¿Qué es la licencia de primera ocupación?

Artículos por ciudades
29.12.2020 12:06
licencia primera ocupación
Una vez que la construcción de la vivienda ha finalizado hay que realizar una serie de trámites antes de poder ocupar la vivienda. El primer paso es la emisión del certificado final de obra que acredita que la obra se ha realizado de acuerdo con la licencia de obras que se expidió al inicio de la construcción. 

Después de que el certificado de obra ha sido visado por el colegio de arquitectos, es cuando el promotor de la vivienda tiene que solicitar la licencia de primera ocupación. Esta licencia es un documento expedido por el ayuntamiento una vez que ha comprobado que la construcción se ha realizado según el proyecto técnico que se presentó en el ayuntamiento antes de comenzar las obras. 

Además, la licencia sirve para confirmar que la vivienda se puede destinar al uso residencial y que, por tanto, se puede solicitar el servicio de electricidad, gas, agua potable y telecomunicaciones que son los suministros necesarios para vivir en la casa. Si no se tiene licencia de ocupación, el ayuntamiento cortaría el suministro de estos servicios. También es necesaria la licencia para escriturar la obra nueva

Por otro lado, la licencia de primera ocupación se necesita cuando se quiere vender o comprar una vivienda porque si no tiene esta licencia, se puede anular la operación e incluso se puede solicitar una indemnización de daños y perjuicios. 

Se diferencian tres tipos de licencias según el tipo de obra: 
  • Edificios de nueva construcción y rehabilitaciones integrales. 
  • Modificaciones de una construcción, como una ampliación, por ejemplo, incrementando el número de viviendas. 
  • Modificación del edificio para otro uso, por ejemplo, transformando locales comerciales en viviendas. 

¿Cómo se solicita la licencia de primera ocupación? 

La licencia tiene que solicitarla el promotor en el caso de obra nueva o el propietario de la vivienda en el ayuntamiento, para su gestión es necesario presentar una serie de documentos. Toma nota: 
  • DNI del solicitante. 
  • Certificado final de obra. Es el documento que redactan el arquitecto y arquitecto técnico de la obra cuando finaliza la obra y que tiene que estar visado por el colegio profesional correspondiente. 
  • Acta de recepción definitiva de la obra
  • Boletín de las telecomunicaciones con la información de la instalación de los servicios de telecomunicaciones. 
  • Informe de las empresas suministradoras sobre el sistema de conexiones. 
  • Licencia de obra
  • Los certificados técnicos del cumplimiento de la normativa contra incendios y los certificados de instalación eléctrica. 

¿Cuándo se solicita la licencia? 

licencia primera ocupacion

El proceso para solicitar la licencia de primera ocupación se inicia con la revisión final de la obra por parte de la dirección facultativa que está formada por el arquitecto y arquitecto técnico. 

El segundo paso es la firma del acta de finalización de obra por parte de la dirección facultativa, el promotor y el constructor. 

Después, los arquitectos firman el certificado final de obra que debe ser visado por el colegio profesional correspondiente. 

Tras estas gestiones es cuando el promotor tiene que solicitar la licencia de primera ocupación llevando el certificado final de obra y toda la documentación al ayuntamiento. 

El siguiente paso es la revisión de la obra por los técnicos del ayuntamiento para comprobar que se ajusta a lo fijado en el certificado de obras y que no incumple las normas. Y, por último, si todo está correcto el ayuntamiento concede la licencia de primera ocupación

Pero si detectan algún desperfecto, deben avisar de las reparaciones al dueño para que lo solucione. Una vez que ha sido subsanado el defecto, el ayuntamiento expide la la licencia de primera ocupación. 

No obstante, el ayuntamiento puede denegar la licencia de ocupación si los técnicos municipales comprueban que la obra no se ajusta a las condiciones de la licencia de obras y las modificaciones que se han realizado van en contra de la normativa urbanística. 

¿Qué plazos hay para gestionar la licencia?

En realidad no hay un plazo determinado para solicitar la licencia de primera ocupación. La única exigencia es que la obra esté terminada pero a partir de ese momento, el promotor puede solicitar la licencia cuando quiera. 

Sin embargo, sí existe un plazo para que el ayuntamiento conceda la licencia. La ley ha establecido un máximo de tres meses, pero este plazo se puede ampliar si se detecta alguna deficiencia que tiene que subsanarse para conceder la licencia. Si pasado ese plazo, el ayuntamiento no ha concedido la licencia se entiende como silencio positivo, pero si en una inspección posterior se detecta alguna deficiencia respecto a los planes urbanísticos, la vivienda puede ser considerada ilegal. 

En cuanto al precio de la licencia depende de los metros cuadrados de superficie útil de la vivienda. Las tasas están reguladas en las ordenanzas fiscales, las más baja están en torno a los 450 €. 

Licencia de primera ocupación vs cédula de habitabilidad 

A pesar de que se habla indistintamente de ambos documentos, existen diferencias. La licencia de primera ocupación, como hemos explicado, es un documento administrativo emitido por el ayuntamiento que confirma que las obras se han realizado de acuerdo con la normativa y la licencia de obras expedida previamente. 

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, entre otras, los metros por habitación. Se necesita un informe técnico de un arquitecto para solicitar la cédula en el ayuntamiento. 

No obstante, debes tener en cuenta que en algunas comunidades se ha suprimido la cédula de habitabilidad y se han unificado ambos documentos para evitar duplicidades. Por tanto, siempre debes comprobar la normativa que rige en tu comunidad. 
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