Revender un piso que aún no se ha acabado de construir

30.04.2020 13:03
dos personas firman un contrato de compraventa de vivienda
Durante los años del boom y antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, revender el piso que se había comprado sobre plano antes de firmar la escritura era una práctica bastante habitual. Gracias a ella, el comprador conseguía importantes plusvalías, ya que el piso de obra nueva se revalorizaba mucho durante el proceso de construcción. Esta operación se hacía a través de la cesión del contrato de compra a un tercero que se subrogaba en los derechos y obligaciones del comprador. Sin embargo, ahora muchas promotoras incluyen en los contratos de reserva cláusulas que impiden esta cesión de derechos, aunque no existe ningún impedimento legal para que se realice. 

¿Qué es la cesión del contrato de compra de una vivienda? 

Ceder los derechos a un tercer comprador es lo que se denomina como “dar el pase”: consiste en que el comprador de la vivienda sobre plano se la pasa a un tercero antes de escriturarla. Para realizar esta operación se incluye en el contrato de compraventa una cláusula que permite su cesión y la de los derechos sobre la vivienda. La cesión del contrato tiene como requisito esencial contar con el previo consentimiento o la posterior autorización de la promotora como vendedora de la vivienda. 
 
Como te comentábamos al principio, en los años del boom inmobiliario, cuando la vivienda se revalorizaba durante el proceso de construcción hasta un 20%, estas operaciones eran habituales. Generalmente, muchos de los que compraban el piso sobre plano lo hacían a modo de inversión: abonaban la reserva y los diferentes plazos hasta que llegaba la escritura de la vivienda. En ese momento se la vendían a otro comprador.  

Se trataba de una venta especulativa basada en la importante revalorización del precio de la vivienda en aquellos años, ganancia que normalmente se cobraba en dinero negro. Estas operaciones provocaron una gran presión en el mercado y el aumento desmesurado de los precios.

Las cláusulas antipase para evitar la reventa 

La situación ahora es diferente. El reglamento de la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales obliga a los promotores o vendedores a comprobar la procedencia del dinero empleado en la compra de la vivienda. De hecho, es obligatorio firmar el documento de blanqueo de capitales al comprar una vivienda para controlar el origen del dinero que se emplea en la transacción.

Por este motivo, las promotoras incluyen cláusulas antipase en los contratos para evitar que el comprador, que está obligado a firmar la escritura, pueda ceder los derechos a un tercero sin una causa justificada y sin su consentimiento. De este modo, se impide que el comprador que ha reservado la vivienda acabe revendiéndola a otra persona antes de que se la entreguen y se firme la escritura.
 
Estas cláusulas, sin embargo, no limitan la posibilidad de que el comprador pueda ceder el contrato de compraventa por otras razones, como por ejemplo un cambio de domicilio por razones laborales, un divorcio o un cesión de un padre a favor de su hijo. En los casos en los que se permite la cesión del contrato, la promotora debe cumplir con la exigencia de las comprobaciones fijadas en el reglamento del blanqueo de capitales. En cualquier caso, la promotora tiene la decisión de permitir o no la cesión del derecho de compra a otra persona distinta al comprador original.

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¿Cómo tributa la cesión del contrato? 

La cesión del contrato de compra de una vivienda tiene también un impacto fiscal. Como la compra al promotor está gravada con el IVA de vivienda nueva, todas las cantidades que el cliente va abonando desde el momento que firma el contrato de reserva tienen que liquidarse con el Impuesto de Valor Añadido.

No obstante, cuando se produce la cesión del contrato de compra a un tercero, la promotora, que es la que ha recaudado el impuesto para ingresarlo en Hacienda, tiene que devolver el IVA que se ha devengado en las cantidades entregadas a cuenta al comprador inicial.
 

casita sobre plano y llaves de la vivienda


Además, la cesión de compra de la vivienda es una operación que está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La nueva persona que adquiere la vivienda, a partir de la cesión del comprador original, tiene que liquidar este impuesto tomando como base imponible el valor del inmueble en ese momento.

El cálculo de la base imponible ha sufrido distintas valoraciones en función de si se consideraba un bien o un derecho la vivienda que se transmite. Finalmente se ha aceptado que es el valor del inmueble el que se toma como base imponible para el cálculo del impuesto. La promotora tiene que comprobar que se ha liquidado este impuesto antes de vender la vivienda al nuevo comprador. Por último, como lo que se transmite es el derecho a comprar la vivienda cuando esté terminada, no la vivienda en sí, cuando el comprador final o cesionario adquiere la vivienda a la constructora se considera primera transmisión y tiene que abonar el IVA correspondiente. 

En resumen, para revender la vivienda aún en construcción es necesario contar con la aprobación de la promotora y, en muchos casos, se limitan las situaciones en las que se puede ceder el contrato a un comprador distinto al que firmó el documento original de compraventa.
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