Las subastas de casas tienen como principal ventaja el
ahorro que pueden suponer a la hora de adquirir un inmueble (la rebaja puede alcanzar
hasta el 50% con respecto al precio de mercado).
Sin embargo, las subastas también tienen una
serie de peculiaridades y riesgos, por eso es muy importante que conozcas cómo funcionan. Te lo contamos en este artículo.
¿Qué son las subastas de casas?
Las subastas de casas son en realidad
subastas judiciales, un procedimiento por el que una persona solicita al juzgado la subasta de un bien que está hipotecado o embargado para poder cobrar una deuda.
Se puede subastar una vivienda cuando está hipotecada y ha sido embargada por no pagar la hipoteca. En esa situación, el banco pone a la venta la vivienda a través de una subasta.
¿Cómo es el procedimiento de las subastas de pisos?
El procedimiento de las subastas de pisos está recogido en la
ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto, en la sección sexta. En cuanto a la forma de realizarse, debes saber que
desde 2015 se implantó la subasta judicial electrónica, por lo que para participar en una subasta de viviendas
es necesario registrarse en el portal de subastas del BOE (
acceder a las subastas).
En la web
puedes ver los anuncios de las viviendas que se subastan y la fecha de la puja. Las subastas se abren después de la publicación del anuncio.
Cuando haces una puja recibes un acuse del momento exacto en el que la has hecho y el precio que has ofrecido. Normalmente
las subastas están abiertas 20 días durante los cuales puedes pujar. Cuando termina la subasta se comunica el nombre del postor que la ha ganado y la puja que hizo. Si no has ganado la subasta, te devuelven el depósito pero si eres el ganador este depósito es parte del precio de la venta.
¿Qué requisitos se exigen para participar en las subastas de viviendas?
Los
requisitos para pujar en las subastas de viviendas son de
carácter económico:
- Exigencia de un depósito. Es necesario hacer un depósito correspondiente al 5% del importe del bien que se subasta.
- Capacidad económica para pagar el precio final. Cuando finaliza la subasta, si se te adjudica la vivienda dispones de un plazo máximo de 20 días para pagar íntegramente el precio de la puja. Esta cantidad se puede pagar en efectivo o financiada a través de una hipoteca o préstamo
Además, debes tener en cuenta que
si se te adjudica una vivienda en la subasta tienes que pagar los impuestos correspondientes. Por un lado, el
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma) y por otro el
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o
IAJD (0,5%). También hay que liquidar los
honorarios de notario y registrador.
Ventajas de las subastas de viviendas
Entre las principales
ventajas que tiene adquirir una vivienda en una subasta destacan:
- Ahorro en el precio final. Puede ser desde un 30% menor hasta más de un 50%. Sin embargo, hay que estar atentos, porque es posible que la operación no sea rentable. El valor que se toma en consideración es el de tasación a efectos de subasta que viene recogido en la escritura de la hipoteca, y puede que sea más alto que el precio de mercado de la vivienda.
- Menos trámites. No necesitas hacer la tasación de la vivienda porque ya la ha tasado el banco
- Financiación para la compra. Si no dispones del dinero en efectivo para pagar el precio final en 20 días, puedes pedir una hipoteca o un préstamo para financiar la operación. El problema es que es un plazo de tiempo muy corto para que el banco te conceda el préstamo si no eres un cliente solvente.
Desventajas de las subastas de viviendas
En cuanto a los
riesgos que tiene la adquisición de una vivienda subastada hay que señalar:
- El estado de la vivienda. Las viviendas que se subastan pueden estar en mal estado de conservación o pueden tener cargas o deudas con la comunidad de vecinos, por ejemplo. Para evitar estos problemas se debe pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar si existen cargas. Si la vivienda las tiene, por ejemplo una hipoteca, el adjudicatario se hace cargo de la deuda porque no se liquida con el precio pagado en la subasta. En cuanto a los gastos de la comunidad de propietarios y el IBI, el adjudicatario también tiene que asumir estas cargas.
- Ocupación de la vivienda. Es uno de los problemas que surgen si la casa tiene un inquilino, porque tienes que encargarte de su desalojo para poder tomar posesión de ella y este proceso puede alargarse varios meses. Por eso es conveniente visitar antes el inmueble para saber si está ocupado o no.
- Riesgo de perder el depósito. Si te adjudican la vivienda pero no cumples con el pago de la totalidad del precio en los 20 días siguientes, perderás el adelanto que has entregado a cuenta.
También debes tener en cuenta que si acudes a las subastas de viviendas para adquirir una,
la oferta es limitada y es posible que no encuentres la casa que se ajuste a tus gustos o que finalmente pagues un precio más caro del que pensabas.
Tipos de subastas de vivienda
Subastas Judiciales
Estas subastas se originan como consecuencia de procesos judiciales, como ejecuciones hipotecarias o embargos. Son gestionadas por los juzgados y suelen tener un precio de salida inferior al valor de mercado, lo que las convierte en una opción interesante para compradores con conocimiento del proceso.
Subastas de Hacienda
La Agencia Tributaria puede subastar viviendas embargadas por impagos fiscales. Estas subastas están abiertas al público y ofrecen oportunidades atractivas, aunque es imprescindible revisar bien el estado legal del inmueble y sus posibles cargas.
Subastas de la Seguridad Social
En casos de deudas con la Seguridad Social, esta entidad puede iniciar el embargo y posterior subasta del inmueble. El procedimiento es similar al de Hacienda y también se publica en canales oficiales. Es importante investigar a fondo antes de participar.
Cómo calcular el precio real de una vivienda en subasta
El precio de salida de una subasta puede parecer atractivo, pero es fundamental tener en cuenta todos los costes asociados. Entre ellos, se incluyen impuestos, posibles cargas pendientes, gastos de comunidad, honorarios de abogado o procurador, y costes de escrituración. Solo sumando todos estos factores se puede saber si realmente se trata de una buena oportunidad.
Financiación para la compra de viviendas en subasta
No todos los bancos ofrecen financiación para este tipo de operaciones. En muchos casos se exige disponer de liquidez inmediata, ya que los plazos de pago tras la adjudicación suelen ser cortos. Algunas entidades especializadas o préstamos puente pueden ser una alternativa para quienes no disponen de todo el capital.
Cómo evitar fraudes en subastas de viviendas
Para evitar estafas, es esencial participar solo en subastas convocadas por canales oficiales, como juzgados o administraciones públicas. Se debe comprobar siempre la información registral del inmueble, verificar que quien lo ofrece tiene autoridad para hacerlo, y desconfiar de propuestas que exijan pagos adelantados sin garantías legales.
Aspectos legales importantes al comprar una vivienda en subasta
Antes de pujar, conviene asesorarse legalmente sobre el inmueble: conocer su estado registral, si tiene inquilinos, cargas o deudas pendientes. Tras la adjudicación, hay que realizar los pagos en los plazos establecidos, escriturar ante notario y registrar la propiedad correctamente para evitar problemas futuros.
Errores comunes al comprar en una subasta inmobiliaria y cómo evitarlos
Algunos errores frecuentes incluyen:
- No revisar las cargas del inmueble.
- No visitar el piso ni comprobar su estado.
- Pujar sin tener financiación garantizada.
- Superar el valor de mercado por desconocimiento.
Evitar estos fallos requiere preparación, estudio y, en muchos casos, asesoría especializada.
Proceso posterior a la subasta: adjudicación y escrituración
Una vez finalizada la subasta, se emite una resolución de adjudicación. Tras el pago, se debe firmar la escritura pública ante notario y registrar la propiedad. Es un proceso legalmente estructurado, pero que puede presentar complicaciones si el inmueble tiene ocupantes o cargas no resueltas.
¿Es rentable comprar viviendas en subasta para invertir?
Comprar en subasta puede ser muy rentable, sobre todo si se consigue un precio bajo y el inmueble tiene potencial de revalorización o alquiler. Sin embargo, también existen riesgos: inmuebles ocupados, necesidad de reformas, o costes ocultos. Por eso, es esencial analizar cada operación con detenimiento y calcular bien los márgenes antes de invertir.
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