Cómo comprar una casa entre varias personas

Comprar una casa entre varias personas es una opción que frecuentemente contemplan tanto aquellos que tienen dificultades para acceder a una de forma individual (sobre todo jóvenes por su situación económica delicada) como otros ahorradores que quieren adquirir un inmueble a medias como inversión o para disfrutarlo (por ejemplo, viviendas en la nieve).

Esta situación, que vuelve a estar en la palestra, se dio mucho en los años previos a la burbuja inmobiliaria, cuando el precio de la vivienda estaba cerca de sus máximos. No obstante, si estás pensado en comprar un piso entre varias personas, antes de hacerlo es muy importante que conozcas las diferentes fórmulas que existen y qué precauciones debes tomar.

Formas de comprar una casa entre varias personas

Lógicamente, la manera más habitual de comprar un inmueble con otras personas es con tu pareja al 50%. Es lo que se llama en proindiviso (propiedad compartida a partes iguales). Si esta es la opción que se ajusta más a tus necesidades, no te pierdas nuestro artículo sobre cómo comprar casa en pareja.

No obstante, aquí queremos centrarnos en la compra de una vivienda entre personas que tienen una relación diferente a la sentimental (amigos, familiares, socios, etc.). En este caso, existen diferentes fórmulas legales de articular la operación para aportar seguridad a los compradores:

• Hipoteca compartida.
• Responsabilidad individual.
• Sociedad limitada.
• Comunidad de bienes.
• Cooperativa.

De todas ellas, la hipoteca compartida, la responsabilidad individual y la cooperativa solo contemplan la compra de la vivienda. Por su parte, la sociedad limitada y la comunidad de bienes suponen la creación de una entidad que tiene como finalidad la compra y posible explotación del inmueble. Otro aspecto relevante que debes tener en cuenta es la financiación de la operación.

Hipoteca compartida

La forma más sencilla de comprar una casa de obra nueva entre varias personas es incluir a todos en la hipoteca como codeudores a partes iguales. Las condiciones de este préstamo (intereses, comisiones, gastos, etc.) son las mismas que para una hipoteca normal. Además, no hay un número fijo de codeudores, como ya te contamos en nuestro post sobre cuántos titulares puede tener una hipoteca.

Por lo general, las entidades financieras son más partidarias de prestar dinero a un grupo de personas que a un particular, ya que aumentan las garantías de pago.

Si se solicita una hipoteca compartida, el banco marcará los pasos a seguir y las garantías personales que debe aportar cada comprador.

En la hipoteca se establece la obligación compartida de los deudores en un porcentaje concreto y las garantías que debe aportar cada uno de ellos, así como lo que hará el banco en caso de retrasos o impagos. Por lo general, se establece que el banco reclamará a cada deudor individualmente y no sobre la vivienda. Por otro lado, si algún deudor falla, los demás tendrán que comprar su parte o traer a un nuevo socio o copropietario para que se haga cargo de la deuda correspondiente.

La principal ventaja de una hipoteca compartida es que es la forma más sencilla de comprar una casa en grupo. Por el contrario, el principal inconveniente es que es la entidad financiera la que tiene la última palabra a la hora de decidir los requisitos del préstamo y de concederlo.

Responsabilidad individual

La compra de una casa entre varias personas también puede apostar por la fórmula de la responsabilidad individual. Según ésta, todos y cada uno de los compradores responderá con todos sus bienes presentes y futuros de la deuda que se contraiga. Sirve, por ejemplo, en los casos en los que la vivienda no se compra con una hipoteca en común, sino con las aportaciones o préstamos personales de los miembros.

Al ser un proindiviso, todos responden individualmente de la deuda total. Por este motivo, es conveniente firmar un contrato privado entre los compradores que explique con claridad qué harán en caso de retrasos, impagos o el deseo de alguno de ellos de vender su parte. Eso será una garantía adicional para evitar posibles problemas que pueden aparecer con el paso del tiempo.

Esta figura se basa en la confianza y en la buena relación existente entre los compradores. Por contra, implica que se responde con todo el patrimonio y hace recomendable crear contratos privados que prevengan contra posibles problemas.

Sociedad limitada

Aunque por razones de coste no es la opción más interesante para la compra de un piso entre varias personas, la posibilidad de constituir una sociedad limitada (SL) está ahí. Una sociedad limitada es una empresa o sociedad mercantil que limita la responsabilidad al capital aportado por cada socio, lo que les exime de responder con su patrimonio personal en caso de problemas.

Para operaciones de poco calado es una forma complicada, pero protege mucho más a los compradores. Eso sí, mantener la sociedad tiene unos costes; desde su inscripción en el Registro Mercantil, los gastos de gestoría, impuestos, etc. De hecho, crear una sociedad mercantil ya exige un capital mínimo de 3.000 euros. No es un importe elevado si la empresa se va a dedicar a comprar un inmueble, pero hay que tenerlo.

Comunidad de bienes

La comunidad de bienes es un paso intermedio entre la responsabilidad civil y la sociedad limitada. Consiste en crear una comunidad con el capital de los socios para comprar y gestionar la explotación de una casa entre varias personas. Esta comunidad puede ser gestionada por uno de los socios o por una empresa externa, algo que suele resultar más cómodo para los compradores.

Es más fácil de constituir que una sociedad y funciona a modo de una comunidad de vecinos, por lo que tiene sus propios estatutos. La comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica, pero está regulada por los artículos 392 al 406 del Código Civil.

Legalmente está considerada un proindiviso (propiedad a partes iguales) que paga impuestos. Conviene hacer un contrato privado que refleje la finalidad de la comunidad, proteja a los comuneros ante posibles conflictos posteriores (responsabilidades) e incluya las posibilidades que tiene cada miembro de abandonar la comunidad (si así lo desea). Este contrato puede ser elevado a público ante notario o ser registrado en la comunidad autónoma correspondiente (para temas fiscales).

La principal ventaja de esta fórmula es que facilita la gestión de una propiedad en proindiviso (en común con otras personas). No obstante, su mayor contra es que los compradores responden con todo su patrimonio ante una posible deuda.

Cooperativa

La última opción es constituir una cooperativa de vivienda. No obstante, esta fórmula está más dirigida a la promoción inmobiliaria que a la compra de una casa entre varias personas. Mediante una cooperativa, los socios compran suelo y construyen un inmueble (generalmente un edificio o urbanización), eliminando así del precio final el beneficio que obtendría el promotor (en torno a un 20%).

En realidad, crear una cooperativa para una operación como ésta no es muy lógico. Como te hemos comentado, esta fórmula está más indicada para la promoción y en operaciones más a largo plazo que la simple compra de un inmueble.

A modo de resumen puede concluirse que la compra de una casa entre varias personas puede resultar complicada. Por ello, conviene dejarse asesorar por un abogado inmobiliario para elegir la mejor forma de realizar la operación y recoger en un contrato los acuerdos suscritos entre todos los compradores para evitar las posibles desavenencias que puedan surgir en un futuro.

En principio, los expertos inmobiliarios aconsejan la creación de una comunidad de bienes para gestionar la compra y posterior explotación de la vivienda (alquiler) entre varias personas, por ser la forma más sencilla y accesible. Si únicamente se persigue la compra, una hipoteca en común o una responsabilidad individual son las alternativas recomendadas.