¿Cómo funcionan las subastas de viviendas?

29.11.2020 18:38
subastas viviendas
Las subastas de viviendas tienen como principal ventaja el ahorro que pueden suponer a la hora de adquirir un inmueble (la rebaja puede alcanzar hasta el 50% con respecto al precio de mercado).

Sin embargo, las subastas también tienen una serie de peculiaridades y riesgos, por eso es muy importante que conozcas cómo funcionan. Te lo contamos en este artículo. 

¿Qué son las subastas de viviendas? 

Las subastas de viviendas son en realidad subastas judiciales, un procedimiento por el que una persona solicita al juzgado la subasta de un bien que está hipotecado o embargado para poder cobrar una deuda. Se puede subastar una vivienda cuando está hipotecada y ha sido embargada por no pagar la hipoteca. En esa situación, el banco pone a la venta la vivienda a través de una subasta.

¿Cómo es el procedimiento de las subastas de viviendas? 

El procedimiento de las subastas de viviendas está recogido en la ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto, en la sección sexta. En cuanto a la forma de realizarse, debes saber que desde 2015 se implantó la subasta judicial electrónica, por lo que para participar en una subasta de viviendas es necesario registrarse en el portal de subastas del BOE (acceder a las subastas). 

subastas de viviendas de bancos

En la web puedes ver los anuncios de las viviendas que se subastan y la fecha de la puja. Las subastas se abren después de la publicación del anuncio. Cuando haces una puja recibes un acuse del momento exacto en el que la has hecho y el precio que has ofrecido. Normalmente las subastas están abiertas 20 días durante los cuales puedes pujar. Cuando termina la subasta se comunica el nombre del postor que la ha ganado y la puja que hizo. Si no has ganado la subasta, te devuelven el depósito pero si eres el ganador este depósito es parte del precio de la venta. 

¿Qué requisitos se exigen para participar en las subastas de viviendas? 

Los requisitos para pujar en las subastas de viviendas son de carácter económico
  • Exigencia de un depósito. Es necesario hacer un depósito correspondiente al 5% del importe del bien que se subasta. 
  • Capacidad económica para pagar el precio final. Cuando finaliza la subasta, si se te adjudica la vivienda dispones de un plazo máximo de 20 días para pagar íntegramente el precio de la puja. Esta cantidad se puede pagar en efectivo o financiada a través de una hipoteca o préstamo
Además, debes tener en cuenta que si se te adjudica una vivienda en la subasta tienes que pagar los impuestos correspondientes. Por un lado, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma) y por otro el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD (0,5%). También hay que liquidar los honorarios de notario y registrador

Ventajas de las subastas de viviendas 

Entre las principales ventajas que tiene adquirir una vivienda en una subasta destacan: 
  • Ahorro en el precio final. Puede ser desde un 30% menor hasta más de un 50%. Sin embargo, hay que estar atentos, porque es posible que la operación no sea rentable. El valor que se toma en consideración es el de tasación a efectos de subasta que viene recogido en la escritura de la hipoteca, y puede que sea más alto que el precio de mercado de la vivienda
  • Menos trámites. No necesitas hacer la tasación de la vivienda porque ya la ha tasado el banco 
  • Financiación para la compra. Si no dispones del dinero en efectivo para pagar el precio final en 20 días, puedes pedir una hipoteca o un préstamo para financiar la operación. El problema es que es un plazo de tiempo muy corto para que el banco te conceda el préstamo si no eres un cliente solvente. 

Desventajas de las subastas de viviendas

En cuanto a los riesgos que tiene la adquisición de una vivienda subastada hay que señalar: 
  • El estado de la vivienda. Las viviendas que se subastan pueden estar en mal estado de conservación o pueden tener cargas o deudas con la comunidad de vecinos, por ejemplo. Para evitar estos problemas se debe pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar si existen cargas. Si la vivienda las tiene, por ejemplo una hipoteca, el adjudicatario se hace cargo de la deuda porque no se liquida con el precio pagado en la subasta. En cuanto a los gastos de la comunidad de propietarios y el IBI, el adjudicatario también tiene que asumir estas cargas.
  • Ocupación de la vivienda. Es uno de los problemas que surgen si la casa tiene un inquilino, porque tienes que encargarte de su desalojo para poder tomar posesión de ella y este proceso puede alargarse varios meses. Por eso es conveniente visitar antes el inmueble para saber si está ocupado o no. 
  • Riesgo de perder el depósito. Si te adjudican la vivienda pero no cumples con el pago de la totalidad del precio en los 20 días siguientes, perderás el adelanto que has entregado a cuenta.
También debes tener en cuenta que si acudes a las subastas de viviendas para adquirir una, la oferta es limitada y es posible que no encuentres la casa que se ajuste a tus gustos o que finalmente pagues un precio más caro del que pensabas.

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