¿Cómo se hacen los pagos de obra nueva en un piso sobre plano o ya construido?

04.06.2020 17:57
pagos obra nueva
La forma de realizar los pagos de la obra nueva es una de las dudas que surgen entre las personas que están pensando comprar por vez primera un piso a una promotora inmobiliaria. Lo primero que debes saber sobre el pago de una vivienda de obra nueva es que el proceso es diferente si el piso se encuentra aún sobre plano o ya está completamente construido.

Si la compra del piso es sobre plano, el pago se hace fraccionado pero también es algo más complicado: normalmente se paga un anticipo en concepto de señal y se establece un calendario de pagos a cuenta con la promotora hasta que la vivienda está construida. En ese momento se hace frente al pago del resto del inmueble.

Sin embargo, si el inmueble es llave en mano, el procedimiento es más sencillo: en principio se establece un acuerdo de compra o contrato de arras y poco después (normalmente en el plazo de un mes) se procede a la escritura de compraventa ante notario.

En el siguiente artículo te explicamos detalladamente cómo son los pagos de obra nueva en cada uno de estos casos.

Pagos de obra nueva sobre plano

Desde el punto de vista económico, la adquisición de una vivienda sobre plano (aún no terminada) tiene una doble ventaja: por un lado, es más barata que una terminada (en torno al 10-15%); y por otro su pago es más progresivo, ya que el inmueble se va costeando mientras se construye.

Sin embargo, el pago de este tipo de vivienda es también algo más complicado, ya que incluye diferentes fases. En primer lugar, y tras elegir la vivienda de la promoción en la que estás interesado, deberás entregar una cantidad en concepto de reserva. Generalmente, el primer pago de la obra nueva sobre plano en concepto de reserva está comprendido entre 3.000 y 10.000 euros.

Posteriormente, y a la firma del contrato de compraventa del piso de obra nueva, tendrás que abonar aproximadamente un 10% del precio total (en este importe está incluida la señal de reserva que has pagado previamente). Dado que se trata de un contrato privado entre la promotora y el comprador, el importe de esta señal es negociable, aunque suele rondar el 10% que te hemos comentado anteriormente. Esto suele ocurrir cuando la promotora ya cuenta con licencia de obra.

En este contrato también se recogen los diferentes plazos de pago pactados entre el comprador y la promotora que se realizarán durante la construcción del inmueble y que generalmente cubren otro 10% de su valor total.

En el momento de la entrega de llaves es cuando se lleva a cabo la escritura pública del inmueble y cuando toca abonar la deuda restante. Además, deberás hacer frente a todos los gastos de la compra de la vivienda nueva (impuestos, etc.). En este momento puedes pagar la cantidad pendiente (en torno al 80% del valor de la propiedad) si dispones de suficientes ahorros o recurrir a una hipoteca (en este caso puedes contratar una nueva o subrogarte a la del promotor).

El préstamo hipotecario no puede obtenerse antes porque si la vivienda no está terminada no puede escriturarse. Eso impide la posibilidad de hipotecar el bien para obtener un préstamo por él. No obstante, también es importante que sepas cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca para que no te pille el toro.

Los pagos de obra nueva sobre plano deben estar avalados

Antes de comprar un piso sobre plano es imprescindible que te asegures de que los pagos de la obra nueva que vas a realizar a cuenta durante su construcción están avalados o asegurados por el promotor y que así conste en el contrato que firmes con él. El fin de estos avales es garantizar la devolución de todo el dinero entregado a cuenta más los impuestos e intereses correspondientes si el inmueble finalmente no llega a construirse o no se cumplen los plazos acordados previamente.

La ley obliga, asimismo, a que el dinero de los compradores sea ingresado en una cuenta bancaria especial destinada única y exclusivamente a la construcción de esa promoción.

No obstante, conviene saber que de acuerdo con la Ley 20/2015 de Ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras ( ver documento legal), este aval o seguro solo es obligatorio desde la obtención de la licencia de obras, por lo que el dinero pagado a cuenta por los compradores antes de que esto ocurra no está asegurado. Para solventar esta inseguridad jurídica, algunas promotoras avalan todos los pagos de obra nueva, incluido el de reserva.

Pagos de obra nueva llave en mano

Si la vivienda de obra nueva ya está construida, lo habitual es que comprador y vendedor acuerden un pago como señal a la firma del contrato de arras. Este contrato privado entre ambas partes es similar a una reserva o un derecho de compra y se establece como un precontrato de compra en unas condiciones y plazo determinado. Los expertos aclaran que este contrato de arras no es obligatorio, pero ofrece mayores garantías para las dos partes de que el trato llegará a buen puerto.


pagos obra nueva calculadora

Generalmente, la cantidad que debes abonar a cuenta oscila entre el 5 y 15% del precio total del inmueble. Lo más habitual es que este contrato sea de arras penitenciales: establece que si incumples las condiciones pactadas perderás el dinero entregado a cuenta, mientras que si lo hace el vendedor deberá devolverte el doble de ese importe. Una vez cumplido el plazo acordado en el contrato de arras deberás proceder a la firma del contrato de compraventa y a abonar el resto del pago del inmueble.

Pago con hipoteca o sin ella

A la hora de pagar tu nueva vivienda en el momento de escriturarla tienes dos opciones: recurrir a una hipoteca (la opción elegida por la mayoría de compradores) o abonarla con tus ahorros.

Si necesitas un préstamo hipotecario tienes dos posibilidades:
  • Subrogar la hipoteca del promotor. En este caso, asumes la hipoteca que el promotor adquirió previamente con una entidad bancaria para la construcción de la propiedad. Esta alternativa conlleva algunos beneficios, como que no deberás iniciar otro préstamo desde cero, ni pagar determinados impuestos o conceptos. También es cierto que aprobar ese préstamo no dependerá exclusivamente de ti, pues será el banco quien tenga la última palabra en cuanto a la admisión del nuevo deudor. Asimismo, puede darse el caso de que puedas conseguir un préstamo que resulte más beneficioso para ti.
  • Contratar una nueva hipoteca. En este segundo caso es importante que compares varias ofertas y que tengas en quién paga los gastos de la hipoteca (si el banco o tú). Tampoco está de más que eches un vistazo a estos consejos para pedir una buena hipoteca.
Finalmente, y al margen de como tengas pensado pagar tu nuevo hogar, recuerda que este tipo de inmuebles está gravado con el 10% del IVA de la vivienda nueva y que además los gastos de compra y otros impuestos incrementarán el precio final del inmueble en torno a un 10-15%.

Como has podido ver, los pagos de obra nueva se hacen de forma distinta si el inmueble está ya terminado (llave en mano) o no (compra sobre plano), aunque en ambos casos se abona una señal en concepto de arras. En el primer caso, al firmar la compraventa se terminan los pagos. En el segundo, deberás hacer frente además a unos pagos periódicos y un desembolso final.

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