Qué preguntar antes de comprar un piso

La búsqueda de un nuevo hogar no es un proceso sencillo. Por eso, es muy importante tener muy claras todas las fases del proceso. Una de las más importante es asegurarnos de que elegimos el inmueble y la promotora apropiados. ¿Cómo? Entre otras cosas, teniendo muy claro qué preguntar antes de comprar un piso para asegurarte de que todo está en orden y evitarte sorpresas inesperadas relacionadas con el inmueble, el pago, etc. Por otro lado, eligiendo una promotora consolidada y de prestigio (si no sabes cómo hacerlo, aquí tienes cinco consejos para elegir bien una promotora inmobiliaria).

Y es que aunque ya tengas decidido el piso que quieres, no está de más que antes de cerrar el acuerdo definitivo y firmar el contrato de compra, te sientes con un responsable de la promotora para que te informe sobre todo tipo de detalles relacionados con tu nueva propiedad. Así tendrás mucho más claro el proceso y, lo que es más importante, te evitarás posibles sustos posteriores. Para que te resulte más sencillo, hemos dividido en varios apartados las preguntas que hay que hacer antes de comprar un piso.

Preguntas sobre la vivienda y la zona

La primera tanda de preguntas que debes lanzar al responsable de la promotora hacen referencia, cómo no, al objeto de la compra: la vivienda. Es fundamental que antes de firmar su adquisición resuelvas todas las dudas y aspectos legales relacionados con ella, como su superficie útil, qué certificado de eficiencia energética tiene o incluso si puede personalizarse a tu gusto.

• ¿Cuántos metros útiles y construidos tiene la vivienda? Es muy importante tener muy clara la superficie real de la casa: no son lo mismo metros útiles que construidos, así que asegúrate de tener muy claro cuál será el espacio real de tu nuevo hogar. En la documentación facilitada por la promotora podrás obtener toda esta información.
• ¿Cómo es su distribución? En el plano puedes ver la distribución de las diferentes estancias dentro de la casa, pero si tienes cualquier duda, lo mejor es que lo preguntes a la promotora (en este reportaje te explicamos cómo leer el plano de una casa).
  
• ¿Qué calificación energética tiene? Por ley, las viviendas de obra nueva deben disponer de este certificado que, dependiendo de su grado de eficiencia, permiten ahorrar en la factura de la luz hasta un 95% según se trate de una vivienda etiquetada como 'A' o una como 'G'.
• ¿Quién concederá los certificados y cuándo? Confirma que todos los permisos necesarios serán expedidos en el momento adecuado y por las empresas/organismos competentes.
• ¿Cuántos vecinos habrá por piso? No es lo mismo vivir en una planta con otro vecino, que con otros siete (mayor nivel de ruidos), etc.
• ¿Qué orientación tiene la vivienda? Infórmate hacia dónde miran los diferentes inmuebles y elige la mejor orientación según la zona geográfica en la que vivas o tus prioridades personales.
• ¿Cuántas alturas tiene el edificio? No es lo mismo vivir en un primero que en un décimo, así que infórmate de todas alturas que tiene el edificio y elige la mejor planta para vivir.
• ¿Qué viviendas hay aún disponibles? Aunque tengas muy claras cuáles son tu orientación y plantas favoritas, antes deberás consultar al promotor cuáles son los inmuebles que hay disponibles porque aún no se han vendido.
• ¿Qué sistema de climatización hay? Pregunta si la vivienda dispone de sistema de climatizacion con calor y frío, y qué tipo de conductos y tecnología emplea: aerotermia, suelo radiante, etc.
• ¿Qué zonas comunes y servicios comunitarios incluye la promoción? ¿Cuenta el complejo residencial con instalaciones de valor añadido como piscina, pista de pádel, salón social, gimnasio, etc.?
  
• ¿Cómo conseguir la Memoria de Calidades y los planos del inmueble? Estos documentos te permitirán conocer muchos más detalles de la vivienda que estás a punto de comprar: calidades, equipamientos, distribución...
  
• ¿Es posible elegir la distribución interior? ¿Implica costes adicionales? Pregunta si pueden hacerse modificaciones sobre plano y si estas tienen un coste adicional.
• Posibilidades de personalización y/o equipamiento extra. Lo mismo con las opciones de personalización: ¿cuáles son? ¿Qué coste adicional tienen? ¿Hay disponibles equipamientos extras (domótica, etc.)?
• ¿El garaje cuenta con cargador para vehículos eléctricos? Confirma si los puntos de recarga -si los hay- están disponibles en todas las plazas o solo en algunas. También la potencia de carga disponible e incluso el tipo de toma.
• ¿Qué tipo de vecinos ya han comprado inmuebles en esta promoción o cerca: familias, solteros, parejas…? Te permitirá hacerte a la idea del tipo de urbanización a la que te estás yendo a vivir
• ¿Hay previstos otros proyectos inmobiliarios cerca de la promoción? Una bonita vista desde el salón puede ser, dentro de unos años, una panorámica de un bloque de cemento. Pregunta la promotora si hay previstos otros proyectos cerca (también puedes consultar la información en el ayuntamiento).
• ¿Cuáles son los servicios disponibles alrededor del complejo residencial? Confirma si existen en la zona colegios, centros comerciales, ambulatorios, supermercados, etc. que puedan hacerte el día a día más cómodo.

Preguntas sobre el pago de la vivienda

Ahora que ya conoces todos los datos relativos a la vivienda, es importante que también te informes sobre todos los aspectos relacionados con su pago, ya que en ocasiones suelen ser los que acaban causando mayores problemas por desconocimiento o malentendidos.


Aquí tienes todas las preguntas que hay que hacer antes de comprar un piso relacionadas con su pago.

• ¿Qué precio tiene la vivienda y qué está incluido en el precio? Asegúrate de que el precio está convenientemente desglosado y de que incluye IVA. Además, confirma si solo hace referencia al pago de la vivienda o también a alguna plaza de garaje o trastero. En el caso contrario, ¿cuál es el precio de estos elementos? ¿Qué precio tienen las plazas de garaje adicionales? En este último caso, ten en cuenta que el IVA de la vivienda nueva pasa del 10 al 21% a partir de la tercera plaza de garaje.
• Forma de pago: cantidades y plazos de los pagos por la compra de la vivienda. Asegúrate de conocer perfectamente las cantidades de dinero que debes aportar y los periodos de pago a lo largo de todo el proceso de adquisición de la vivienda (sobre todo si se trata de la compra de un piso sobre plano).
• ¿Existe un aval? Asegúrate de que la promotora cumple con las obligaciones impuestas por la ley, y que las cantidades entregadas a cuenta están convenientemente avaladas y aseguradas.
• ¿Los ingresos se harán en una cuenta bancaria destinada exclusivamente a la construcción del inmueble? Todas las promotoras están obligadas a crear una cuenta en la que se ingresarán los pagos y cuyos fondos estarán dedicados exclusivamente a la promoción de la obra.
• ¿Cuándo se producirá la entrega de llaves? Asegúrate de que la fecha está especificada con claridad.
• ¿Hay estipulada una indemnización en el caso de que se retrase la entrega de la vivienda? Generalmente suele ser una cantidad económica que debe pagarse por cada día de retraso en la entrega del inmueble.
• ¿Qué condiciones tiene el préstamo hipotecario suscrito por la promotora? Puedes que sus condiciones te resulten interesantes y decidas subrogar esta hipoteca.

Preguntas sobre las obras y entrega de la vivienda

El transcurso de las obras y la entrega de la vivienda son otros aspectos que en ocasiones pueden provocar algún problema entre promotora y cliente. Por eso es muy importante que abordes estas cuestiones con ella:

• ¿Quién es el propietario del solar donde se va a construir la promoción?
• ¿Está la promotora inscrita en el Registro Mercantil?
• ¿Cuenta la promotora con la licencia de obra y el resto de permisos necesarios?
• ¿Qué constructora se encargará del proyecto?
• ¿Cuáles son los diferentes plazos de las obras? Intenta clarificar las diferentes fases de la promoción: ¿cuándo está previsto que empiecen y acaben? ¿Puedes seguir online el desarrollo de las obras?
• Fecha de entrega de la vivienda. La fecha de entrega debe estar clara y figurar en el contrato de compra de la vivienda.
• ¿Qué documentos se proporcionan con la entrega de llaves?
• ¿Cómo es el proceso para arreglar pequeños defectos tras la entrega de las llaves? Pregunta cómo es el proceso para subsanar aquellas pequeñas deficiencias que suelen aparecer y/o apreciarse cuando entras a vivir en tu casa nueva. Consulta, asimismo, si la promotora dispone de un servicio postventa que se encargue de agilizar este proceso con los nuevos propietarios.
• Si la vivienda ya estaba construida, ¿en qué fecha en la que entraron en vigor las diferentes garantías de obra nueva? Recuerda que la garantía entra en vigor una vez concluida la vivienda, no cuando se vende.
• ¿Cuáles son los últimos proyectos realizados por la promotora? Tampoco está de más que preguntes a la promotora cuáles han sido sus últimos proyectos para acercarte a conocerlos, pedir referencias a sus vecinos o buscar opiniones en internet.

Preguntas si es en régimen de cooperativa

Finalmente, y en el caso de que la compra del piso de obra nueva se realice a una cooperativa de viviendas, estas son las preguntas que debes hacer antes de firmar un contrato

• ¿La cooperativa está legalmente constituida e inscrita en el Registro?
• ¿Cuántas personas componen la cooperativa?
• ¿Hay una gestora que controle el proceso?
• ¿Qué promotora se encargará del proyecto?
• ¿Cómo se comprará el suelo?
• ¿Algún banco financia el proyecto?
• ¿Quién se encargará de elegir la constructora y los materiales?
• ¿Qué otros proyectos anteriores o futuros tiene esa cooperativa?
• ¿Cuáles son las condiciones para darse de baja en la cooperativa?