Cómo reclamar deficiencias en un piso de obra nueva

02.01.2020 18:33
salón de una casa
Una de las características que diferencia los pisos de obra nueva de los de segunda mano es la garantía que ofrecen contra deficiencias y vicios ocultos que pueda tener la construcción. Por ello, lo primero que debes conocer con todo lujo de detalles es qué cubre la garantía de una casa nueva. Lo segundo es que, si encuentras algún desperfecto, sepas cómo reclamar los defectos en un piso de obra nueva y qué acciones puedes emprender si la promotora no los subsana.

Examina con atención la vivienda 

desconchón de pintura en la pared de un piso

El primer paso es hacer una lista con los defectos de acabado que detectes en la vivienda cuando te entreguen las llaves. En esta primera inspección puedes ver los fallos relacionados con una mala terminación de los acabados y remates o algún defecto que aparezca con el uso. El plazo para reclamar estos desperfectos de acabado es de un año.  

Comunica los desperfectos a la promotora 

Una vez detectados los desperfectos, el siguiente paso es comunicarlo a la promotora. Lo más aconsejable, según los abogados especializados en temas inmobiliarios, es hacerlo a través de un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

En el escrito debes poner los datos identificativos de la vivienda y del propietario, los defectos descubiertos y la fecha en la que presentas la reclamación. Es importante señalar la fecha para el control de los plazos en los que se pueden reclamar los desperfectos. Estos fallos es fácil que se reparen sin ningún problema, pero si la promotora no responde a la solicitud y no subsana los defectos, puedes seguir reclamando dentro del plazo de garantía hasta que los arregle.

Presenta un informe pericial 

pantalla ordenador con el plano de una casa

Cuando se trata de desperfectos que afectan a la habitabilidad y seguridad, como problemas de impermeabilización, insonorización, aislamiento térmico, y que surgen cuando estás viviendo en la casa también hay que reclamar su arreglo por burofax a la promotora. En estos casos es conveniente adjuntar a la reclamación un informe pericial elaborado por un perito que puede ser un arquitecto, aparejador o ingeniero industrial. Este profesional examinará los desperfectos, detectará su origen y propondrá una solución. Este informe pericial resultará fundamental si finalmente hay que recurrir a los tribunales para conseguir que se solucionen los problemas. Estos desperfectos tienen un plazo de garantía de 3 años.

En los defectos relacionados con la seguridad estructural del edificio que afectan a su estabilidad se debe recurrir a un técnico especialista para que evalúe la situación de la edificación y los daños. Los defectos constructivos tienen el plazo de garantía más elevado, hasta 10 años.

Presenta una demanda

Si la promotora no responde a las reclamaciones presentadas por cualquiera de estos defectos o no son corregidos de forma satisfactoria, el siguiente paso que debes dar es presentar una demanda ante los tribunales. Para ello necesitarás contratar a un abogado.

firma de documento y maqueta de una casa

La reclamación de los desperfectos en un piso de obra nueva puede hacerse contra el promotor o cualquiera de los agentes implicados en su construcción según su grado de responsabilidad. Por ejemplo, el constructor es responsable de la mala ejecución material de las obras y deberá responder por las negligencias cometidas por el jefe de obra u otros empleados suyos y por los materiales de construcción defectuosos utilizados en la obra. Además, los arquitectos y aparejadores deben tener una póliza de seguros para responder de los daños que aparezcan en los proyectos en los que intervienen.

La responsabilidad civil se exige individualmente, pero si no es posible separar la responsabilidad de cada agente se puede reclamar de manera solidaria. De hecho, la promotora responderá solidariamente con el resto de los agentes por los daños y perjuicios causados por los defectos o vicios ocultos.

¿Qué pasa si los defectos arreglados reaparecen? 

Cuando la promotora o el constructor realizan las reparaciones necesarias para corregir los desperfectos reclamados debes comprobar que realmente se han solucionado los problemas. Debes guardar la información que acredita el arreglo que se ha realizado, como un parte de trabajo de los operarios donde quede registrada la fecha en la que se han hecho las reparaciones. Es importante tomar esta precaución, porque si con el tiempo vuelven a aparecer los desperfectos como consecuencia de un mal arreglo, el plazo de garantía para reclamar comienza a contar desde el momento en el que se realizaron las reparaciones.

Si los defectos afectan a zonas comunes, ¿quién reclama?

En algunos casos, cuando los defectos afectan a la estructura del edificio pueden aparecer en zonas comunes como escaleras, cubiertas o piscina. Es este caso, corresponde al presidente de la comunidad o al administrador presentar la reclamación para que se reparen los desperfectos. Si finalmente tienen que iniciarse acciones judiciales por el no arreglo de los desperfectos, es necesario que la junta de propietarios ofrezca previamente su visto bueno.

Por último, ten en cuenta que el plazo para presentar las reclamaciones una vez que se ha detectado el defecto es de dos años. Eso sí, este periodo se puede interrumpir con las reclamaciones extrajudiciales (por eso siempre se deben hacer los requerimientos mediante burofax para que quede constancia clara de la fecha). Un último apunte que debes recordar en el caso de tener que reclamar por desperfectos en tu piso nuevo: los plazos de las garantías empiezan a computar desde que se entrega la obra, no desde que se firma la escritura de compra.
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