Los contratos necesarios para comprar una vivienda nueva

Aunque no es un proceso complicado, la compra de un piso de obra nueva implica realizar algunos pasos que debes conocer. Básicamente, consiste en que ambas partes presenten determinados documentos y firmen los contratos necesarios para cerrar la compra de esa vivienda.

En este otro artículo ya te explicamos cuáles son los documentos para comprar una vivienda. En cuanto a los contratos de compraventa, básicamente son tres:

• Contrato de arras (no es obligatorio pero te permitirá reservar la casa para que no sea vendida a otro comprador).
• Contrato de compraventa.
• Escritura de compraventa.

En las siguientes líneas te explicamos todos los pormenores de estos contratos de venta de la vivienda para que no tengas ningún problema en la búsqueda de tu nuevo hogar. No obstante, tampoco debes olvidar que esta operación está sujeta al pago de determinados gastos y tributos como el IVA de la vivienda nueva (10%).

Contrato de arras

El primero de los contratos que interviene en una compraventa es opcional, pero muy recomendable: se trata del contrato de arras. Hace la función de precontrato y tiene como objetivo asegurar la operación mediante la reserva de la vivienda: a través de él, el propietario se compromete a no vender la casa a otra persona y el comprador, a adquirirla.

Como ya hemos dicho, el contrato de arras es privado y no obligatorio. No obstante, en el caso de las viviendas de obra nueva se firma siempre porque así lo solicita el promotor. Para formalizarlo, el comprador debe abonar una cantidad en concepto de señal. Legalmente no está estipulado el importe, pero suele oscilar entre el 5% y el 15% del valor de la propiedad. No obstante, son las dos partes contratantes las que deciden su cuantía, que plasman convenientemente en el documento.

Además de la señal abonada, en el contrato de arras deben figurar el precio de la vivienda, el importe restante por abonar, su forma de pago, el plazo máximo para cerrar la compraventa (generalmente, entre 20 y 60 días desde la firma), la identidad del comprador y vendedor, la descripción del inmueble (dirección, superficie y características) y el reparto de los gastos de compra de la vivienda.

El contrato de arras no es obligatorio, pero permite reservar la vivienda para cerrar su compra más tarde.

El incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador o vendedor conlleva una serie de penalizaciones que varían según el tipo de arras suscritas (confirmatorias, penales o penitenciales). Las más frecuentes en la compra de una vivienda son las arras penitenciales, aunque es necesario que así se especifique en el contrato. De acuerdo con estas, el comprador perderá íntegra la señal si renuncia a la adquisición, mientras que el vendedor deberá compensarle con el doble del importe cobrado si es él quien se niega a realizar la transacción.

Finalmente, y aunque no es obligatorio, como en el contrato de arras el comprador abona una cantidad por adelantado (arras o señal), algunas promotoras avalan ese capital mediante un seguro de caución o aval bancario.

Contrato de compraventa de la vivienda

El siguiente paso es la firma del contrato de compraventa de la vivienda. En el caso de las viviendas de obra nueva, en este punto el comprador debe realizar una nueva aportación económica hasta pagar aproximadamente el 10% del precio de la vivienda (incluido el dinero adelantado en concepto de arras).

Un matiz importante que debes conocer: si hablamos de obra nueva en construcción, el contrato de compra de esa vivienda no puede firmarse antes de que la promoción disponga de la licencia de obras.

Entre otros aspectos, en este contrato deben figurar los datos del comprador y vendedor, el precio final de la casa, la forma de pago, la fecha de entrega y las penalizaciones en el caso de que el promotor se retrase en la entrega del inmueble (pago de una determinada cantidad de dinero, del alquiler de una vivienda, etc.) o la obra nunca se finalice (devolución de las cantidades pagadas más los intereses e impuestos correspondientes). Asimismo, es importante que en el documento se incluya una referencia al seguro o aval bancario contratado por el promotor para hacer frente a posibles indemnizaciones y la cuenta en la que los compradores deben ir abonando los pagos.

Junto al documento de compra de la vivienda, la promotora también debe incluir toda la documentación relativa al inmueble: planos, memoria de calidades, descripción del piso, del edificio y de las zonas comunes, cédula de habitabilidad, etc.

El contrato de compraventa no puede firmarse antes de que la promoción de obra nueva tenga la licencia de obras.

Posteriormente, tras la firma del contrato de compraventa y antes de realizar la escritura de propiedad, el comprador debe continuar realizando pagos periódicos -acordados con el promotor previamente- hasta completar aproximadamente el 20% del precio de la casa. Este desembolso tiene su justificación en que las entidades financieras no prestan más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Por lo tanto, ese es el importe que restará por pagar a la entrega de llaves.

De nuevo, si alguna de las partes decide echarse atrás, se aplicarán las penalizaciones recogidas en el contrato de compra.

Escritura de compraventa o escritura pública notarial

La escritura de la vivienda ante notario es el último paso del proceso. El contrato de arras y el de compraventa son documentos privados firmados entre las dos partes y legalmente válidos. Sin embargo, no permiten inscribir la vivienda ni pedir un préstamo hipotecario a una entidad financiera. El documento que lo permite es la escritura pública notarial o escritura de compraventa.

Al firmar las escrituras de la casa ante notario se eleva la operación a escritura pública. De esta forma, el acuerdo gozará de plenas garantías jurídicas: el notario confirmará la validez del acuerdo para que tenga efecto frente a terceros y para poder realizar con total garantía el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. 

En realidad, elevar la compraventa a escritura pública solo es obligatorio si la operación se realiza mediante una hipoteca (con el contrato privado de compraventa vale para certificar la operación). No obstante, y por la mayor seguridad jurídica que proporciona, los expertos recomiendan siempre firmar la escritura de compraventa.

Si bien en la compra de una vivienda de obra nueva se suele firmar en la notaría que decide la promotora, es realmente el comprador quien elige al notario en la compra de una vivienda.

Como has podido ver, son tres los contratos que intervienen en la compra de una vivienda. Sin embargo, realmente obligatorio es solo el de compraventa. El de arras sirve como reserva de la vivienda, y la escritura solo es imprescindible en el caso de que la operación se haga con una hipoteca (en cuyo caso también habrá que hacer una escritura de ese préstamo).