Los vicios ocultos de una vivienda

24.08.2020 17:05
vicios ocultos vivienda
La existencia de posibles vicios ocultos es una de las mayores preocupaciones que tienen todos los que acaban de adquirir una nueva propiedad. Se trata de los imprevistos que pueden aparecer una vez ya has adquirido tu flamante hogar y cuyapresencia puede acarrearte alguna que otra complicación que no habías considerado. En este reportaje te vamos a explicar en qué consisten los vicios ocultos y cómo puedes proceder para protegerte contra ellos.

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Podrían catalogarse como vicios ocultos aquellos desperfectos que no se notan en un primer vistazo. Son aquellos daños que manifiestan su presencia cuando ya has empezado a vivir en la casa. Deterioros que en el ámbito jurídico se denominan como vicios redhibitorios. Estaban en la vivienda desde el principio, pero que han aflorado más tarde.
No te pierdas: ¿Qué debes revisar en una vivienda recién comprada?

La aparición de estos vicios ocultos es un indicativo de lo siguiente: la casa no reúne las condiciones para ser habitada que te había prometido el vendedor. Sin embargo, el comprador puede protegerse de estos inconvenientes recurriendo a la garantía de una casa nueva y al Código Civil, según los casos.

En este otro artículo te explicamos con más detalle cómo reclamar deficiencias en un piso de obra nueva.

¿Qué tipo de vicios ocultos hay?

Es posible que en alguna ocasión ni siquiera el vendedor conozca que esos vicios ocultos existían. Pero sea cual sea la información que la persona que te enseñe la propiedad tenga en su poder, estos desperfectos pueden hacer acto de presencia de distintas maneras.

Estos son los tipos de vicios ocultos más frecuentes:

  • Instalación defectuosa del sistema eléctrico. Puede darse la situación de que los materiales usados para la instalación eléctrica estén obsoletos o en mal estado, lo cual puede provocar un fallo en el funcionamiento de tomas de electricidad, interruptores y luces.

  • Deficiente aislamiento térmico-acústico. Otro contratiempo se traduce en la falta de protección para resguardar a los habitantes de la casa de ruidos y de la temperatura exterior. Es un claro síntoma de que los materiales empleados para el aislamiento son defectuosos.

  • Problemas con los acabados. Es uno de los problemas más frecuentes en los pisos de obra nueva. Unos materiales o acabados que presenten deficiencias pueden causar desprendimientos, decoloración y humedades. Unos desperfectos que afectarán a pinturas, acabados interiores y suelos.
  • Complicaciones relacionadas con el agua. Uno de los vicios ocultos más comunes a la hora de adquirir una vivienda son los relativos al sistema de cañerías. Una mala impermeabilización o una instalación de tuberías deficiente o con desperfectos puede propiciar goteras y filtraciones.

  • Cimentación en mal estado. A veces aparecen grietas y fisuras en las paredes de la casa que has comprado. Esos daños producidos a posteriori son resultado de una cimentación mediocre, aunque también pueden ser producto de la construcción de un edificio contiguo al tuyo.

¿Cómo detectar los vicios ocultos de una vivienda?

Tal y como se ha señalado al inicio de este artículo, los vicios ocultos de una propiedad son difíciles de descubrir a simple vista. De ahí el nombre que reciben. No obstante, existen métodos que contribuyen a localizar estos daños. Estos son algunos de los procedimientos que te permitirán detectar los vicios ocultos de tu vivienda:

  • Acudir a la vivienda con un perito. A pesar del coste que puede acarrear visitar la vivienda que deseas adquirir acompañado de un perito, sus conocimientos te proporcionarán seguridad y solventarán tus dudas. Su ojo profesional acreditará si la casa está en perfectas condiciones para ser habitada o si exhibe imperfecciones.

  • Comprobar si ha pasado el ITE. Otro método consiste en averiguar si el inmueble ha aprobado la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), un documento que evalúa que algunos elementos de la vivienda como la fachada, la fontanería y la azotea cumplen con los requisitos que indica la ley. Como comprador, tienes que poder consultar ese documento.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos?

Antes de que pongas en marcha el protocolo para poder reclamar estos desperfectos, debes cerciorarte de que tales vicios pueden considerarse como ocultos. Por lo tanto, asegúrate de que los daños que presenta tu vivienda cumplen con estos requisitos:
  • El desperfecto de la vivienda debe haber permanecido camuflado. Es decir, tiene que estar oculto a simple vista.
  • A pesar de que el vicio oculto se haya manifestado una vez se ha adquirido la vivienda, ese deterioro debía figurar en la casa en el momento previo a su compra. Su existencia tiene que ser anterior a la transacción.
  • El vicio oculto que vayas a denunciar tiene que impedir de manera parcial o total la posibilidad de habitar en la propiedad. El alcance demostrable de la gravedad podría haber influido en la decisión de compra de manera negativa.
A la hora de reclamar los vicios ocultos podrás llevar a cabo dos acciones distintas. En primer lugar, la acción redhibitoria: si los desperfectos no dejan que el comprador de la propiedad viva en la casa, se puede solicitar el reembolso del precio de la vivienda, incluyendo los gastos derivados de la transacción. Por otro lado, la acción 'quanti minoris': si el vicio oculto de la vivienda es molesto pero no imposibilita que el comprador viva en la propiedad, se podrá pedir una rebaja en el importe de la casa. Ese descuento puede determinarse a partir de los costes de las reparaciones que deberá verificar un perito.
El artículo 1484 del Código Civil dice: "El vendedor estará obligado a un saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida."
No debes perder de vista los plazos que tienes que respetar como comprador a la hora de reclamar los vicios ocultos de una vivienda. La diferenciación estriba en la antigüedad de la casa: si el inmueble es de segunda mano tendrás seis meses para realizar la reclamación.

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Por otro lado, si el inmueble es de obra nueva, el periodo de garantía se alarga hasta uno, tres o diez años dependiendo de si el defecto es de acabados, constructivo o estructural, respectivamente.

¿Qué pasos debes seguir en la reclamación?

En el momento de realizar una reclamación para el saneamiento de los vicios ocultos tendrás que actuar de la siguiente forma. Este es el protocolo:
  1. Pedir un informe a un especialista técnico para que calcule el valor de las reclamaciones. Así podrá evaluar la naturaleza del daño en cuestión.
  2. Enviar una notificación al vendedor para informarle del vicio oculto que ha aparecido. El tono de esa comunicación tiene que ser educado. Esa notificación tiene que ser realizada dentro del plazo permitido.
  3. Si resulta que el vendedor del inmueble no acepta el contenido de esa notificación, tendrás que recurrir al Colegio de Arquitectos de tu comunidad autónoma. Esa organización será la encargada de mediar entre las dos partes.
  4. Si el vendedor sigue sin asumir su responsabilidad aunque se haya iniciado un proceso de mediación, puedes acudir a los tribunales para llevar el caso a juicio. Antes de hacerlo, tendrás que recabar toda la información necesaria para el litigio.

Esperamos que este artículo te sirva para que entiendas mejor en qué consisten los vicios ocultos de una vivienda. Como has podido apreciar, los vicios ocultos son aquellos daños que no se detectan a simple vista, responden a diferentes tipologías y deben reclamarse en unos plazos determinados.

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