¿Cuáles son los trámites para construir una promoción de viviendas?

El papel del promotor inmobiliario

El promotor inmobiliario es la persona física o jurídica que promueve viviendas para su venta. Dicho de otro modo, se encarga de la gestión del proyecto y de la búsqueda de financiación para llevar a cabo la promoción.

La construcción de las viviendas corresponde a la constructora que puede formar parte de la promotora o ser independiente. La promoción inmobiliaria se realiza en fases y en cada una de estas fases es necesario formalizar unos trámites para llevar el proyecto hasta el final. 

A continuación presentamos los trámites que se tienen que formalizar para desarrollar una promoción de viviendas:

Compra del suelo y licencia de obras

El punto de partida de una promoción de viviendas comienza con la compra del solar donde se va a construir. Antes es necesario comprobar la calificación urbanística del suelo, si es urbano, urbanizable, con uso residencial, etc., para saber si se pueden construir viviendas. Esta comprobación se hace solicitando las normativas urbanísticas y las ordenanzas municipales para saber qué tipo de viviendas se pueden construir (superficies, alturas, retranqueos...). Sirve para calcular el tipo de proyecto que se puede construir en el terreno, el tipo de edificabilidad y el aprovechamiento urbanístico.

El segundo paso es la redacción del proyecto arquitectónico para la construcción del edificio de la que se encarga el arquitecto. El proyecto debe incluir un estudio geotécnico, que se realiza a partir de catas en el terreno para saber el tipo de terreno, lo que permite decidir la cimentación que requiere la edificación.

Este proyecto tiene que ser visado por el Colegio de Arquitectos correspondiente y es necesario para solicitar la licencia de obras al Ayuntamiento, que es la autorización administrativa que permite comenzar las obras. El plazo de concesión de esta licencia depende de varios factores y puede tardar en concederse entre 5 y 10 meses. De hecho, una de las demandas de los promotores es la agilización en el proceso de concesión de las licencias por parte de los ayuntamientos porque el retraso tiene consecuencias en el precio de la vivienda.

Si la licencia se concede en menos de 5 meses, no se producen retrasos en la entrega de las viviendas, pero si se retrasa la vivienda se encarece y se pierde rentabilidad. Según un encuesta realizada por el Colegio de Arquitectos de Madrid las licencias de obra nueva acumulan un retraso entre 12 y 18 meses, mientras que los estudios de arquitectura tardan entre 3 y 4 meses en diseñar el proyecto.

Escritura de división horizontal y préstamo promotor

Con la licencia de obras concedida el paso siguiente es realizar la escritura de división horizontal y obra nueva ante notario. En esta escritura se recoge, entre otra información, la superficie de los inmuebles y la cuota que corresponde a cada uno del proyecto. Esta escritura tiene que se registrada en el Registro de la Propiedad.

En esta fase, una vez registradas las escrituras, se formaliza el préstamo hipotecario promotor para financiar la construcción de las viviendas, al que también los compradores pueden subrogarse cuando llegue el momento de comprar la casa, aunque no es obligatorio. Generalmente los bancos exigen tener un mínimo de preventas para conceder el préstamo al promotor que pueden estar entre el 40 y 50%.

Fase de ejecución de la promoción

En esta fase se desarrolla la construcción de las viviendas bajo la dirección facultativa de la obra, que está formada por el director de obra, que es el arquitecto, y el director técnico que es un arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de la edificación. La dirección de obra se encarga del control técnico y del control económico de la obra, para evitar que se produzcan desvíos del presupuesto durante el proceso de construcción de la promoción inmobiliaria.

Seguro decenal

Un trámite obligatorio que tiene que realizar el promotor en esta fase es la contratación de un seguro decenal. Se trata de una exigencia recogida en la ley de Ordenación de la Edificación para garantizar la responsabilidad de todos los agentes que intervienen en la edificación, por las deficiencias en la obra que afecten a la estabilidad y habitabilidad de las viviendas. Sin el seguro decenal no se puede inscribir la obra nueva en el Registro de la propiedad, ni se puede obtener financiación hipotecaria.

El seguro decenal protege al promotor, al constructor y a los propietarios de las viviendas, de manera que en caso de desperfectos en las viviendas nuevas, la compañía responde por el promotor e indemniza a los propietarios.

Además del seguro decenal es necesaria la contratación de un plan de control de calidad a un OCT (Organismo de Control Técnico) que se encarga del control de calidad de los elementos estructurales de la construcción. Este OCT supervisa que la obra se ejecute de acuerdo con el proyecto.

Final de obra y licencia de primera ocupación

Una vez finalizadas las obras, la dirección facultativa tiene que firmar el acta de fin de obra junto con el constructor y el promotor, después de comprobar que se ha realizado todo conforme al proyecto de obra.

Posteriormente, se emite el certificado de fin de obra, firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico, para justificar que se han terminado las obras según la licencia de obras. Este certificado tiene que ser visado por los colegios profesionales de arquitectos y arquitectos técnicos.

En esta fase, tiene lugar el acto de recepción de obra por el que se materializa la entrega por parte del constructor al promotor de la obra terminada. Normalmente el acta se entrega en los 30 días siguientes a la fecha de terminación de la obra que consta en el certificado final de obra.

Cuando el certificado final de obra ha sido tramitado y archivado en el expediente de la vivienda, el promotor entrega el Libro del Edificio que reúne toda la información de la promoción(planos, instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, relación de agentes participantes en la promoción, acta de recepción de la obra, licencia de primera ocupación y los seguros).

Finalmente, se tramita la licencia de primera ocupación, que emite el ayuntamiento cuando ha comprobado que el proyecto finalizado se ajusta a la licencia de obras concedida. En algunas comunidades puede sustituirse esta licencia por la cédula de habitabilidad, ambos documentos son necesarios para gestionar el alta de los suministros de las viviendas.

Por último, el promotor debe gestionar la escritura de declaración de obra nueva ante notario, la inscripción en el Registro de la propiedad y en el catastro y ya se pueden empezar a escriturar las viviendas compradas sobre plano por los clientes.