¿Puedo vender mi casa de obra nueva?

Índice
  1. ¿Cómo revender mi vivienda de obra nueva?
  2. ¿Puedo vender mi vivienda de obra nueva con el proyecto sin terminar?
  3. ¿Qué tipo de especialistas necesito para vender mi casa de obra nueva?
  4. ¿Cuánto tiempo lleva vender mi casa de obra nueva?
vender mi casa de obra nueva

En algunos casos y por diferentes motivos, la vivienda de obra nueva comprada hace poco ha dejado de interesarnos. Entonces, nos surge la siguiente pregunta: "¿puedo vender mi casa de obra nueva?". La respuesta es sí. No obstante, hay algunas consideraciones importantes que debes tener en cuenta.

En primer lugar, y desde un punto de vista jurídico, revender una vivienda de obra nueva sin estrenar es considerado una segunda transmisión. Una vez que el piso de obra nueva se ha inscrito en el Registro de la Propiedad deja de ser considerado como tal (nuevo), puesto que ya se ha producido una primera transmisión desde la promotora o inmobiliaria al particular. A partir de ahí, la operación es similar a una venta de vivienda de segunda mano, aunque con algunos matices.

Por otro lado, el nuevo propietario no podrá disfrutar de algunas de las ventajas de comprar un piso de obra nueva que tuvo el comprador original, como pueden ser la opción de personalizar el inmueble durante su construcción o de beneficiarse del pago progresivo (durante su construcción) y de las posibles ventajas de financiación ofertadas por la promotora.
 

¿Cuándo puedo vender mi casa de obra nueva?

Puedes vender tu casa de obra nueva en cualquier momento. No hay una limitación en este aspecto, salvo que la propiedad ya sea considerada tuya a efectos legales. En esos casos en los que la vivienda ya ha pasado por una primera transmisión hay que proceder como si se tratara de una vivienda de segunda mano, pues es en lo que se ha convertido.

Tu piso ya no es considerado de obra nueva una vez que tienes el certificado de final de obra y la referencia catastral, has inscrito la vivienda en el Registro de la Propiedad y te han concedido la licencia de primera ocupación, documento que te permite dar de alta todos los servicios de la misma (por si no sabes hacerlo, en este reportaje te contamos cómo dar de alta los suministros de un piso nuevo).

A partir del momento en que se han realizado los trámites anteriores, ya puedes proceder con la venta de tu piso. Eso sí, al ser considerado de segunda mano, ya no estará gravado con el IVA de vivienda nueva.

¿Cómo revender mi vivienda de obra nueva?

Ahora que ya sabes que sí puedes hacerlo, seguramente te estés preguntando "¿cómo revender mi vivienda de obra nueva?". Como ya te hemos contado anteriormente, el proceso es similar a la compraventa de una vivienda usada. Eso sí, el comprador contará con una importante ventaja adicional: podrá disfrutar de las garantías de la casa nueva que aún no hayan expirado: un año para defectos de acabados, tres para fallos que afecten a la habitabilidad y diez para defectos estructurales.

edificio en construcción


En este aspecto, lo importante es entender que el plazo de las garantías empieza a contar desde que se entrega la obra y no desde que se adquiere por primera vez la vivienda. No obstante, en el caso de que sigan vigentes, estas garantías suponen un importante valor añadido a la hora de vender una casa de obra nueva.

"Vale, puedo vender mi casa de obra nueva... Pero cómo". No hay leyes especiales en la transacción. El contrato original de compraventa del piso de obra nueva se puede vender, por lo que todos los derechos y obligaciones que tiene la promotora con el propietario original pasarán al nuevo comprador. Esta operación de compra deberá realizarse ante un notario para que tenga mayor seguridad legal y efectos ante terceras personas.

Como existen datos registrales, la operación puede realizarse sin complicaciones y de forma legal. Sin embargo, es muy recomendable que el nuevo comprador revise todas las garantías y condiciones que la promotora ofreció en su momento al vendedor, así como que compruebe que todos los trámites de la obra (licencias, etc.) se ajustan a la normativa y cumplen con las ordenanzas municipales.

El comprador debe exigir, por ejemplo:
  • Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad.
  • Licencia de obras.
  • Certificación técnica de la obra.
  • Que esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
Asimismo, debe recibir el plano de la vivienda, la descripción de la superficie y de las zonas comunes, la memoria de las calidades, el precio total acordado por el inmueble y una prueba o aval de las cantidades entregadas a cuenta (en el caso de que se trate de la compra de un piso sobre plano).

¿Puedo vender mi vivienda de obra nueva con el proyecto sin terminar?

Todo lo dicho tiene una vuelta más de tuerca: "¿puedo vender mi vivienda de obra nueva con el proyecto sin terminar?". Es decir, un inmueble sobre plano, antes de que esté construido del todo y de tener el certificado de final de obra.

Revender un piso que aún no se ha acabado de construir consiste en ceder los derechos a un tercer comprador y es lo que se denomina como “dar el pase”. Fue una práctica muy extendida en los años anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando los precios de la vivienda crecían tan rápidamente que revender una vivienda de obra nueva sobre plano ofrecía suculentos beneficios. Tantos, que mucha gente compraba pisos en construcción que no se ajustaban en absoluto a sus necesidades porque sabían que jamás llegarían a estrenarlos...

Sin embargo, ahora no resulta tan sencillo vender una vivienda de obra nueva sin terminar. Con el fin de evitar la especulación del pasado y el blanqueo de capitales, la mayoría de las promotoras incluye cláusulas en sus contratos que impiden la venta del inmueble a terceros salvo que haya causas justificadas (cambio de residencias por trabajo, etc.).

Por este motivo, antes de intentar revender un piso de obra nueva aún no entregado es conveniente revisar bien todos los términos del contrato para comprobar si existe alguna cláusula que lo impida.

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¿Qué tipo de especialistas necesito para vender mi casa de obra nueva?

Aunque no es necesario desde el punto de vista legal, dado que se trata de una situación particular, comprador y vendedor pueden recurrir a los servicios profesionales de un abogado especialista en derecho inmobiliario o de un consultor inmobiliario.

Para que la operación salga bien hay que revisar toda la documentación técnica y jurídica previa del propietario de la vivienda en construcción con la promotora (primera transmisión) y después, la documentación referente a la compraventa (segunda transmisión).

Además, hay que valorar los impuestos que corresponden a la compraventa: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e Incremento al Valor de terrenos urbanos (antigua plusvalía municipal), si la hubiera y que pagaría el vendedor de la vivienda aún no concluida.

¿Cuánto tiempo lleva vender mi casa de obra nueva?

Los expertos de Templo Consulting indican que la media para vender una vivienda terminada suele ser de unos tres meses, pero eso cambia mucho cuando se trata de una vivienda en construcción o sin terminar, y no aportan estimaciones.

Sin embargo, según un estudio de Fotocasa se tarda cerca de un año en vender una vivienda. Housell apunta a unos seis meses. No obstante, ambas fuentes coinciden en que depende de la localidad, pues varía mucho de unas ciudades a otras, siendo Madrid y Barcelona donde se tarda menos en vender una vivienda de estas características.
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