Consejos para vender un piso heredado

Durante el último año ha aumentado la venta de pisos de herencia como consecuencia del aumento de los fallecimientos por el coronavirus. Solo en el mes de noviembre de 2020, se registraron más de 17.000 ventas de viviendas transmitidas por herencia. Esta cifra supone un incremento del 20% sobre los resultados de 2019 y es la cifra más alta registrada por el INE.

A la hora de vender un piso heredado se plantean situaciones diversas si los herederos se ponen o no de acuerdo en la venta. A continuación te contamos unos consejos para vender un piso heredado sin problemas.

Aceptación de la herencia

El primer paso antes de vender un piso heredado es aceptar la herencia. Este trámite exige presentar el certificado de defunción del fallecido que se pide en el Registro Civil; el certificado de últimas voluntades, que es el documento donde queda registrado si el fallecido ha hecho testamento y la notaria donde está y se pide al Ministerio de Justicia y, por último, una copia del testamento que se solicita en el notario donde está depositado. 

Si existe testamento, el paso siguiente es hacer un inventario de los bienes y deudas del fallecido y firmar la escritura de partición de la herencia, donde se especifica el reparto de todos los bienes según queda recogido en el testamento. 

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Si no hay testamento, el notario determina quienes son los herederos según la ley y hace el acta de declaración de herederos. Por último, se realiza la escritura de partición con el reparto de los bienes según la proporción determinada en el acta de declaración de herederos. 

Inscripción en el registro de la propiedad 

Antes de inscribir la vivienda heredada en el registro de la propiedad hay que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, para lo que existe un plazo de 6 meses. La cuantía del impuesto de sucesiones depende del patrimonio y el grado de parentesco de los herederos y el porcentaje que establezca la comunidad autónoma, ya que es un impuesto transferido a las comunidades. En la mayoría de las comunidades autónomas existen bonificaciones en este impuesto para los herederos de primer y segundo grado, lo que significa que cuanto más cercano es el parentesco, el impuesto que hay que pagar es menor. 

La plusvalía municipal grava el incremento del valor del piso desde el momento de la compra hasta cuando se reparte la herencia. La cuantía depende del valor catastral de la vivienda y el número de años que ha tenido el fallecido la vivienda en propiedad. Este impuesto se paga en el ayuntamiento donde está el piso heredado.

Una vez pagados los impuestos se realiza la inscripción del piso heredado en el registro de la propiedad. En realidad, no es un trámite obligatorio, pero es recomendable si se quiere vender la vivienda. Para hacer la inscripción en el registro de nuevo hay que presentar el certificado de defunción y DNI del fallecido, el certificado de últimas voluntades, la escritura de aceptación de la herencia y el justificante de haber pagado el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal. 

¿Cuánto hay que esperar para poder vender el inmueble?

Se puede vender un piso heredado cuando ya está inscrito en el registro de la propiedad. No existe un plazo mínimo de tiempo para vender esta vivienda. Solo hay que tener en cuenta el tiempo que tardan las gestiones previas (aceptación de la herencia, inscripción en el registro y pago de los impuestos) que pueden alargarse varios meses. 

Sin embargo, si la casa es heredada por los herederos no forzosos la ley hipotecaria establecía en el artículo 28 que no se puede vender un piso heredado hasta que no han pasado dos años desde la aceptación de la herencia. Si se vendía la vivienda, el comprador no era el legítimo propietario hasta que no transcurría este plazo de dos años, por si aparecía alguna persona con derecho a heredar. Además, el comprador si necesitaba hipoteca para comprar el piso heredado también tenía problemas porque los bancos no aprobaban esta operación. En este artículo puedes comprobar cuáles son los requisitos para solicitar una hipoteca. 



No obstante, el Gobierno ha derogado este artículo en la ley 8/2021, eliminando el plazo de dos años en los que los herederos no forzosos no podían vender un piso heredado. La derogación de este artículo entra en vigor en septiembre. 

También se puede plantear un problema si uno de los herederos no quiere vender un piso heredado ya que la venta tiene que ser por unanimidad. En ese caso uno de los herederos puede quedarse con la vivienda y pagar al resto su parte correspondiente o bien recurrir a la justicia para hacer la división de la cosa común. 

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda?

Al vender un piso heredado, hay que pagar dos impuestos, la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal. Esta ganancia es la diferencia ente el valor del piso declarado en el impuesto de sucesiones y el valor de la venta. Al hacer la declaración de la renta, cada heredero tiene que declarar la parte proporcional de la ganancia patrimonial conseguida con la venta del piso heredado.  

En cuanto a la plusvalía municipal, si se vende el piso heredado en el mismo año fiscal en el que se ha heredado no hay que pagarla porque ya se ha pagado al aceptar la herencia. No obstante, si se vende pasado ese año hay que pagar la plusvalía teniendo en cuenta el valor del suelo desde que se hereda la vivienda hasta que se vende. Cuanto antes se venda la vivienda menos impuesto hay que pagar. 

¿A qué precio puedo vender la vivienda heredada?

El precio de venta de una vivienda heredada dependerá de su ubicación, tamaño y estado igual que cualquier vivienda de segunda mano. Es recomendable contar con el asesoramiento de un agente inmobiliario que valore el piso heredado para fijar un precio acorde con el mercado. Una venta precipitada puede provocar que no se alcance un precio adecuado. 

Para vender un piso heredado hay que partir de la aceptación de la herencia, pagar los impuestos e inscribir la vivienda en el registro de la propiedad. Después solo hay que seguir los pasos habituales para vender una vivienda: tasación, acondicionamiento de la casa, promoción y negociación con el comprador.