Cuando te planteas comprar una casa lo primero que debes calcular es cuánto dinero puedes destinar a la compra. Es necesario establecer un presupuesto de acuerdo con tu situación económica y laboral y tus ingresos antes de iniciar la búsqueda de la casa y de la hipoteca, si no dispones de ahorros para comprar al contado. Cálculos para hacer el presupuesto de compra Todo el mundo aspira a conseguir la casa de sus sueños, pero hay que ser realista, es difícil encontrarla a un precio que puedas pagar, sobre todo, si no tienes ahorros. Así que el primer paso en la búsqueda de la casa comienza por establecer un presupuesto porque al precio de la casa hay que sumar unos gastos e impuestos que incrementan la cifra final. Estos son los puntos clave que debe incluir el presupuesto, pero puedes consultar más detalles en este artículo sobre cómo hacer un presupuesto para comprar una casa: Ahorros previos. Los bancos no conceden más del 80% del valor de tasación de la vivienda, por tanto, necesitas tener ahorrado el 20% restante. Gastos de compra de la vivienda. La escritura de compra requiere la intervención del notario y del registro de la Propiedad. Estos honorarios están regulados y dependen del valor de la vivienda. Además hay que sumar los impuestos, IVA si es vivienda nueva o el ITP si es de segunda mano y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se calcula que estos gastos suman entre el 10% y el 15% del valor de tasación. Gastos hipoteca. Comprenden la tasación de la vivienda y la comisión de apertura. Capacidad de endeudamiento. Se refiere al dinero que puedes destinar al pago mensual de la cuota hipotecaria. Se recomienda no superar el 30% de los ingresos mensuales. Con unos ingresos de 2.000 euros no se deben destinar más de 600 euros a la hipoteca mensual. Este presupuesto te puede ayudar a saber si puedes pagar la vivienda o no, pero ¿qué ocurre cuando no tienes ahorros previos? En ese caso no puedes conseguir una hipoteca, porque los bancos no conceden más del 80% del valor de la vivienda, pero existen otras fórmulas para comprar la casa. Cómo comprar una casa sin dinero ahorrado Aunque es difícil, existen varias formas de comprar una casa o un piso sin tener dinero ahorrado. A pesar de la dificultad que tienen algunos compradores para conseguir el dinero necesario para adquirir una vivienda (sobre todo los jóvenes por la inestabilidad laboral y los bajos salarios) existen varias alternativas que permiten comprar una casa sin ahorros. Comprar la vivienda al banco Las entidades financieras, con la finalidad de librarse de su stock de pisos, ofrecen préstamos con mejores condiciones a los compradores que adquieren uno de estos inmuebles. De hecho, incluso ofrecen hipotecas del 100% que cubren el precio total de la casa. Sin duda, esta es una de las formas más sencillas de comprar una vivienda sin ahorros, quedarte con una que pertenezca a un banco. El único inconveniente es que quizás no encuentres la casa que buscas exactamente o en el lugar donde quieres vivir. Generalmente, estos inmuebles se encuentran en las afueras, en pequeñas poblaciones y zonas de costa, ya que el stock en las grandes ciudades se ha reducido durante los últimos años. Por lo tanto, es posible que tengas que ser un poco flexible a la hora de elegir el lugar donde quieres comprar tu casa. Alquiler con opción a compra El alquiler con opción a compra permite ir pagando la vivienda mientras se vive de alquiler (una parte de la renta mensual se destina a abonar el precio final del inmueble). Después de un tiempo acordado, el inquilino puede adquirir la casa, descontando del precio final lo que ya ha pagado de forma adelantada en concepto de compra. No te pierdas: ¿Cuánto desgrava la hipoteca? La ventaja de esta segunda fórmula para comprar una casa sin ahorros es que no necesitas pagar de golpe la casa (aunque sí suele abonarse una prima por opción de compra que generalmente es el 10% del precio del inmueble), pero la vivienda al final es de tu propiedad. Durante el periodo de alquiler, el futuro comprador puede ir ahorrando el dinero que tendrá que desembolsar al finalizar el arrendamiento. De esta forma, puede conseguir dinero para cerrar la compra o para solicitar una hipoteca por un importe menor. Otra ventaja para el comprador es que el precio de la vivienda queda congelado, es decir, aunque se incrementen los precios en el mercado no afectan a la vivienda porque ya se ha pactado previamente el precio de adquisición. No obstante, este sistema también tiene algunas desventajas. Si el precio de la vivienda baja durante el periodo de alquiler (aunque es poco probable) no puedes beneficiarte de esta bajada de precio. Además, la renta del alquiler suele ser superior a un alquiler convencional. Por último, si al final no ejerces la opción de compra, perderás el dinero invertido hasta ese momento (cuotas de alquiler y prima de opción de compra). Esta opción es una buena alternativa a cómo comprar una casa sin ahorros ni aval, por lo que es muy adecuada para aquellas personas que tienen dificultades para conseguir una hipoteca y que tampoco pueden contar con el apoyo familiar para realizar la compra. Comprar el piso con ayuda familiar La familia puede ser otra solución para comprar una casa sin ahorros a través de un préstamo. De hecho, el apoyo de los padres es muy habitual para ayudar a los hijos a adquirir una vivienda y emanciparse. Sin embargo, hay que tomar algunas precauciones para evitar problemas con Hacienda. Es conveniente firmar un contrato por escrito en el que se establezca que el préstamo es gratuito. Si no se especifica el interés del préstamo, Hacienda puede considerar que se aplica el interés legal del dinero y gravar al prestador por la ganancia obtenida con el préstamo. En este otro artículo te contamos cómo pedir ayuda a tus familiares para comprar un piso con el menor riesgo posible. Tener un avalista o hipotecante no deudor En otras ocasiones, los padres actúan como avalistas de los hijos. Para lograr que el banco apruebe la concesión de la hipoteca, los padres ponen su vivienda como aval en el contrato. ¡Cuidado! Ser avalista es peligroso, porque si el comprador no puede pagar la hipoteca, el avalista debe responder de la deuda con todo su patrimonio (es más, el banco puede ir antes contra el avalista que contra el propio deudor). Para limitar la responsabilidad de los familiares es recomendable que, en vez de avalista, elijan la figura del hipotecante no deudor, ya que su responsabilidad quedará solo limitada al porcentaje de la propiedad hipotecada como garantía. Disponer de ingresos elevados No suele ser frecuente, pero es posible comprar un piso sin ahorros previos si dispones de unos ingresos elevados y solvencia económica. En este caso, el banco considera que eres un cliente que puede asumir el pago de la hipoteca sin dificultades e incluso estará más abierto a conceder préstamos por un porcentaje mayor al 80%. Además, si el cliente cuenta con otros productos financieros contratados en la entidad, será más fácil conseguir mejores condiciones en el préstamo solicitado. Ser funcionario o empleado de algunos sectores determinados (como por ejemplo el bancario) también facilita comprar una casa sin ahorros. La razón es que algunas entidades ofrecen condiciones especialmente ventajosas para estos colectivos e incluso hipotecas por el importe íntegro de la vivienda. Los seguros de crédito hipotecario Es una fórmula que utilizan de forma conjunta los bancos y aseguradoras. Con estos seguros de crédito hipotecario los compradores puedan comprar una casa sin ahorros con más facilidad, porque permiten elevar el importe de la hipoteca hasta el 95% del valor de la tasación. De esta forma, el comprador necesita menos dinero para la entrada de la vivienda. Estos seguros están diseñados para hipotecas por un valor máximo de 250.000 euros y para clientes solventes, pero que no disponen de ahorros para comprar una casa. Los seguros de crédito hipotecario son un producto habitual en países como Alemania, Gran Bretaña o Italia, y ahora empiezan a introducirse en el mercado español. Como ves, no es imposible comprar una casa sin ahorros y existen varias alternativas. No obstante, como se trata de una de las decisiones económicas más importantes que tomarás en tu vida, conviene analizar detenidamente las ventajas y desventajas de cada una de estas opciones y, sobre todo, hacer un cálculo realista del presupuesto que puedes destinar a comprar la vivienda. Recuerda que cuanto más dinero tengas ahorrado menos necesitarás financiar con una hipoteca y el coste final de la vivienda será menor.
