¿Cuál es la forma más barata de comprar un piso de obra nueva?

En el momento de comprar una casa nueva debes considerar una cuestión fundamental en términos económicos: ¿cuál es la forma más barata de comprar un piso de obra nueva? Resulta conveniente sopesar esta pregunta antes de abalanzarse sobre cualquiera de las múltiples fórmulas de adquisición que te ofrece el mercado: pagar sobre plano, con la vivienda ya construida, al contado o en un cooperativa de viviendas.

Cada uno de estos métodos de pago conlleva una serie de gastos que debes contemplar. Recuerda, asimismo, que al tratarse de una casa a estrenar, en todos los casos deberás pagar el IVA de vivienda nueva (10%). 

A continuación, analizamos las particularidades y costes de las diferentes formas de comprar una vivienda nueva.

Comprar una vivienda sobre plano

Actualmente, la venta sobre plano es la fórmula más utilizada por las promotoras inmobiliarias para comercializar sus nuevas promociones.

Tal y como ya te contamos en nuestro reportaje dedicado a la compra de piso sobre plano, una de las grandes ventajas que proporciona este tipo de operación es el menor coste que tiene el precio final de la vivienda. En términos generales, la compra sobre plano puede suponer un ahorro en torno al 10 o 15% sobre el valor de la casa una vez ya construida. Un porcentaje para nada desdeñable.

La compra sobre plano “implica algo de descuento porque el comprador ayuda al promotor a financiarse”, apunta Jaime Fernández, gerente adjunto de Asprima

La forma de pago a la hora de adquirir la casa se realiza de la siguiente manera:

• Un pago inicial del 10% del precio de la vivienda a la firma del contrato de compraventa (en ese porcentaje se incluye la señal de la reserva).
• Diferentes cuotas mensuales durante la construcción del piso que ascienden hasta otro 10% del precio de la vivienda.
• Pago final. En el momento de la entrega de llaves es cuando hay que pagar el 80% restante a la promotora. Además, deberás hacer frente a todos los gastos de la compra de la vivienda nueva (impuestos, etc.). Este pago final puedes hacerlo en metálico o contratando una hipoteca. En este último caso, puedes acogerte al préstamo suscrito por la promotora con el banco o firmar uno nuevo.

Recuerda que en una transacción sobre plano el precio del piso está fijado antes de su construcción y no variará ante las posibles subidas o bajadas económicas que se den con el paso del tiempo.  

Comprar una vivienda al contado

La compra de una vivienda al contado es una práctica poco extendida, ya que poca gente puede llevarla a cabo debido al enorme desembolso que debe realizarse de golpe. Sin embargo, supone la forma más barata de comprar una vivienda: aunque depende de varios factores como el precio del inmueble y las condiciones de la hipoteca (capital prestado, tipo de interés, años, etc.), pagar al contado un piso de obra nueva puede suponer en términos generales un ahorro de hasta un 35%.

La razón es que se trata de una operación que acarrea el ahorro de ciertos gastos, sobre todo los relacionados con la contratación de una hipoteca. Con el pago al contado evitarás abonar las siguientes cantidades que aún le corresponden al cliente:

• La tasación de la vivienda.
• La comisión de apertura.
• Los intereses vinculados a la hipoteca.
• Los gastos asociados a la contratación de otros productos financieros para abaratar la hipoteca.

Comprar una vivienda ya construida con hipoteca

Sin duda, esta es la forma más cara de comprar un piso de obra nueva. Si compras una vivienda ya construida no podrás ahorrarte el 10-15% del que te hablábamos en el caso de que la adquisición se haga sobre plano. Por otro lado, y al recurrir a una hipoteca, tendrás que pagar el sobrecoste que supone pedir el dinero prestado al banco.

No obstante, no todo son malas noticias. La llegada de la nueva ley hipotecaria ha reducido algunos gastos relativos al préstamo que ahora ya no debe pagar el comprador. A modo de resumen, estos son los gastos que el banco debe asumir actualmente:

• Gastos de notaría.
• Gastos de gestoría.
• Gastos de registro.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca.

Aunque se eviten todos estos gastos, el comprador tendrá que pagar los servicios de tasación de la vivienda y la comisión de abertura del crédito hipotecario.

Comprar una vivienda en régimen de cooperativa

Una cooperativa de viviendas es una entidad conformada por distintos socios que comparten una meta común: acceder a una vivienda. Es una asociación jurídica sin ánimo de lucro cuyos miembros realizan determinadas aportaciones económicas para comprar un terreno y contratar a una constructora. 

Ese objetivo hace que los compradores se asocien entre sí para conseguir los inmuebles al mejor precio y condiciones posibles. Por lo tanto, podemos decir que será la propia cooperativa la encargada de promocionar sus viviendas para repartirlas entre sus integrantes al menor precio posible. Es decir, con un ahorro importante. Se trata de un tipo de vivienda que suprime las ganancias que se llevaría la promotora durante la transacción.

El precio de coste al que se adquieren los inmuebles de una cooperativa, comparado con los importes que barajan otras operaciones donde hay intermediarios, puede conllevar rebajas de hasta un 20 o 30%. Esta es una de las principales ventajas de pagar una vivienda bajo esta modalidad.

Una vez construidas las viviendas, la cooperativa se disuelve y se puede aceptar la hipoteca del banco con la que se haya financiado la obra, contratar otra o incluso pagar la casa en metálico (con lo que el ahorro sería aún mayor).

No obstante, también debe tenerse en cuenta que las cooperativas de viviendas normalmente cuentan con los servicios de una gestora, una entidad que asesora de manera integral a los socios durante todo el proceso de construcción a cambio de un determinado porcentaje. De hecho, es frecuente que una promotora actúe como gestora en una cooperativa de viviendas (su beneficio en este caso es ese porcentaje).

Entre otras labores, la gestora se encarga de los proyectos, seguimiento de las obras, tramitación de las licencias, contabilidad, contratación de seguros… Normalmente, la gestora cobra alrededor del 8-10% del coste total. Un importe que, lógicamente, repercutirá en el precio final de las viviendas.

Otro aspecto que debe tenerse en cuenta es que, desde que se aprobó el Real Decreto Ley (17/2018), son las cooperativas las que deben correr con el gasto del IAJD. Antes de la nueva normativa no tenían que abonarlo.

Como has podido ver, la forma más barata de comprar un piso de obra nueva es hacerlo sobre plano (puedes ahorrarte entre un 10 y un 15% de su valor) o en una cooperativa de viviendas (en este caso, la rebaja puede ser del 20 o 30%).

Por otro lado, si puedes permitirte abonar el inmueble en metálico conseguirás un ahorro aún mayor (puede llegar a un 35%) que si necesitas contratar una hipoteca. La opción más cara es, sin duda, comprar una vivienda ya acabada mediante un préstamo hipotecario.