Comprar una segunda vivienda. ¿Qué hay que tener en cuenta?

Comprar una segunda vivienda es el objetivo de muchas personas que ya tienen una habitual. De hecho, según las estadísticas, uno de cada tres hogares en España dispone de una segunda residencia. En muchos casos esta compra se plantea como una inversión, sobre todo en aquellos momentos en los que los activos financieros no dan una buena rentabilidad. Una casa de vacaciones permite obtener unos ingresos recurrentes a través del alquiler, sobre todo si está ubicada en un destino vacacional, donde su rentabilidad será mayor (aquí tienes seis consejos para invertir en viviendas).

Sin embargo, antes de decidir si debes comprar una segunda vivienda en un destino turístico conviene que analices el mercado y tengas muy en cuenta las siguientes cuestiones:

¿Qué uso va a tener la segunda vivienda? 

A la hora de elegirla es muy importante que tengas en cuenta si compras la segunda vivienda para uso propio o como inversión, ya que los criterios de elección son diferentes:

• En el caso de una casa de vacaciones, cuando el objetivo es destinarla al alquiler tienes que centrar la búsqueda en zonas turísticas donde exista mucha demanda y una rentabilidad del alquiler elevada. El problema es que si hay poca oferta, el precio de la vivienda será más caro, pero tienes la ventaja de que esa mayor inversión que requiere se podrá compensar con un precio de alquiler más elevado (en este otro post te explicamos cómo calcular el alquiler de una casa).
• Por el contrario, si la compras como segunda vivienda propia para disfrutarla durante tus vacaciones es mejor que inviertas en lugares dotados de servicios y sin grandes aglomeraciones turísticas, buscando más un lugar de descanso. 
  

¿Cómo vas a pagar la segunda vivienda?  

Otra cuestión importante cuando compras una segunda vivienda es cómo tienes pensado pagarla. Si necesitas financiarla, debes tener en cuenta que las hipotecas para segunda vivienda no tienen las mismas condiciones que las de una habitual. Los bancos conceden menos porcentaje del precio total en estos préstamos (generalmente, en torno al 60-70%), por lo que necesitarás más ahorros para pagar el resto del inmueble y los gastos de compra de la vivienda nueva.

No te pierdas: Hipotecar mi casa. ¿Cómo se hace?

Por otro lado, las entidades financieras también son más exigentes a la hora de conceder préstamos para una segunda vivienda, por lo que conviene que tengas pagada tu casa habitual. El banco querrá tener garantías de que puedes afrontar el pago de una nueva hipoteca, ya que al adquirir otra vivienda aumentan las probabilidades de impago ante cualquier imprevisto. 

¿A qué tipo de alquiler vas a destinar la segunda vivienda? 

Explotar tu segunda residencia como alojamiento turístico te permitirá alquilarla durante unos meses al año o de forma puntual a través de plataformas como Airbnb. También tienes la posibilidad de dedicar la casa al alquiler residencial, con lo que tendrás un alquiler a largo plazo y estará ocupada todo el año por los mismos inquilinos. 

Los ingresos que puedes obtener en cada caso son diferentes. En un destino vacacional, si alquilas tu segunda residencia a largo plazo, los ingresos serán más bajos que si la destinas al alquiler turístico. El problema es que si alquilas tu casa de vacaciones como alojamiento turístico deberás pagar los gastos de limpieza cada vez que cambies de inquilinos. Además, si la casa se encuentra lejos de tu lugar de residencia, realizar cualquier gestión (entrega y devolución de las llaves, etc.) será muy costosa. En este caso, debes plantearte contratar un administrador que gestione el alquiler y una persona para que se encargue de la limpieza de la vivienda. 

¿Qué gastos tiene una segunda vivienda? 

Comprar una segunda vivienda es sumar más gastos a tu economía. Cuando hablamos de los gastos de una segunda residencia no se trata solo de los relativos a la compra, que son los mismos que los de una habitual: notario, Registro de la Propiedad, gestoría e impuestos. Dentro de los impuestos de compra de una vivienda tienes que pagar el de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano y, si se trata de una propiedad a estrenar, el IVA de la vivienda nueva. Además, deberás abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) relativo a la escritura del inmueble. 

Una vez comprada tu casa de vacaciones deberás pagar también el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, el recibo de la comunidad de vecinos y el seguro del hogar (si lo tienes, algo que es recomendable). Asimismo, cada mes añade el pago de los suministros (luz, agua, gas…), ya que si dedicas la vivienda al alquiler turístico estos gastos te corresponden a ti. 

En realidad, son los mismos gastos que tienes en tu vivienda habitual más otros exclusivos ocasionados por el hecho de dedicarla al alquiler: limpieza, mantenimiento, reparaciones, administración y gestión del alquiler de la propiedad (si es el caso). 

Por último, debes tener en cuenta la fiscalidad de la segunda vivienda, ya que tienes que incluirla en la declaración del IRPF como renta inmobiliaria.

¿Qué rentabilidad quieres conseguir con esta casa? 

Si vas a destinar esta segunda residencia al alquiler es importante que calcules su rentabilidad. Para hacerlo debes determinar el PER (Price Earnings Ratio), que es la tasa de ganancia sobre el precio. Se obtiene dividiendo el precio de la vivienda entre el del alquiler: el resultado es el tiempo que tiene que estar alquilada la vivienda para recuperar la inversión. Por ejemplo, si la vivienda cuesta 150.000 € y ganas 12.000 euros al año por el alquiler sería: 150.000/12.000= 12,5 años.

Cómo ves, es muy importante que antes de comprar una segunda vivienda analices bien estas cuatro cinco: la ubicación, el uso, la inversión, la financiación y la forma de rentabilizar esa inversión. Todas ellas determinarán el tipo de inmueble que debes comprar y cómo puedes rentabilizarlo adecuadamente.