¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es una figura jurídica que consiste en vender la propiedad de una vivienda pero manteniendo su posesión, lo que permite al vendedor seguir ocupándola después de haber cerrado la operación.

Esto es posible porque la vivienda se compone de dos partes: la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. Cuando se compra una propiedad, lo habitual es adquirir el pleno dominio, que incluye la nuda propiedad y el usufructo: se adquiere tanto la propiedad como su uso. En este caso, el comprador adquiere el piso para tomar posesión del mismo y, en consecuencia, el vendedor abandona la propiedad.

La nuda propiedad, sin embargo, es el derecho que tiene una persona de ser dueño de un bien, con la limitación de no poder disfrutarlo porque ese disfrute recae en otra persona que tiene el usufructo.

En el mercado inmobiliario, la nuda propiedad es una forma de rentabilizar la vivienda, ya que permite convertir un activo ilíquido como es una casa en un activo líquido, es decir, en dinero. Se trata de un término jurídico que permite la venta de la propiedad de la vivienda pero reservándose el vendedor el derecho de usufructo de ese inmueble.

Esta fórmula esta siendo bastante utilizada últimamente por personas mayores para obtener dinero por su casa y seguir residiendo en ella hasta su fallecimiento.

¿Qué es la nuda propiedad? 

Para explicar con más detenimiento qué es la nuda propiedad tenemos que empezar aclarando que cuando se compra una casa se adquiere el pleno dominio del bien, que se compone de la nuda propiedad y del usufructo. Aunque con estos términos puede parecer complicado, es muy sencillo.

Generalmente, al comprar un inmueble tomamos tanto la propiedad como la posesión, bien para vivir en la casa o para destinarla al alquiler. Sin embargo, se puede adquirir solo la nuda propiedad o el derecho sobre la vivienda, sin tener la posesión. Esto quiere decir que el comprador se convierte en propietario de la casa, pero el vendedor mantiene la posesión y, por tanto, sigue viviendo en la casa, porque es quien tiene el usufructo.

De este modo, el comprador o nudo propietario solo puede disfrutar del pleno dominio de la casa cuando finaliza el usufructo que disfruta el vendedor.

Así, se pueden establecer dos tipos de usufructo: 

• Usufructo vitalicio: se extingue cuando fallece el vendedor. 
• Usufructo temporal: finaliza cuando se cumple el periodo de tiempo que se ha establecido en el contrato.

Una vez finalizado el usufructo, el comprador pasa a ser pleno propietario de la vivienda, porque ya tiene la nuda propiedad y la posesión. 

¿Para qué sirve la nuda propiedad?

Como señalábamos al principio de este artículo, la nuda propiedad tiene como principal significado convertir esa vivienda en dinero, pero sin tener que abandonarla. Es una fórmula diferente a la habitual para rentabilizar una vivienda, ya que normalmente es el comprador quien busca el beneficio a través del alquiler o una venta posterior (beneficiándose de la correspondiente revalorización).

Con la nuda propiedad es el vendedor el que obtiene una rentabilidad de su vivienda, porque consigue un capital por la transacción, pero sin embargo no se ve obligado a adquirir otro inmueble o a alquilarlo: sigue viviendo en su casa de siempre. Por su parte, para el comprador de la nuda propiedad esta operación es rentable porque adquiere el inmueble a un precio más barato que el de mercado. 

La fórmula de la nuda propiedad también puede darse en las herencias. Se lega a los herederos la nuda propiedad de la casa, pero el testador se queda con el usufructo de ella hasta su muerte. 

Ventajas de la nuda propiedad 

Al hablar de las principales ventajas que tiene la nuda propiedad, hay que diferenciar entre vendedor y comprador. 

Ventajas de la nuda propiedad para el vendedor

• Permanece en la vivienda después de la venta. Es la principal ventaja de la nuda propiedad: el vendedor no necesita buscar otra casa pese a haber vendido la suya.
• Puede alquilar la casa sin permiso del nudo propietario después de recibir el dinero de la venta, ya que el usufructuario no está obligado a vivir en la casa. 
• Puede vender el usufructo a otra persona.
• Solo tiene que pagar los recibos de los suministros (agua, luz, teléfono…) y las cuotas de la comunidad. El resto de los gastos corresponden al nudo propietario.
• Posibles ventajas fiscales. Si el comprador tiene más de 65 años no tiene que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, que es la plusvalía que se genera al restar del precio de venta de la nuda propiedad el coste que tuvo la casa en su momento. En cualquier caso, la compra de la nuda propiedad es una operación que requiere del asesoramiento de expertos legales para evitar posibles problemas.

Ventajas de la nuda propiedad para el comprador

• El precio de la vivienda es más barato que el de mercado. Al no poder disponer del inmueble de inmediato, la compra de nuda propiedad permite conseguir descuentos de entre el 30% y 50% sobre el precio de mercado. Una gran ventaja para el comprador, que puede adquirir una casa mejor con un presupuesto menor.
• El propietario puede vender la nuda propiedad a otro comprador si necesita liquidez, aunque tiene que mantener el usufructo y no puede alquilarla.
• Es posible solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad. 

• La rentabilidad media de estas operaciones está en torno al 7%, aunque puede ser superior según el tipo de vivienda y la ubicación. Es una operación típica de inversores diseñada a largo plazo, ya que el nuevo propietario no puede disponer inmediatamente de la casa, pero esta se revaloriza con el paso del tiempo.

Desventajas de la nuda propiedad

No obstante, la nuda propiedad tiene una serie de inconvenientes para las dos partes que también conviene tener en cuenta.

Desventajas de la nuda propiedad para el vendedor

• Menor beneficio. Sin duda, el principal inconveniente es el menor beneficio que obtiene por la casa con respecto a su precio de mercado. Como ya hemos dicho, esta cantidad puede incluso reducirse a la mitad que si vendiera la casa de forma tradicional.
• Pierde todo derecho sobre la casa una vez extinguido el usufructo.
• No puede hipotecar la propiedad porque ya no le pertenece.
• No se beneficiará de una posible revalorización del mercado, ya que ha cerrado la venta y cobro de la vivienda previamente.
• Debe abonar la plusvalía de la vivienda cuando cierre la venta.

Desventajas de la nuda propiedad para el comprador

• La principal desventaja es que el comprador no puede tomar posesión de la casa hasta que se extinga el usufructo, algo que normalmente se produce cuando fallece el vendedor, ya que suele ser vitalicio. Se trata de una inversión a largo plazo.
• El comprador tiene que pagar las derramas y los gastos extraordinarios de la propiedad, además de su mantenimiento y reparaciones ordinarias. También debe hacerse cargo anualmente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de la tasa de basuras.
• Es el responsable de abonar los siguientes gastos de compra de la vivienda: notaría, Registro de la propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (este último, una vez que finaliza el usufructo y el comprador adquiere el pleno dominio de la vivienda).

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

Cuando se trata de la nuda propiedad, el precio de la vivienda se calcula en función de su valor de mercado y la esperanza de vida del vendedor. Por lo general, cuanto mayor sea la esperanza de vida del vendedor, menor será el precio de la casa.

El valor de la casa se calcula mediante una tasación, mientras que el usufructo vitalicio se calcula restando a 89 la edad del vendedor. Si el usufructuario tiene 75 años, el usufructo vitalicio es 14. Así, si la vivienda está tasada en 300.000 euros, el valor del usufructo es el 14% de 300.000 euros, 42.000 euros. Por último, para calcular el valor de la nuda propiedad hay que restar al valor total de la vivienda (300.000 euros en este caso) el usufructo (42.000 euros). El resultado, 258.000 euros, es lo que se tiene que pagar al propietario original por la casa.

Hay que tener en cuenta que la venta de nuda propiedad puede ser una operación muy ventajosa para personas mayores de 65 años, porque pueden seguir viviendo en su hogar de forma vitalicia obteniendo una gran parte de su valor. 

Esta fórmula es muy utilizada en países como Francia, Italia o Estados Unidos por propietarios de edad avanzada para conseguir liquidez sin tener que dejar la casa en la que viven. En España comienza a extenderse.