Diferencias entre superficie útil y construida

Tener clara la diferencia entre la superficie útil y construida de una vivienda es fundamental porque estos conceptos determinan el espacio habitable de la casa, su valor y los impuestos que se tienen que pagar (como por ejemplo, el IBI).

No hay que olvidar que uno de los criterios fundamentales cuando buscas una vivienda es su superficie. A priori, tienes claro que quieres un piso con al menos 90 metros cuadrados o un adosado de 150 metros cuadrados..., pero te surgen dudas a la hora de determinar si son de superficie construida o superficie útil. Y la diferencia es muy importante, ya que puedes acabar comprando un inmueble con menos metros aprovechables de los que necesitas (en este otro artículo te contamos cuántos m² necesitas en tu piso según tus circunstancias personales y el tamaño de tu familia).

Lo primero que debes saber es que al hablar de la superficie de una vivienda existen tres conceptos diferentes: superficie útil, construida y construida con elementos comunes. Son términos recogidos en la orden ministerial ECO 805/2003 (ver texto legal), cuyo significado te explicamos en las siguientes líneas. 

¿Qué es la superficie útil? 

La superficie útil de una casa también incluye el 50% del espacio de balcones, terrazas, patios o tendederos si están cubiertos. En el caso de que estén descubiertos no se computan como superficie útil. 

¿Qué es la superficie construida? 

Por su parte, la superficie construida es la suma de la superficie útil más la ocupada por los muros perimetrales. Es decir, abarca todo lo que está dentro del perímetro de la casa. Aquí sí se computan los elementos estructurales verticales y las canalizaciones. 

Como ves, la principal diferencia entre superficie útil y construida son los metros aprovechables. Lógicamente, la segunda siempre será mayor que la primera: en términos generales, se calcula que la diferencia entre la superficie útil y la construida varía entre un 15% y un 25% aproximadamente.


¿Y qué es la superficie construida con elementos comunes? Esta superficie se da en las viviendas plurifamiliares que forman parte de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. Esta superficie suma a la construida la parte proporcional de las zonas comunes que corresponde a la vivienda (de acuerdo con la cuota que tiene en la superficie de esos elementos). Estos espacios comunes son el portal, el vestíbulo, las escaleras, el cuarto de contadores, las salas comunitarias, el gimnasio, los vestuarios… La superficie construida con elementos comunes suele ser entre un 10% y un 14% mayor que la superficie construida normal.

¿Para qué sirven la superficie útil y construida de una vivienda? 

Ahora que ya tenemos claro lo que significa cada una, vamos a ver para qué sirven exactamente. En primer lugar, la superficie útil sirve para saber el espacio habitable de la casa, los metros útiles que tiene la vivienda. Por su parte, la superficie construida es la que se refleja en el Catastro y se utiliza para la valoración del inmueble. Los tasadores valoran las viviendas según el precio del metro cuadrado construido con espacios comunes. 

El Catastro refleja dos datos: la superficie construida y la superficie construida con elementos comunes. A partir de este dato se calcula el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el coeficiente de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios, que sirve para determinar la cuota de la comunidad. 

Para que lo entiendas fácilmente, la superficie construida es la que utilizan los notarios en las escrituras (aunque también suelen incluir la superficie útil), y los ayuntamientos para realizar determinados trámites administrativos como las licencias. 

En cuanto al Registro de la Propiedad, no hay un criterio fijo sobre qué superficie debe reflejar: puede aparecer la superficie útil o la construida. No obstante, si existen discrepancias en los datos de la superficie de la vivienda recogidos en el Catastro y el Registro de la Propiedad, prevalece la información de este último (aunque es conveniente subsanar el error). Si existe una diferencia entre las superficies inferior al 10% se puede rectificar la escritura sin necesidad de abrir ningún expediente. Sin embargo, si la discrepancia supera el 10%, el notario tiene que abrir un expediente hipotecario y aportar la representación georreferenciada de la finca.

¿Qué superficie se debe poner en los anuncios inmobiliarios? 

Normalmente, la superficie que se especifica en los anuncios de venta de viviendas de los portales inmobiliarios es la construida, aunque es aconsejable incluir también la superficie útil y construida con los elementos comunes incluidos para dar toda la información posible a los potenciales compradores. De este modo, se sabrá el espacio disponible para vivir y los metros sobre los que se fija el valor de la vivienda.