Qué es una vivienda protegida (VPO), tipos y requisitos

Las viviendas de protección oficial, VPO o viviendas protegidas tienen como objetivo facilitar un hogar a aquellas personas que por su situación económica no pueden acceder a una en el mercado libre. Se caracterizan por tener un precio inferior, unas características determinadas (tamaño, etc.) y exigir el cumplimiento de determinados requisitos por parte de los solicitantes para poder acceder a ellas.

Como su propio nombre indica se trata de viviendas protegidas, por lo que solo pueden destinarse a su uso como residencia habitual y permanente. Por otro lado, pueden concederse tanto en régimen de compra como de alquiler.

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Hasta el estallido de la crisis de 2008 y la burbuja inmobiliaria, en España se impulsó la vivienda de protección oficial a través de ayudas a la construcción, desgravaciones fiscales y subsidiación de intereses a los compradores. De este modo, entre los años 1952 y 2016 se construyeron en este país más de 6,8 millones de viviendas protegidas, que representan el 26,6% de un parque residencial de 25,5 millones de inmuebles, según los datos del Colegio de Arquitectos y el Ministerio de Fomento.

Contrariamente a este fenómeno de venta, en los últimos años el Plan Estatal de la Vivienda está apostando por la construcción de viviendas de protección oficial para su alquiler, con la intención de que no pierda nunca su condición de protegida y se cree un parque de inmuebles mayor. Algo que por otro lado es reclamado por muchas asociaciones, que consideran imprescindible la construcción de más VPO para hacer frente al problema de la vivienda en España y a la dificultad de muchos colectivos para acceder a ella debido a sus elevados precios.

Para que conozcas en profundidad este tipo de viviendas, en el siguiente artículo te explicamos qué son las VPO, qué tipos de viviendas de protección oficial existen y cómo se puede acceder a ellas. 

¿Qué es una vivienda de protección oficial o VPO? 

Como te hemos comentado unas líneas más arriba, una vivienda de protección oficial es un inmueble con un precio de compra o arrendamiento menor que está destinado a aquellas personas que no cuentan con suficientes medios económicos para acceder a uno en el mercado libre.

Las VPO pueden ser de dos tipos.

• Viviendas de protección oficial de promoción pública. Son promovidas por el Estado o las administraciones públicas y se adjudican a sus inquilinos mediante un sorteo o concurso público (siempre que estos cumplan con los requisitos exigidos). Previamente, las personas interesadas deben inscribirse en los registros de demandantes de la comunidad autónoma correspondiente.
• Viviendas de protección oficial de promoción privada. Las VPO de promoción privada son construidas por promotoras inmobiliarias o cooperativas de viviendas que reciben una ayuda pública para compensar el precio limitado de venta o alquiler. Pueden acceder a ellas las personas que también cumplan una serie de exigencias.

En cuanto al régimen de tenencia de las viviendas VPO, lo más habitual es que se construyan para venta, alquiler o alquiler con opción a compra.

Características de una vivienda de protección oficial

Con respecto a una vivienda libre, estos son los rasgos más distintivos de una VPO:

• Domicilio habitual y permanente. Como ya hemos comentado, las viviendas de protección oficial deben ser la residencia habitual y permanente de sus inquilinos. Otros usos (por ejemplo, el de segunda residencia) serán sancionados. Por lo tanto, los beneficiaros de una VPO no podrán disponer de otra casa, y además deberán estar empadronados en la comunidad autónoma correspondiente.
  
• Precio limitado. Su precio de venta o alquiler es fijado por la Administración y resulta inferior al existente en el mercado libre. Por este motivo, para acceder a ellas se exige que las familias tengan un nivel de rentas determinado de acuerdo con el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
• No son de libre disposición. A diferencia de lo que ocurre con las viviendas libres, las protegidas no permiten disponer libremente de ellas. En primer lugar, las VPO no pueden traspasarse mientras no transcurra el plazo fijado por la administración correspondiente (normalmente, diez años). Por otro lado, el precio de las segundas y posteriores transmisiones de estas viviendas no es libre, dado que pueden estar sujetas a un límite establecido también por la Administración.
• Beneficios fiscales y ayudas. Las viviendas de protección oficial gozan de beneficios fiscales y ayudas que no tienen las libres (siempre que se cumplan los requisitos exigidos por la legislación). El objetivo de estas bonificaciones por parte del Estado y de las comunidades autónomas es facilitar el acceso a estos inmuebles. Pueden ser ayudas para pagar la entrada, préstamos convenidos a un interés más bajo, subvención de los préstamos, deducciones fiscales, etc. 

Tipos de VPO

Cada comunidad autónoma establece los tipos de VPO y las normas para acceder a ellas. Cada tipo de vivienda de protección oficial reúne unas características concretas: tamaño, precio máximo de venta o alquiler, nivel de renta para acceder a ellas... Por este motivo, si estás buscando una vivienda protegida es muy importante que revises la información y requisitos de la zona en la que estás interesado.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se establece esta clasificación en las viviendas de protección publica (VPP), que pueden ser en propiedad o en alquiler:

• Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB). Límite de ingresos familiares: 5,5 veces el IPREM. Sujetas a un precio máximo legal de venta. No se puede ser titular de otra vivienda VPO. 
• Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). Límite de ingresos familiares: 7,5 veces el IPREM. Tiene una protección de 20 años pero se puede descalificar a partir de los 15. Superficie máxima: 150 metros. Sujeta a un precio legal máximo de venta.
• Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). Limite de ingresos familiares: 5,5 veces el IPREM. Está sujeta a una renta máxima anual.
• Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra (VPPA OC). El régimen de alquiler dura siete años y después se puede optar a la compra, descontando el 50% del alquiler al precio de adquisición. Límite de ingresos familiares: 5,5 veces el IPREM.

Requisitos de las viviendas de protección oficial

Todas las viviendas de protección oficial incluyen unos requisitos imprescindibles que las personas deben cumplir para tener derecho a acceder a ellas.


Las comunidades autónomas son las encargadas de marcar los requisitos de las viviendas de protección oficial, tanto los que afectan a los inmuebles en sí como los que deben cumplir los solicitantes para conseguirlas (y que varían según el tipo de protección de los inmuebles).

Como regla general, estas viviendas VPO tienen una superficie máxima. Además, los solicitantes no pueden superar un determinado nivel de ingresos de acuerdo con el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), ni contar con otra vivienda en propiedad (la VPO debe ser la vivienda habitual del solicitante).

El comprador que adquiere una vivienda de protección oficial puede obtener también ayudas financieras por parte del estado o las comunidades autónomas para su financiación.

¿Cuándo y cómo puede descalificarse una vivienda de protección oficial?

Pese a tratarse de vivienda protegida, su régimen legal puede extinguirse por diversas causas:

• Cumplimiento del periodo de protección. Este plazo oscila entre los 10 y 30 años, y es decidido por las comunidades autónomas.
• Solicitud del propietario antes de la extinción. Es la fórmula más habitual. El propietario puede pedir la descalificación voluntaria de la casa, que podrá concederse con carácter discrecional y siempre que de ella no se deriven perjuicios para terceros, cumpliéndose los requisitos legales y aportando la documentación exigida al efecto.
• Sanción impuesta por la Administración. Si ésta detecta que el titular no cumple los requisitos exigidos para tener una vivienda de este tipo. 
• Devolviendo el importe de las ayudas económicas pertinentes. Algo que debe acreditar convenientemente el inquilino.
  

En términos generales, el proceso de descalificación de una vivienda de protección oficial exige la presentación de los documentos que acrediten su situación y la de los propietarios ante la consejería de Vivienda de la comunidad autónoma. Si se acepta la descalificación, generalmente el titular tiene que esperar un plazo de cinco años para venderla o alquilarla como vivienda libre.

Resumiendo, las viviendas de protección oficial son aquellas que cuentan con algún tipo de ayuda pública para su promoción, tienen un precio limitado y están destinadas a personas con ingresos también limitados. Pueden ser de promoción pública, construidas por entidades públicas (ayuntamientos, etc.), o privada, cuando son realizadas por promotores independientes. 

Ventajas de comprar una VPO

Estas son las principales ventajas de comprar una VPO:

1. El coste de la vivienda es reducido, lo que la hace más asequible para las familias de ingresos bajos y moderados.
   
2. El estado posee y gestiona la propiedad, lo que significa que los residentes no tienen que preocuparse de cosas como los impuestos sobre la propiedad, las reparaciones o el mantenimiento.
3. Los residentes suelen tener prioridad para las unidades disponibles, lo que ayuda a garantizar que las familias con ingresos bajos y moderados tengan acceso a una vivienda asequible.
4. Los edificios suelen estar bien mantenidos y tienen un fuerte sentimiento de comunidad.Tipos de viviendas subvencionadas.

Inconvenientes de las viviendas de protección oficial

A pesar de las numerosas ventajas, existen algunos inconvenientes asociados a las viviendas de protección oficial:

• Los edificios pueden estar lejos del centro urbano y no disponer de los servicios que se esperan de una vivienda moderna. Aunque esto no es siempre así, pudiendo también encontrarse viviendas en los centros de las ciudades o en los cascos antiguos de las mismas.
• Las viviendas suelen ser pequeñas, aunque no todas lo son y depende de muchos factores. Si necesitas una VPO y tienes una familia grande, se tratará de asignarte una del tamaño adecuado.
• Podría darse el caso de que se te concediera una vivienda que no se ajusta necesariamente a todas tus necesidades, aunque el organismo competente hará lo posible por asignarte una que las cubra por completo.
• Las listas de espera para obtener una vivienda son generalmente largas. Debido a la gran cantidad de personas que se incluyen en estas listas y la reducida oferta de viviendas protegidas en muchos municipios, los tiempos de espera pueden superar fácilmente los tres años.
• Las personas que accedan a ellas deberán comprometerse a residir de forma habitual.
• No se podrá vender la vivienda durante los primeros 10 años, por lo que los clientes residentes deberán comprometerse también a permanecer allí durante ese tiempo.
• En caso de que desee ponerse a la venta, su precio continuará siendo limitado por los estatutos, de forma que no será posible especular y ganar dinero con ellas a la hora de venderlas.