Cómo comprar un piso de obra nueva en Barcelona

La Ciudad Condal es una de las estrellas del mercado inmobilario español junto a Madrid, por lo que también es una de las que ofrece mayor oferta de inmuebles. No obstante, si quieres comprar un piso de obra nueva en Barcelona es importante que tengas en cuenta una serie de consideraciones para hacerlo de forma segura, sin sobresaltos y al mejor precio posible.

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomarás en tu vida, por lo que debes analizar detenidamente cada decisión que tomes. Tal y como te contamos en nuestros consejos para comprar una casa nueva, lo primero que debes hacer es determinar la vivienda que necesitas (tamaño, características, zona, etc.). También es fundamental que sepas qué piso puedes comprarte con tu sueldo y cuáles serán los gastos que te generará: los gastos de compra de esa vivienda (suman en torno al 10-15% del valor del inmueble) y los que te generará su propiedad (mudanza, mobiliario, comunidad, impuestos, etc.). Finalmente, es imprescindible que estudies bien la oferta disponible en el mercado de obra nueva y en el hipotecario.

¿Cuánto cuesta comprar un piso de obra nueva en Barcelona?

A la hora de comprar un piso de obra nueva en Barcelona al mejor precio es muy probable que no conozcas la cotización del metro cuadrado en los diferentes distritos y barrios de la ciudad. Aquí tienes dos opciones: la primera, peinar bien el mercado para conocer el precio de las diferentes promociones de obra nueva de Barcelona.

La segunda es echar un vistazo a esta web del ayuntamiento en la que se detalla el precio de la vivienda (nueva y usada) en todas las zonas de la capital catalana. Para que te sirva de referencia, en el año 2020 el precio medio del metro cuadrado de una vivienda de obra nueva en la ciudad de Barcelona fue de 4.952,8 euros, mientras que el valor medio de un piso nuevo alcanzó los 439.000 euros (para una superficie aproximada de 82 metros cuadrados).

No obstante, ten en cuenta que esta tabla del ayuntamiento solo te servirá para hacerte una idea, y que lo realmente importante será el precio vigente en los diferentes proyectos que se comercialicen en ese momento. Eso sí, recuerda siempre que la compra sobre plano es la que te permitirá lograr un mayor ahorro (hasta un 20%), ya que evitarás la posible revalorización del inmueble durante su construcción.

Comprobaciones previas a la compra

Como te contábamos anteriormente, es crucial que antes de cerrar la compra confirmes que todo está en orden. ¿Cómo? Haciendo una serie de verificaciones previas. La primera es que si tienes algún tipo de duda con el contrato de compra, solicites una copia para revisarla con ayuda de un experto antes de firmarlo. Estas son otras medidas que debes adoptar:

• Licencias y permisos. Comprueba que la vivienda cuenta con el certificado de final de obra y la cédula de habitabilidad. 
• Promotora. También es importante que revises la situación de la promotora inmobiliaria en el Registro Mercantil.
• Características de la vivienda. Comprueba que la vivienda de obra nueva que vas a comprar incluye todo lo anunciado por el promotor en folletos, anuncios, etc. (la información contenida en estos elementos tiene carácter contractual). Cuando te vayan a entregar el inmueble también debes verificar que cuenta con todas las características incluidas en el contrato y en la memoria de calidades (acabados, equipamientos, etc.).
• Calificación urbanística. Tal y como explica el Ayuntamiento de Barcelona, la calificación urbanística de una vivienda es fundamental, ya que puede limitar la realización de obras e incluso imposibilitar la obtención de una hipoteca. Para conocer la calificación urbanística de una finca debes pedir cita previa en el Departamento de Documentación e Información Urbanística del consistorio barcelonés. Asimismo, si la vivienda está afectada por algún plan urbanístico, es recomendable pedir los detalles para valorar las ventajas y los inconvenientes de ese inmueble.

Documentos necesarios para comprar un piso de obra nueva en Barcelona

Junto a las comprobaciones anteriores, también es importante asegurarte de que están disponibles todos los documentos necesarios para cerrar la transacción y de que se cumplen todos los requisitos legales. Son los siguientes:

• Certificado de final de obra.
• Cédula de habitabilidad.
• Licencia de primera ocupación.
• Garantía (obligatoria en los pisos de obra nueva).
• Conexión a la red de los servicios previstos.
• Cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras.
• Libro del edificio.
• División del crédito hipotecario (en su caso, entre todas las entidades registrales del inmueble).
• Pagos avalados. Si la compra de la vivienda es sobre plano, hay que confirmar que todas las cantidades entregadas a cuenta por el comprador están garantizadas mediante un aval o seguro. Es crucial este punto para garantizar la devolución del dinero en el caso de incumplimiento del contrato de venta o no finalización de la obra. También es importante que figure la cuenta en la que deben realizarse los ingresos y que solo puede destinarse a la construcción de la promoción.

Firma del contrato de compra y escritura pública

El último paso para cerrar la compra de un piso de obra nueva en Barcelona es firmar el contrato y elevarlo a escritura pública (este último no es obligatorio pero sí recomendable).

El contrato de compra de un piso sobre plano debe incluir los siguientes puntos principales:

• Identidad de vendedor y comprador.
• Descripción del inmueble y anexos (garaje, trasteros, etcétera).
  
• Fecha prevista de entrega de la vivienda y penalizaciones si hay retraso.
• Precio total del inmueble (impuestos incluidos).
• Forma de pago (con o sin hipoteca, etc.).
• Documentación anexa al contrato: plano de situación del edificio y de la vivienda (debe incluir la superficie útil construida y el resto de mediciones); memoria de calidades; y esquema de las instalaciones de electricidad, gas y agua.
• Zonas comunitarias y estatutos de la comunidad de propietarios (si los hay).

Aunque el registro de la propiedad es un acto voluntario, conviene realizarlo para tener mayor seguridad jurídica. No olvides, que es el comprador el que tiene derecho a elegir al notario. Además, antes de inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad deben liquidarse en la administración correspondiente los impuestos que gravan la operación (en este caso, el IVA de la viviendas nueva y Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados del inmueble).

Esperamos que tras leer este artículo tengas mucho más claro cómo comprar un piso de obra nueva en Barcelona.