¿Qué debes revisar en una vivienda recién comprada?

Índice
  1. Qué revisar en una casa nueva: aspectos técnicos
  2. Checklist: elementos a revisar en una casa nueva
  3. Qué se puede reclamar y cómo hacerlo
pareja revisando cosas en una casa nueva

Ya tienes tu vivienda en propiedad. Tienes las llaves y entras en ella, pero ¿está todo en orden? ¿Sabes qdebes revisar en tu casa nueva?  En este artículo te vamos a explicar qué aspectos revisar en un piso nuevo.

Te ofrecemos un checklist para que hagas la revisión de tu casa nueva (aspectos materiales, técnicos y documentales que debes tener en cuenta): si se han respetado las características que tenía cuando la visitaste por primera vez, si incluye las reformas acordadas (si las había), si todas las facturas y documentos están en regla, etc. Como no, también es importante que, en el caso de que existan, sepas cómo reclamar deficiencias en un piso de obra nueva.

A la hora de analizar los aspectos cruciales de la revisión de una casa nueva vamos a ir por partes: primero repasaremos la parte documental y luego la técnica. Dado que probablemente sea la mayor inversión de tu vida conviene tener precaución y las cosas muy claras para llevar a cabo una correcta revisión de tu casa nueva.

Arquitecto dibujando plano de un edificio


En líneas generales, nuestro consejo es que busques la ayuda profesional de un experto inmobiliario imparcial para la asesoría en materia legal y de un experto técnico que podrá revisar los posibles desperfectos o fallos que pueda presentar el inmueble.

Qué revisar en una casa nueva: aspectos técnicos

En los pisos de obra nueva, la posibilidad de encontrarte sorpresas inesperadas es menor que en los segunda mano (aquí tienes otras razones por las que es mejor comprar un piso de obra nueva que uno usado). No obstante, siempre es importante comprobar que todo está en orden. Por ejemplo, la calidad de la construcción, los materiales utilizados, los acabados, los posibles fallos de ejecución, etc. Tal y como te comentamos unas líneas más arriba, es importante que si puedes cuentes con la ayuda de un experto (arquitecto, abogado inmobiliario, etc.) para realizar esta inspección, ya que él puede detectar fallos que tú pasarás por alto.

Si la compra del piso es sobre plano, la tarea es algo más ardua, ya que se han de realizar numerosas comprobaciones: en este caso, el inmueble solo se ha visto previamente a través de simulaciones (infografías, visitas 3D, etc.), por lo que una vez terminada su construcción es el momento de verificar que todo está en orden.


mesa con planta y lámpara


Entre los elementos que debes revisar en una casa nueva están los siguientes:

  • Comprueba que los materiales empleados y otros elementos fundamentales coinciden con los que aparecían en la memoria de calidades.
  • Verifica que se hayan cumplido los términos del contrato de compraventa y los plazos de entrega acordados (puede haber una cláusula de penalización en caso de incumplimiento).
  • Comprueba que las modificaciones pactadas sobre plano (personalización de la vivienda, etc.) se han realizado correctamente.
  • Verifica que la vivienda está limpia y lista para entrar a vivir en ella. No debería quedar ningún material de obra y el nivel de suciedad debería ser razonable.

Checklist: elementos a revisar en una casa nueva

A la hora de revisar una vivienda nueva, los expertos inmobiliarios aconsejan hacer un examen detallado de cada habitación (mirando de arriba hacia abajo) para comprobar que todo está en orden. Presta especial atención a los siguientes puntos:
  • Comprueba que hay corriente en todos los enchufes (puedes emplear tu teléfono móvil) y que todos los interruptores de la luz funcionan correctamente. Asimismo, asegúrate de que los automáticos cortan la luz de las habitaciones correctas.
  • Los enchufes deben estar nivelados y sus bases correctamente fijadas (que no se salgan al desenchufar).
  • Las llaves de agua y los grifos deben estar bien fijados y funcionar correctamente. Asimismo, los escudos embellecedores deben taparlas correctamente. Por otro lado, comprueba que no hay filtraciones o pérdidas de agua en llaves, grifos y desagües.
  • Los sanitarios no pueden tener arañazos ni desconchones, y el sellado de silicona debe ser el correcto.
  • Realiza una prueba de descarga de todos los sanitarios del baño al mismo tiempo para comprobar posibles obstrucciones en los botes sinfónicos y sumideros.
  • Los radiadores deben estar nivelados y colocados todos a la misma altura, sin pérdidas, arañazos ni golpes.
  • Revisa el funcionamiento de todas las puertas (que abran y cierren correctamente y no rocen en el suelo) y las ventanas (que estén bien colocadas, funcionen correctamente, puedan desmontarse para su limpieza y estén bien selladas).

    Cocina piso obra nueva

  • Verifica el nivel del suelo. Utiliza una canica: debe quedarse en el punto donde la dejes y no rodar. El barnizado debe ser homogéneo y al pisar no deben escucharse ruidos o producirse hundimientos. En los suelos cerámicos no deben apreciarse cambios de tonalidad o brillo y en los de piedra, no apreciarse los círculos de la pulidora.
  • Los rodapiés deben estar nivelados, bien barnizados o pintados y no mostrar deterioros en la capa de terminación.
  • En los techos hay que comprobar su horizontalidad y que no tengan planchas, grietas o arremetidos. Si son de yeso o pladur, que no se aprecien las juntas. 
  • Con respecto a la pintura, ésta debe ser homogénea, sin presentar arañazos, variaciones de tono, manchas o gotas. Además, hay que comprobar la terminación en las zonas donde se unen dos colores (pared-techo, por ejemplo), y verificar que están bien separados.
  • No olvides solicitar todas las copias de las llaves, tanto de las puertas de acceso o del garaje, como las del portal, buzón o armarios interiores.
  • Comprueba que el inmueble incluye todos los elementos pactados previamente (muebles, electrodomésticos, etc.) y que estos son de la calidad anunciada previamente (sanitarios, griferías, lámparas, etc.). Asimismo, comprueba que funcionan correctamente.
  • Revisa persianas y toldos. Cuando las persianas se cierran no deben quedar lamas abiertas. Las telas deben tener el color original y no estar deshilachadas.
  • Comprueba las instalaciones incluidas en el contrato, como la conexión para la fibra, el teléfono o Internet. Básicamente, deben estar integradas y los cables no deben verse.
  • Examina los muebles (si los hay), sobre todo los que estarán en contacto con el agua: verifica que estén bien instalados y aislados adecuadamente (sobre todo el fregadero y el lavamanos).

Qué se puede reclamar y cómo hacerlo

Tal y como establece la ley, cualquier daño material detectado en el plazo de la garantía de una casa nueva debe reclamarse al promotor u otros agentes que hayan participado en su construcción. Los defectos pueden ser de diferentes tipos, por lo que es muy importante que conozcas las diferentes garantías de una casa nueva:
  • Los fallos de acabados tienen un año de garantía y son los más sencillos.
  • Los defectos que afectan a la habitabilidad (goteras, ruidos, aislamiento térmico, etc.) son un poco más complicados y no suelen detectarse al principio. Tienen una garantía de tres años.
  • Los defectos estructurales del edificio (cimentación, muros de carga, etc.) tienen una garantía de diez años, ya que son los más graves.
A la hora de computar la duración de estas garantías, debes tener en cuenta que estos plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra por el promotor (certificado final de obra). No obstante, el comprador cuenta con un plazo de dos años desde la aparición de los daños para reclamarlos, al margen de que en esos 24 meses se sobrepase la garantía.

A la hora de reclamar los fallos en tu vivienda, es recomendable que lo notifiques a través de un burofax para que quede constancia legal de ello. Además, en el caso que finalmente tengas que recurrir a la vía judicial te servirá como prueba. Este procedimiento es el más recomendable para reclamar pequeños fallos (acabados, etc.), ya que normalmente suelen ser solventados por la promotora o constructor tras recibir la notificación. De hecho, algunas promotoras cuentan con un departamento de atención al cliente que se encarga de recibir las reclamaciones de los propietarios y de subsanar los defectos de las propiedades que ha comercializado.

Si detectas algún tipo de defecto durante la revisión de la vivienda, lo mejor es hacer un inventario. Generalmente, los inquilinos apuntan en una plantilla u hoja de defectos las incidencias detectadas. En apariencia es similar a una hoja de reclamaciones (tres copias, una para el promotor y otra para comprador y constructor) y se entrega al promotor a las dos-cuatro semanas de entrar a vivir. En cualquier caso, y ante la ausencia de este parte de defectos (no todas las promotoras lo tienen), como propietario puedes crear tu propia plantilla para registrar las deficiencias de tu nueva vivienda.

mesita con silla en una habitación


Si la promotora pone pegas a la hora de subsanar los fallos o si detectas defectos más graves que afectan a la habitabilidad y/o seguridad estructural del inmueble (humedades, fallos de las instalaciones, etc.), en este caso es recomendable que recurras a un experto independiente (no vinculado a la promotora). Este técnico determinará la gravedad de la incidencia, sus causas y el coste de la reparación. Tal y como en el caso anterior, debes enviar un burofax a la promotora y constructora notificando el problema (si es muy grave también debes enviarlo al arquitecto, ya que también puede tener parte de responsabilidad). Además, de la información sobre el problema, hay que notificar los datos del piso, propietario y promoción.

Finalmente, y en el caso de que los responsables no solucionen tu problema, tendrás que recurrir a la vía judicial. Eso sí, ten en cuenta que el coste económico es elevado: tendrás que pagar los servicios de un abogado, un perito, etc. No obstante, si el informe pericial que presentas en el juicio te da la razón y te encuentras dentro de los plazos de garantía y reclamación, lo normal es ganes el proceso.

Cómo reclamar deficiencias en un piso de obra nueva
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