¿Puedo vender mi casa de obra nueva?

En algunos casos y por diferentes motivos, la vivienda de obra nueva comprada hace poco ha dejado de interesarnos. Entonces, nos surge la siguiente pregunta: "¿puedo vender mi casa de obra nueva?". La respuesta es sí. No obstante, hay algunas consideraciones importantes que debes tener en cuenta.

En primer lugar, y desde un punto de vista jurídico, revender una vivienda de obra nueva sin estrenar es considerado una segunda transmisión. Una vez que el piso de obra nueva se ha inscrito en el Registro de la Propiedad deja de ser considerado como tal (nuevo), puesto que ya se ha producido una primera transmisión desde la promotora o inmobiliaria al particular. A partir de ahí, la operación es similar a una venta de vivienda de segunda mano, aunque con algunos matices.

Por otro lado, el nuevo propietario no podrá disfrutar de algunas de las ventajas de comprar un piso de obra nueva que tuvo el comprador original, como pueden ser la opción de personalizar el inmueble durante su construcción o de beneficiarse del pago progresivo (durante su construcción) y de las posibles ventajas de financiación ofertadas por la promotora.
 

¿Cuándo puedo vender mi casa de obra nueva?

Puedes vender tu casa de obra nueva en cualquier momento. No hay una limitación en este aspecto, salvo que la propiedad ya sea considerada tuya a efectos legales. En esos casos en los que la vivienda ya ha pasado por una primera transmisión hay que proceder como si se tratara de una vivienda de segunda mano, pues es en lo que se ha convertido.

Tu piso ya no es considerado de obra nueva una vez que tienes el certificado de final de obra y la referencia catastral, has inscrito la vivienda en el Registro de la Propiedad y te han concedido la licencia de primera ocupación, documento que te permite dar de alta todos los servicios de la misma (por si no sabes hacerlo, en este reportaje te contamos cómo dar de alta los suministros de un piso nuevo).

A partir del momento en que se han realizado los trámites anteriores, ya puedes proceder con la venta de tu piso. Eso sí, al ser considerado de segunda mano, ya no estará gravado con el IVA de vivienda nueva.

¿Cómo revender mi vivienda de obra nueva?

Ahora que ya sabes que sí puedes hacerlo, seguramente te estés preguntando "¿cómo revender mi vivienda de obra nueva?". Como ya te hemos contado anteriormente, el proceso es similar a la compraventa de una vivienda usada. Eso sí, el comprador contará con una importante ventaja adicional: podrá disfrutar de las garantías de la casa nueva que aún no hayan expirado: un año para defectos de acabados, tres para fallos que afecten a la habitabilidad y diez para defectos estructurales.

En este aspecto, lo importante es entender que el plazo de las garantías empieza a contar desde que se entrega la obra y no desde que se adquiere por primera vez la vivienda. No obstante, en el caso de que sigan vigentes, estas garantías suponen un importante valor añadido a la hora de vender una casa de obra nueva.

"Vale, puedo vender mi casa de obra nueva... Pero cómo". No hay leyes especiales en la transacción. El contrato original de compraventa del piso de obra nueva se puede vender, por lo que todos los derechos y obligaciones que tiene la promotora con el propietario original pasarán al nuevo comprador. Esta operación de compra deberá realizarse ante un notario para que tenga mayor seguridad legal y efectos ante terceras personas.

Como existen datos registrales, la operación puede realizarse sin complicaciones y de forma legal. Sin embargo, es muy recomendable que el nuevo comprador revise todas las garantías y condiciones que la promotora ofreció en su momento al vendedor, así como que compruebe que todos los trámites de la obra (licencias, etc.) se ajustan a la normativa y cumplen con las ordenanzas municipales.

El comprador debe exigir, por ejemplo:

• Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad.
• Licencia de obras.

• Certificación técnica de la obra.
• Que esté inscrita en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, debe recibir el plano de la vivienda, la descripción de la superficie y de las zonas comunes, la memoria de las calidades, el precio total acordado por el inmueble y una prueba o aval de las cantidades entregadas a cuenta (en el caso de que se trate de la compra de un piso sobre plano).

¿Puedo vender mi vivienda de obra nueva con el proyecto sin terminar?

Todo lo dicho tiene una vuelta más de tuerca: "¿puedo vender mi vivienda de obra nueva con el proyecto sin terminar?". Es decir, un inmueble sobre plano, antes de que esté construido del todo y de tener el certificado de final de obra.

Revender un piso que aún no se ha acabado de construir consiste en ceder los derechos a un tercer comprador y es lo que se denomina como "dar el pase". Fue una práctica muy extendida en los años anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando los precios de la vivienda crecían tan rápidamente que revender una vivienda de obra nueva sobre plano ofrecía suculentos beneficios. Con la fuerte subida de precios registrada entre 2022 y 2025 —el precio de la vivienda de segunda mano en España subió un 20,5% solo en 2025, según Fotocasa—, esta práctica ha vuelto a despertar el interés de algunos compradores inversores.

Sin embargo, ahora no resulta tan sencillo vender una vivienda de obra nueva sin terminar. Con el fin de evitar la especulación del pasado y el blanqueo de capitales, la mayoría de las promotoras incluye cláusulas en sus contratos que impiden la venta del inmueble a terceros salvo que haya causas justificadas (cambio de residencias por trabajo, etc.).

Por este motivo, antes de intentar revender un piso de obra nueva aún no entregado es conveniente revisar bien todos los términos del contrato para comprobar si existe alguna cláusula que lo impida.

¿Qué tipo de especialistas necesito para vender mi casa de obra nueva?

Aunque no es necesario desde el punto de vista legal, dado que se trata de una situación particular, comprador y vendedor pueden recurrir a los servicios profesionales de un abogado inmobiliario o de un consultor inmobiliario.

Para que la operación salga bien hay que revisar toda la documentación técnica y jurídica previa del propietario de la vivienda en construcción con la promotora (primera transmisión) y después, la documentación referente a la compraventa (segunda transmisión).

Además, hay que valorar los impuestos que corresponden a la compraventa: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e Incremento al Valor de Terrenos Urbanos (plusvalía municipal), si la hubiera y que pagaría el vendedor. Ten en cuenta que desde noviembre de 2021 el método de cálculo de la plusvalía municipal cambió tras la sentencia del Tribunal Constitucional: ahora el vendedor puede elegir entre el método objetivo (basado en valores catastrales) y el método real (basado en la ganancia efectiva obtenida), aplicándose el que resulte más favorable.

¿Cuánto tiempo lleva vender mi casa de obra nueva?

Los plazos de venta en España se han acortado notablemente en los últimos años gracias al dinamismo del mercado. Según datos de Idealista correspondientes al primer trimestre de 2024, el 13% de las viviendas se vendieron en menos de una semana, el 21% entre una semana y un mes, y el 22% entre uno y tres meses. Es decir, más de la mitad de las viviendas encontraron comprador en menos de tres meses.

Como es lógico, Madrid y Barcelona lideran las ventas más rápidas, donde el 17% y el 19% de las viviendas respectivamente se vendieron en menos de siete días. En el otro extremo, en zonas con menor demanda el proceso puede alargarse hasta un año o más. En términos generales, en España se tarda entre tres y seis meses en cerrar una operación de compraventa, aunque todo depende de la localización, el precio y el estado del inmueble.

Editado por Iurii Kamaev — Yuri es un profesional con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario.