¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda y cómo reclamarlos?

Uno de los problemas que pueden surgir cuando compras una vivienda es que tiempo después aparezcan defectos que no habías detectado. Estos imprevistos que no habías visto cuando compraste la vivienda son los vicios ocultos y pueden reclamarse al vendedor. 

Te contamos en este artículo cómo puedes detectar los vicios ocultos y reclamarlos al vendedor. 

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Los vicios ocultos son los defectos que tiene la casa que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. Estos desperfectos dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato. 

Estos vicios son tan importantes que si el comprador los conoce antes de comprar la casa, no la habría comprado o habría puesto condiciones para la compra como una rebaja en el precio. Hay que tener en cuenta que estos vicios no son percibidos a simple vista. 

¿Cómo deben ser los vicios ocultos para poder reclamarlos? 

Los vicios ocultos para poder reclamarlos deben cumplir tres condiciones: 

Ser previos a la compraventa, aunque manifiestan su presencia cuando ya has empezado a vivir en la casa, porque si el vendedor demuestra que no existían antes, no podrás reclamar. 

Tienen que ser daños graves que afectan a la integridad y funcionalidad de la vivienda. 

Tienen que estar ocultos porque si son detectados fácilmente no se pueden reclamar como vicios ocultos. 

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La aparición de estos vicios ocultos es un indicativo de que la casa no reúne las condiciones para ser habitada que te había prometido el vendedor. Sin embargo, el comprador puede protegerse de estos inconvenientes recurriendo a la garantía de una casa nueva y al Código Civil, según los casos.

En este otro artículo te explicamos con más detalle cómo reclamar deficiencias en un piso de obra nueva.

¿Qué tipo de vicios ocultos hay?

Es posible que ni siquiera el vendedor conozca que esos vicios ocultos existían, porque estos desperfectos pueden hacer acto de presencia de distintas maneras.

Los vicios ocultos más frecuentes son:

• Instalación defectuosa del sistema eléctrico. Puede darse la situación de que los materiales usados para la instalación eléctrica estén obsoletos o en mal estado, lo cual puede provocar un fallo en el funcionamiento de tomas de electricidad, interruptores y luces.

• Deficiente aislamiento térmico-acústico. Otro contratiempo se traduce en la falta de protección para resguardar a los habitantes de la casa de ruidos y de la temperatura exterior. Es un claro síntoma de que los materiales empleados para el aislamiento son defectuosos.

• Problemas con los acabados. Es uno de los problemas más frecuentes en los pisos de obra nueva. Unos materiales o acabados que presenten deficiencias pueden causar desprendimientos, decoloración y humedades. Unos desperfectos que afectarán a pinturas, acabados interiores y suelos.

• Complicaciones relacionadas con el agua. Uno de los vicios ocultos más comunes a la hora de adquirir una vivienda son los relativos al sistema de cañerías. Una mala impermeabilización o una instalación de tuberías deficiente o con desperfectos puede propiciar goteras y filtraciones.


• Cimentación en mal estado. A veces aparecen grietas y fisuras en las paredes de la casa que son resultado de una cimentación mediocre, aunque también pueden ser producto de la construcción de un edificio contiguo al tuyo.

¿Cómo detectar los vicios ocultos de una vivienda?

A pesar de que son defectos difíciles de percibir a simple vista, existen métodos que contribuyen a localizarlos:

• Visitar la vivienda con un perito. A pesar del coste que puede acarrear este asesoramiento, los conocimientos de un experto te proporcionarán seguridad y solventarán tus dudas. Su ojo profesional acreditará si la casa está en perfectas condiciones para ser habitada o si tiene imperfecciones.

• Comprobar si ha pasado el ITE. Otro método consiste en averiguar si el inmueble ha aprobado la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE), un documento que evalúa que algunos elementos de la vivienda como la fachada, la fontanería y la azotea cumplen con los requisitos que indica la ley. Como comprador, tienes que poder consultar ese documento.

¿Cómo se pueden reclamar los vicios ocultos?

A la hora de reclamar los vicios ocultos puedes llevar a cabo dos acciones distintas:

• Acción redhibitoria: está recogida en el artículo 1.486 del Código Civil y permite al comprador desistir del contrato. Si los desperfectos impiden al comprador vivir en el inmueble, puede solicitar el reembolso del precio de la vivienda, incluyendo los gastos derivados de la transacción. Si además, puede demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, puede exigir una indemnización.  
• Acción 'quanti minoris': consiste en una rebaja en el precio proporcional al perjuicio que tenga la casa respecto a su valor. Ese descuento puede determinarse a partir de los costes de las reparaciones qu deberá verificar un perito.

El artículo 1484 del Código Civil dice: "El vendedor estará obligado a un saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida."

Los plazos que tienes para reclamar los vicios ocultos varían si el inmueble es de segunda mano o nuevo. En el caso de comprar una vivienda usada, el plazo máximo para reclamar es de seis meses.


Si el inmueble es de obra nueva, el periodo de garantía se alarga hasta uno, tres o diez años dependiendo de si el defecto es estético o de acabados, constructivo o estructural, respectivamente.

¿Qué pasos debes seguir en la reclamación?

En el momento de realizar una reclamación para pedir el saneamiento de los vicios ocultos hay que realizar las siguientes acciones: 

1. Pedir un informe a un especialista técnico para que calcule el valor de las reclamaciones. Así podrá evaluar la naturaleza del daño en cuestión.
2. Enviar una notificación al vendedor para informarle del vicio oculto que ha aparecido en la casa. Hay que describir el defecto y solicitar al vendedor su reparación. Esa notificación tiene que ser realizada dentro del plazo permitido.
3. Si el vendedor del inmueble no repara los defectos, tendrás que recurrir al Colegio de Arquitectos de tu comunidad autónoma. Esa organización será la encargada de mediar entre las dos partes.
4. Si el vendedor sigue sin asumir su responsabilidad aunque se haya iniciado un proceso de mediación, puedes acudir a los tribunales para llevar el caso a juicio. Antes de hacerlo, tendrás que recabar toda la información necesaria para el litigio.

Como has podido ver, los vicios ocultos son aquellos daños que no se detectan a simple vista, responden a diferentes tipologías y deben reclamarse en unos plazos determinados.