Claves para comprar tu casa en una cooperativa de viviendas

16.10.2020 18:49
cooperativa de vivienda obra
Una cooperativa de viviendas es una fórmula inmobiliaria que permite adquirir una casa nueva de una forma mucho más barata (en torno al 20% o incluso más) que en el mercado libre. Con el fin de conseguir la vivienda a precio de coste, los cooperativistas se encargan de todo el proceso, desde la compra del suelo hasta la construcción del inmueble. Al convertirse en autopromotores y no tener que pagar a otra empresa, la casa resulta más más barata.

Otras ventajas de comprar vivienda en régimen de cooperativa son que los propietarios pueden modificar algunas características del inmueble según sus preferencias, que el pago es más flexible y que existen determinados beneficios fiscales. No obstante, también existen algunos riesgos que debes conocer y que también te contamos en este artículo sobre las cooperativas de viviendas.

¿Qué es una cooperativa de vivienda?

Una cooperativa de viviendas es un grupo de personas que constituyen una entidad sin ánimo de lucro para acceder a una vivienda a un coste menor. La cooperativa se encarga de todas las gestiones, desde la compra del suelo hasta la construcción del inmueble, para eliminar el beneficio del promotor inmobiliario y así lograr un importante ahorro en el precio final de las viviendas. Esto quiere decir que el cooperativista es a la vez promotor y adjudicatario del inmueble

Todos los compradores tienen la misma participación en la cooperativa y toman todas las decisiones que afectan a la promoción. No obstante, y con la finalidad de profesionalizar todo el proceso y evitar posibles errores fruto de la falta de experiencia, es habitual que se contrate a una gestora para encargarse de todas las gestiones, desde los permisos hasta la búsqueda del terreno y de la constructora.

Muchas promotoras inmobiliarias actúan como gestoras de las cooperativas, ya que es una forma de desarrollar proyectos sin necesidad de contar con el capital necesario para hacerlo (ese dinero es aportado por los cooperativistas). Es importante que la gestora de la cooperativa de vivienda tenga una trayectoria detrás: experiencia demostrada, muchas viviendas entregadas, solvencia económica y una buena comunicación con los socios de la cooperativa.

Estas entidades se regulan por la Ley de Cooperativas estatal (ver documento) y por las leyes específicas de cada comunidad autónoma. Además, cada cooperativa establece sus propios estatutos para fijar las normas, estructura y funcionamiento. Estos estatutos deben ser inscritos en el Registro de Cooperativas y recogen los derechos (participación, voto y baja voluntaria) y deberes (cumplir los acuerdos, aceptar los cargos para los que son elegidos y cumplir con los pagos estipulados) de todos sus integrantes.

Para entrar en la cooperativa, los participantes tienen que hacer una aportación de dinero para convertirse en socios. Generalmente, durante la construcción de la promoción, los cooperativistas entregan a la gestora en torno al 20-25% del precio total de la vivienda. Sin duda, una forma más relajada de ir pagando una buena parte del inmueble.

La ley obliga a que este dinero entregado a cuenta a las cooperativas de viviendas esté garantizado mediante un seguro de caución o avales solidarios (ojo, está asegurado solo el dinero aportado desde que está aprobada la licencia de obras, no el anterior).

Además, este capital debe ingresarse en una cuenta específica destinada a la promoción, tal y como ocurre cuando compras sobre plano una vivienda libre. Por otro lado, es importante saber que los cooperativistas tienen derecho a darse de baja voluntariamente en cualquier momento y a recibir todo todo el dinero que han entregado desde la concesión de la licencia de obra mayor.

El último paso es disolver la cooperativa de viviendas una vez que ha finalizado su construcción y se ha realizado la entrega de llaves y la escritura de los inmuebles.

Ventajas de las cooperativas de viviendas 

Como te comentábamos al principio, la principal ventaja que tiene comprar una vivienda en régimen de cooperativa es su menor precio, ya que el ahorro puede ser entre un 20 y 30% con respecto a una adquirida a una promotora. No obstante, una cooperativa de vivienda tiene otras ventajas importantes: 
  • Personalización de la vivienda y los materiales. Pueden realizarse cambios en el diseño y equipamiento de la vivienda (siempre que lo permitan los estatutos) para adaptarla a los gustos de cada cooperativista.
  • Ventajas fiscales. Las cooperativas está exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y del IVA en la adquisición del suelo. 
  • Menos gastos. Los gastos de notaría, registros y gestión son menores que cuando se compra la vivienda directamente a la promotora. 
  • Pago más flexible. Al ir pagando el 20-30% de la vivienda durante su construcción (unos dos años desde la concesión de la licencia de obra) no es necesario tener ahorrado tanto dinero.
  • Participación en la toma de decisiones. Las cooperativas de viviendas funcionan a través de una asamblea general en la que todos los socios participan para adoptar las decisiones relativas a la promoción. 
  • Posibilidad de renunciar. El cooperativista puede renunciar a la vivienda, darse de baja en la cooperativa y recuperar el dinero aportado siempre que la baja esté justificada y reconocida en los estatutos.

Desventajas de las cooperativas de vivienda 

Aunque las cooperativas de viviendas cuentan actualmente con una seguridad jurídica que nada tiene que ver con tiempos pasados en los que algunos compradores perdieron sus ahorros por una mala gestión o negligencia de algunas de estas entidades, existen algunos riesgos que debes tener en cuenta.
  • El precio puede subir. A pesar de que el coste es una de las ventajas que tienen las cooperativas, también puede convertirse en un inconveniente. Al no tener las viviendas un precio cerrado, éste puede incrementarse a lo largo del proceso de construcción. Normalmente se admite un desvío del 2% sobre el precio original. 
  • Dinero a cuenta. Adelantar dinero por una casa que de momento solo es un proyecto, puede convertirse en un serio problema si durante la construcción surgen complicaciones. 
  • Plazos de construcción más largos. Es habitual que el proceso de construcción de las viviendas en régimen de cooperativa sea más largo e incluso que se produzcan retrasos sobre la fecha de entrega fijada.
  • Necesidad de más fondos. Se han dado casos en los que, por un fallo de cálculo o la aparición de imprevistos, los cooperativistas han tenido que poner más dinero. 
  • Quiebra de la cooperativa de viviendas. Aunque no es frecuente, es uno de los grandes problemas que pueden ocurrir durante el proceso de construcción de las viviendas, ya sea por mala gestión de la gestora, negligencia o incluso mala fe. Por eso, siempre es necesario tomar algunas precauciones antes de formar parte de una cooperativa. 

¿Qué debes hacer antes de entrar en una cooperativa de vivienda?

Teniendo en cuenta que la compra de una vivienda exige una gran inversión, para evitarte posibles disgustos es importante que te asegures de que la cooperativa cumple con todas las exigencias de la ley.

cooperativa vivienda

En primer lugar, debes comprobar que está inscrita en el registro de cooperativas de la comunidad autónoma correspondiente. También debes informarte sobre otros proyectos realizados por la gestora de tu promoción en el registro de cooperativas y en el registro mercantil: así podrás confirmar que no ha habido ningún problema en otras promociones anteriores. En esta labor de búsqueda de información también debes comprobar que el terreno sobre el que se va a construir está a nombre de la cooperativa y que es suelo urbano

En cuanto al dinero, de acuerdo con la ley 20/2015, y tal y como ocurre cuando se compra una vivienda sobre plano, debes comprobar que todas las cantidades entregadas a cuenta están aseguradas y se depositan en una cuenta especial. En las cooperativas se hace una aportación al inicio y periódicamente se realizan distintos pagos hasta la entrega de llaves, que es cuando se firma la hipoteca (si es necesaria). 

Por último, debes saber que la Ley de Cooperativas establece que el socio puede darse de baja y recuperar las cantidades aportadas cuando se incorpore un nuevo socio que le sustituya o en un plazo máximo de tres a cinco años.

Zonas comunes: ¿cuánto revalorizan una casa?
Artículo anterior
Viviendas de protección oficial (VPO): cuáles son y qué requisitos debes cumplir para acceder a una
Artículo siguiente

Artículos relacionados

Viviendas de protección oficial (VPO): cuáles son y qué requisitos debes cumplir para acceder a una

Viviendas de protección oficial (VPO): cuáles son y qué requisitos debes cumplir para acceder a una

Te explicamos los tipos de viviendas de protección oficial que existen, los requisitos que exigen a los solicitantes y cómo se regula su des...
19 Oct.
Zonas comunes: ¿cuánto revalorizan una casa?

Zonas comunes: ¿cuánto revalorizan una casa?

Las zonas comunes cada vez incorporan más servicios que aportan un importante valor añadido a la vivienda, a la vez que la revalorizan. Te c...
5 Oct.
Los mejores pisos para familias con niños

Los mejores pisos para familias con niños

Para valorar los mejores pisos para familias con niños tienes que pensar en la ubicación, la distribución, el tamaño y el precio de la vivie...
15 Sept.