Comunidad de vecinos: creación y funcionamiento

27.05.2020 17:31
comunidad de vecinos
La constitución de la comunidad de vecinos es uno de los primeros trámites que debe hacerse una vez que han sido vendidas las viviendas de una promoción de obra nueva. Este proceso está regido por la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH). A modo de resumen, en el momento en el que los propietarios adquieren sus viviendas nuevas debe constituirse una comunidad de vecinos que vele por los intereses de todos. Gracias a ella se establecerán las jerarquías, normas de convivencia, pagos y gastos que servirán para mantener el edificio en funcionamiento y en buen estado.

Esta comunidad de vecinos estará integrada por todos los propietarios de viviendas e inmuebles. A continuación te explicamos los pasos que deben darse para crear una comunidad de propietarios, para qué sirve exactamente y cómo funciona.

Los estatutos de la comunidad de vecinos

Generalmente, es el propio promotor el que se encarga redactar los estatutos de la comunidad de propietarios en el momento de realizar la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal ante notario. En este documento se reflejan las características del edificio. En sus páginas figuran las descripciones de todas las propiedades que configuran la finca: a partir de las particularidades de cada vivienda (superficie útil respecto a la totalidad del edificio), orientación exterior o interior y situación dentro del edificio) se decidirán las cuotas de participación de cada una de ellas.

A la hora de redactar los estatutos de la comunidad de vecinos no existe un modelo concreto. No obstante, su contenido normalmente se centra en las instalaciones y servicios de los que dispone el edificio, la repartición de los gastos y la reglamentación relacionada con las normas de convivencia.

Generalmente, es el propio promotor es el que se encarga de redactar los estatutos de la comunidad de vecinos cuando realiza la escritura de obra nueva.
En el caso que de haya sido la responsable de su creación, la promotora inmobiliaria tiene la obligación de proporcionar una copia de los estatutos de la comunidad de vecinos, junto con la escritura de compraventa de la vivienda, a todos los propietarios.

Si se da la circunstancia, poco probable, de que el promotor no haya elaborado estos estatutos, será la comunidad de propietarios la encargada de redactarlos y aprobarlos por unanimidad en una junta extraordinaria. Estos estatutos deberán inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.

Constitución de la comunidad de vecinos

Una vez se han cumplido todas estas gestiones, por fin puede convocarse la primera junta de vecinos o propietarios, también conocida como junta constituyente. Se trata de una asamblea o reunión a la que deben acudir todos los propietarios de viviendas y locales, ya que en ella tiene lugar la elaboración del acta de constitución de la comunidad de vecinos. En el supuesto de que el promotor tenga algún inmueble sin vender (viviendas, locales, garajes, etc.) cuando se celebre esta primera junta de vecinos, también deberá asistir a la reunión.

Entre los acuerdos que se adoptan en la junta de constitución de la comunidad de vecinos figuran los siguientes:

  • Nombramiento de las personas que actuarán como presidente y secretario en esa junta. Estas personas no tienen por qué coincidir necesariamente con las que sean elegidas finalmente como presidente de la comunidad de vecinos y secretario (que también serán elegidos en esa primera junta).
  • Identificación de todos los asistentes.
  • Establecimiento del periodo de duración de la junta de propietarios (generalmente, suele ser un año).
  • Acuerdo para registrar el Libro de actas ante el Registro de la Propiedad.
  • Solicitud del CIF de la comunidad de vecinos ante la Agencia Tributaria.
  • Acuerdo para la apertura de una cuenta corriente que se utilizará para los ingresos y pagos de la comunidad de vecinos.

  • Establecimiento de las cuotas a pagar en función del precio de cada vivienda y de acuerdo a un presupuesto provisional de ingresos y gastos. Además, debe tenerse en cuenta la aplicación de un fondo económico de reserva (el primer importe de este fondo debe alcanzar el 5 % del presupuesto anual).

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    El libro de actas de la comunidad de vecinos

    El siguiente paso a seguir es legalizar el libro de actas de la comunidad de vecinos. El libro puede obtenerse en cualquier librería y tiene un coste reducido (en torno a 20 auros). Una recomendación: es mejor adquirir un libro que permita imprimir las hojas para evitar tener que escribirlas a mano.

    Antes de utilizar este libro de actas de la comunidad de vecinos para plasmar en él los acuerdos que se logren durante las juntas hay que presentarlo en el Registro de la Propiedad en el que está inscrito el inmueble. Para hacerlo es necesario una instancia firmada por el presidente de la comunidad de vecinos y la firma legalizada ante notario o ante el propio registrador.

    El encargado de velar de este libro es el secretario de la comunidad o el administrador de la finca.

    Cargos de la comunidad de vecinos

    La comunidad de propietarios cuenta con varios cargos que hacen posible su funcionamiento. Su máximo representante es el presidente de la comunidad de vecinos.

    Presidente de la comunidad de vecinos

    Entre las funciones que recaen sobre la figura del presidente de la comunidad de propietarios están las siguientes:
    • Convocatoria de juntas de la comunidad de vecinos. Es una de sus principales tareas. Debe señalar el orden del día, el lugar, la hora y la fecha de la reunión, así como también determinar si se tratará de una primera o segunda convocatoria. Las juntas deben convocarse al menos una vez al año para ratificar los presupuestos y las cuentas anuales. Si una cuarta parte de las propietarios se inclina por la celebración de una junta, será el presidente el responsable de convocarla. En el momento previo a cada asamblea, el presidente de la comunidad de vecinos tendrá que recopilar las sugerencias o temas a tratar que el resto de miembros desean incluir en el orden del día.
    • Cierre de las actas. Después de cada junta, será el presidente el encargado de clausurarlas mediante su firma y también la del secretario.
    • Representar a la comunidad en la contratación de obras y servicios. Tras acordarlo durante una junta, se necesitará la firma del presidente para contratar cualquier servicio destinado a la reparación de daños en el edificio: goteras, averías… Del mismo modo, la contratación de personal de limpieza, conserjería o jardinería también necesita de su firma.
    • Solicitar el cese de molestias. Si un vecino comete alguna actividad que cause molestias al resto, el presidente tendrá que comunicárselo. Los vecinos de la comunidad pueden informar al presidente de esos estorbos, ya sean ruidos hasta altas horas de la noche, basura acumulada en el rellano o uso inadecuado de las instalaciones del edificio.
    • Representación judicial de la comunidad. Una comunidad de propietarios esté exenta de personalidad jurídica. Por lo tanto, el presidente se erige como el portavoz del grupo de vecinos ante la imposibilidad de que el administrador los represente ante cualquier acción judicial.
    • Revisar el estado de deudas. Otro de los desempeños que debe cumplir el presidente de la comunidad de vecinos es la revisión del certificado de deudas. Si hay algún propietario moroso, el presidente, tras consultarlo previamente con la junta, tendrá que reclamar el pago de esas deudas por vía judicial.

    Tal y como reza el artículo 13 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal: 

    Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

    Secretario de la comunidad de vecinos

    En la junta constituyente de la comunidad de vecinos también se puede proceder a la elección de un secretario. De su cargo dependen diferentes cuestiones, aunque en algunas ocasiones el propio presidente puede llevar a cabo el rol de secretario:
    • Guardar los documentos del edificio. El secretario debe vigilar y guardar el libro de actas, las comunicaciones en las que se reflejen las convocatorias y todo documento importante que sea fruto de esas juntas.
    • Informar sobre las juntas. Debe emitir las notificaciones destinadas a todos los propietarios del edificio en las que se informe sobre las juntas.
    • Redacción y cierre de actas. Si antes hemos dicho que las actas se cierran con la firma del presidente, también es necesaria la rúbrica del secretario. Asimismo, también tendrá que redactar todo lo que se haya dicho en la junta de la comunidad de vecinos.
    • Emitir el certificado de deudas. Si algún propietario quiere vender su vivienda o local, el secretario tiene que emitir el certificado de sus deudas vencidas respecto a la comunidad.

    Administrador de la comunidad de vecinos

    Finalmente está la figura del administrador. Aunque su papel puede ser interpretado por el propio presidente e incluso por el secretario, la comunidad puede contratar a una tercera persona para que actúe como administrador. En tal caso, esta persona deberá demostrar sus conocimientos, trayectoria y acreditaciones en esa materia. Estas son sus tareas principales:

    • Velar por el correcto régimen del bloque. El administrador será quien vele por el buen cuidado de las instalaciones del edificio y quien ponga sobre aviso a quienes sean susceptibles de causar daño alguno.
    • Preparar el plan de gastos previsibles. Será quien elaborará con previsión un plan de los costes que se avecinan para el edificio, así como también una estrategia para afrontarlos.
    • Ejecutar los acuerdos alcanzados respecto a posibles obras. Tendrá que solicitar la contratación de los servicios y pagar los mismos.
    • Decidir las contrataciones necesarias. Será el responsable de organizar las gestiones pertinentes en caso de requerir obras de algún tipo. Deberá informar con inmediatez al presidente de dichas intenciones. Asimismo, será quien maneje los fondos de la comunidad de vecinos para pagar los servicios contratados.
    • Tareas complementarias. Si la junta de vecinos requiere cualquier gestión adicional, será el encargado de llevarla a cabo.

    Normalmente, el mandato de estas tres figuras suele tener un año de duración.

    ¿Cómo se computan las votaciones en la comunidad de vecinos?

    En las votaciones de la comunidad de vecinos prevalece la mayoría doble: se contabilizan el propietario y el coeficiente de su vivienda. Se requerirá siempre el voto de las 3/5 partes de la comunidad.

    edificio de comunidad de vecinos

    Si acabas de adquirir un piso de obra nueva y formas parte de la comunidad de propietarios, tienes que saber que el cómputo de votos sigue las siguientes premisas. 
    • Si una vivienda pertenece a más de un propietario, el voto que proceda de esa casa contará sólo como uno.
    • Si un propietario es dueño de más de un inmueble del edificio, su voto sólo contará como uno (aunque se sumen todos los coeficientes de sus viviendas).
    • El voto se ejerce de manera presencial. Si un propietario no puede acudir a la junta, podrá otorgar representación a una tercera persona mediante una autorización de voto en las juntas de propietarios.
    • Los votos se emiten siempre en la junta.  

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