Libro del edificio: qué es y qué documentación debe contener

El Libro del Edificio es un requisito imprescindible en toda obra nueva. Se trata de un conjunto de documentos que contienen información sobre las características constructivas e instrucciones de mantenimiento del edificio. Dicho de otro modo, el Libro del Edificio es una especie de manual de instrucciones del inmueble que facilita a todos los propietarios y a la comunidad de vecinos toda la información e instrucciones necesarias para que puedan realizar una correcta utilización y mantenimiento del edificio y de todas sus instalaciones, espacios y elementos constructivos.

Este libro debe incluir el historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas de un edificio. De este modo, la información contenida en él resulta de vital importancia a la hora de realizar reformas posteriores o trabajos de rehabilitación. Por lo tanto, gracias a esta documentación es posible conocer las características físicas y técnicas de un edificio, además de su régimen jurídico.

El artículo 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) es el que establece la obligatoriedad del Libro del Edificio:

Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hacen referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio.

Como has podido leer, el promotor inmobiliario está obligado por ley a entregar una copia del Libro del Edificio a cada uno de los propietarios de las nuevas viviendas, y siempre antes de que estos entren a vivir en ellas. No obstante, en aquellos casos en los que no sea posible conseguir directamente este manual de uso y mantenimiento del edificio (por ejemplo, si se trata de la compra de una vivienda de segunda mano), es importante que sepas que normalmente el presidente de la comunidad de vecinos suele disponer de un ejemplar completo de todo el edificio. Otra alternativa es solicitar una copia del libro al colegio de arquitectos o al ayuntamiento del municipio en el que se encuentre el inmueble.

Documentación del Libro del Edificio

Generalmente, el director de obra es la persona encargada de realizar el Libro del Edificio (aunque según la comunidad autónoma puede ser el propio promotor el que lo realice directamente). Posteriormente, es la promotora la que entrega este manual a los nuevos propietarios de la vivienda de obra nueva, ya que según establece el artículo 9 de la LOE es su obligación “entregar al adquiriente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes”. Finalmente, los dueños de la casa son los responsables de custodiar el Libro del Edificio y de entregarlo a los futuros compradores de su inmueble.

La documentación incluida en el Libro del Edificio es la siguiente:

• Proyecto de obra del edificio y posibles modificaciones que se hayan realizado en él. Se trata del "conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable". Asimismo, cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o instalaciones del edificio, se mantendrá entre todos ellos la necesaria coordinación. Este documento del Libro del Edificio incluye, entre otros aspectos, la memoria, los planos, costes...
• Acta de recepción de la obra firmada por el promotor y constructor.
  
• Agentes participantes en la edificación. Relación identificativa de los diferentes agentes que han intervenido durante todo el proceso de edificación.
  
• Instrucciones de uso y mantenimiento. Documentación relativa al uso y mantenimiento apropiados del edificio y sus instalaciones.
  
• Certificado de Eficiencia Energética del Edificio Terminado.
• Información jurídica del edificio: escritura de propiedad, cargas y gravámenes.
  
• Documentación del Control de Recepción en Obra de los productos, equipos y sistemas incorporados. 
• Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE).
  
• Libro de subcontratación. Copia del libro entregado por el contratista al director de obra.
  
• Otros. Documentación importante relacionada con la construcción, reforma, mantenimiento o uso del edificio.

Todos estos son los aspectos más destacados del Libro del Edificio. Como ves, este documento es la mejor forma de conocer en profundidad la vida de tu edificio desde su construcción hasta el momento actual: año de edificación, incidencias y reformas que ha sufrido, instrucciones de uso y mantenimiento...

Toda la información que haga referencia a la trayectoria de un edificio debe aparecer recogida en su Libro. Por este motivo, recuerda que el Libro del Edificio no es un documento cerrado, sino que va añadiendo información a medida que pasan los años y el inmueble va cambiando. Cada vez que se haga una ampliación, reforma o rehabilitación de todo el edificio o de alguna de sus partes, se haga una intervención en las zonas comunes, etc. deberá incorporarse en este pasaporte del edificio.