene repasar:

Comprador Vendedor
Mayor tiempo para ahorrar o conseguir la hipoteca. Cierra la venta del piso en un plazo concreto.
Se asegura la compra del piso y a un precio fijo. Tiene diferentes fechas para hacerlo. Se asegura la ocupación de la vivienda y unos ingresos por alquiler durante un tiempo.
Puede adecuar la vivienda a su gusto (decorarla, etc.) porque será suya. El inquilino cuidará el inmueble, ya que quiere comprarlo.
Tiene la posibilidad de valorar si la vivienda y el barrio se amoldan a sus necesidades.
Ventajas fiscales (reducción del IRPF) durante el periodo de alquiler si cumple las condiciones.
Puede renunciar a la compra si la vivienda no cumple sus expectativas o por motivos económicos. Mayores cuotas de alquiler mensual que en uno convencional (solo en algunos casos).
Puede desgravarse del IRPF el alquiler de la vivienda habitual (si cumple los requisitos estatales -hasat 2015-o autonómicos).
Si el comprador se arrepiente, se queda con la prima y las cuotas abonadas hasta ese momento.
Aunque no efectúe la compra, puede disfrutar de la totalidad del contrato de alquiler (siempre prima el contrato de arrendamiento sobre el de compra). En caso de que se anule la compra, puede suscribir un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.
Tiene la posibilidad de acceder a las ayudas al alquiler o compra de primera vivienda (si cumple los requisitos).
Dispone del desembolso inicial de la prima para invertirlo.

Inconvenientes del alquiler con opción a compra

Los inconvenientes del alquiler con opción a compra son algo más difíciles de determinar al depender de diferentes factores como la evolución del mercado inmobiliario, la situación económica del inquilino en el momento de efectuar la adquisición, etc. No obstante, en líneas generales son los siguientes:

Comprador

Vendedor

El precio fijo impide que pueda beneficiarse de posibles bajadas del mercado. El precio fijo impide que pueda beneficiarse de posibles subidas del mercado.
En caso de desistir de la compra, perderá las cuotas pagadas y la prima. No puede vender el piso a otro comprador o en el momento que quiera.
Tiene que hacer mayor desembolso que en un alquiler tradicional. Aunque el comprador desista de la compra tendrá que esperar a la conclusión del alquiler para disponer del piso.
No puede elegir otro piso que le guste más (salvo que acepte perder el dinero desembolsado). Tiene que esperar a que finalice el plazo de compra para disponer del dinero del piso.

¿Cómo hacer el contrato de alquiler con opción a compra

Aunque no existe una regulación específica, el contrato de alquiler con opción a compra queda recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Reglamento Hipotecario (Art. 14). En realidad, se trata de un contrato formado por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Ambos están vinculados por una cláusula en el contrato de arrendamiento, en el que se incluye la voluntad de ambas partes de realizar la compraventa antes del vencimiento.
Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

Artículo 14 del Reglamento Hipotecario

Por tanto, no solo es importante conocer el funcionamiento del alquiler con opción de compra, sino plasmar correctamente todo en el documento. Por ello, el contrato de alquiler con opción a compra debe incluir todas las cláusulas que especifiquen las condiciones del alquiler y de la compra.

Además, aunque no es obligatorio, es recomendable inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros y tenga una mayor seguridad jurídica. Como te hemos comentado antes, conviene saber que el contrato de alquiler prevalece sobre el de compra. Esto implica que, si el comprador desiste de su opción, puede seguir alquilado hasta el final de los cinco años, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.


Cláusulas del contrato de alquiler

  • Periodo de duración del alquiler.

  • Plazos final e intermedios en los que se puede ejercer el derecho u opción a compra, junto a la forma en que debe comunicarse (generalmente, acta notarial).

  • Importe de la mensualidad (revisable según el IPC).

  • Reparto de los gastos de comunidad y reformas de la vivienda.

  • Fianzas, seguro y garantías.


  • Prohibiciones.

Cláusulas del contrato de compraventa

  • Objeto del contrato: propósito de venta del piso por parte del comprador y de compra por parte del inquilino.

  • Precio de venta del inmueble.

  • Porcentaje de las cuotas mensuales de alquiler (fijo o variable) que se descontarán del precio final.

  • Importe de la prima pagada (habitualmente 10% del precio de la vivienda).

Cuando el alquiler con opción a compra se ejerce sobre una vivienda de segunda mano es especialmente importante revisar que esta no tenga cargas o impagos de ningún tipo. Para ello hay que solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad.

Tributación del alquiler con opción a compra

Finalmente, la tributación es una de las partes más complicadas de las casas en alquiler con opción a compra, al tratarse de un contrato mixto. Según la operación que se realice finalmente se aplican distintos tributos (IVA, ITP, etc.) por lo que conviene buscar asesoramiento fiscal, tanto para el comprador como para el vendedor.

Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la vivienda, los contratos de alquiler con opción a compra pueden generar diferentes situaciones de tributación:
  • El inquilino debe liquidar una doble tributación por el ITP, tanto por el alquiler como por la opción de compra (si la hay). Cuenta con un plazo de 30 días desde la firma del contrato para hacerlo (el vendedor será el responsable subsidiario si el primero no lo hace). El propietario, por su parte, debe declarar la ganancia obtenida con el alquiler y la prima.

  • Una vez efectuada la venta del inmueble, el inquilino debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente a la compraventa (si no es vivienda nueva) o el IVA (vivienda nueva).

    En este caso, el impuesto del IVA en el alquiler con opción a compra (10%) se aplica solo al dinero que falta por pagar, ya que las cuotas de alquiler pagadas previamente y la prima ya estaban gravadas con el Impuesto sobre el Valor Añadido. Por su parte, el vendedor deberá pagar la plusvalía municipal y el IRPF de la ganancia obtenida en la venta del inmueble usado o el IVA del piso de obra nueva.

No obstante, el mayor inconveniente del alquiler con opción a compra es la parte burocrática, porque ese contrato mixto incluye cláusulas tanto de alquiler como de compraventa que están vinculadas entre sí, pero donde priman las del alquiler. En este caso la recomendación es siempre buscar un asesoramiento legal.

Esperamos que ahora que sabes qué es alquiler con opción a compra y cómo funciona tengas más claro si resulta una alternativa interesante en tu caso. Eso sí, una última recomendación: antes que nada, asegúrate de que podrás afrontar la compra en el plazo convenido. En el caso contrario, perderás todo lo pagado y seguirás sin vivienda...

Fotos: Unsplash (Bruce Mars, Soroush Karimi y Jarek Ceborski).

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