Inflación y deflación en el sector inmobiliario

La recuperación de las economías tras el parón provocado por la pandemia de la Covid-19 ha impulsado un repunte en la inflación. Los precios de la energía al alza junto a una caída de la confianza empresarial podrían ralentizar la recuperación económica.

Los economistas recuerdan que los precios inmobiliarios permanecen estables durante las situaciones de crisis salvo que vengan acompañadas de caídas en el crecimiento económico.

De hecho, las inversiones inmobiliarias se perciben como inversiones seguras en tiempos de inflación o incertidumbre y sus rentabilidades suelen moverse al alza. Hoy revisamos los efectos de la inflación y la deflación en el sector inmobiliario.

Qué es la inflación

El término inflación proviene del griego y se le define como el incremento generalizado y sostenido de los precios de bienes y servicios durante un periodo de tiempo determinado.

Este incremento provoca que el valor del dinero o la capacidad de compra se reduzca. En términos financieros, la inflación se evita mediante inversiones que ofrezcan más beneficio porcentual del que se pierde con la subida de los precios. Eso sí, batir a la inflación supone asumir más riesgo.

Origen y causas de la inflación

La inflación puede estar generada por una subida del consumo o de la demanda, que crecen más que la oferta disponible. O bien, por la subida de los costes de producción que se produce cuando suben los precios de las materias primas y estos se van acumulando en todo el proceso productivo hasta llegar al bien o servicio final.

La situación de 2022 acumula los dos tipos de inflación, pues la economía mundial se recupera y aumenta la demanda global y bienes y servicios, pero también suben los precios de las materias primas, pues hay menos oferta que demanda en el mercado de petróleo, gas y otras materias primas.

Como no hubo demanda, no hubo inversiones en el sector de las materias primas y al recuperarse las economías se producen cuellos de botella porque no se puede aumentar la producción al ritmo que lo hace la demanda.

Cómo se calcula la inflación

La inflación se mide a través de las variaciones de precio en una cesta de bienes y servicios estándar que se denomina IPC o Índice de Precios al Consumo, y que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) mensualmente.

El IPC de un año completo se utiliza para ajustar las subidas de las pensiones públicas, así como de los empleados públicos o los alquileres, entre otras variables. Como incluye partidas muy volátiles, como la energía o los alimentos, se crea una segunda lectura denominada IPC subyacente, que no las recoge.

Su fórmula es: Tasa de Inflación IPC = (IPC actual - IPC histórico) / IPC actual *100

Tipos

La inflación puede valorarse según sea más o menos intensa durante un periodo de tiempo.

Hay inflación reptante cuando no supera el 10%; moderada cuando supera ese 10% pero todavía se considera que es manejable; galopante, cuando empieza a estar fuera de control; e hiperinflación, que es un aumento descontrolado de los precios y la pérdida absoluta de valor de una moneda: la capacidad adquisitiva de la población es casi nula.

Qué es la deflación

La deflación es el fenómeno inverso a la inflación. Es cuando los precios disminuyen de forma generalizada y sostenida. Esto ocurrió durante la pandemia, pues los confinamientos provocaron la caída de la demanda de muchos bienes y servicios.

En el caso de una deflación, hay mucha oferta y poca demanda, lo que obliga a bajar los precios y provoca un menor crecimiento en la economía, porque al haber menos beneficios, las empresas producen menos y crean menos empleo.

Cómo afectan la inflación y la deflación al sector inmobiliario

A grandes rasgos, la inflación genera demanda en el sector inmobiliario, pues el proceso constructivo lleva un tiempo y tiene unos costes elevados, principalmente por mano de obra, suelo y materias primas.

Esto hace que el sector inmobiliario sea inflacionista en cuanto a precios porque la oferta va siempre por detrás de la demanda. No se construye si no hay demanda y, cuando la hay, responder a la demanda lleva un tiempo.

Los inversores suelen decantarse por el sector inmobiliario por esa constante inflación en los precios que convierte en rentables las inversiones, tanto a través de la compra para posterior venta, como para la compra para alquilar, pues si hay poca vivienda en el mercado, también el precio del alquiler sube.

Venta de viviendas

Cuando hay inflación, los precios suben e inversiones de cierto calado como la compra de una vivienda se estimula. El comprador entiende que -si espera a realizar la adquisición- puede ser más cara.

Dicho de otra manera, acelerar la compra protege al comprador de unos precios potencialmente más altos.

Del mismo modo, si hay deflación, los precios bajan y el comprador entiende que retrasar la compra de una vivienda es más interesante porque puede ser más barata. En este caso, retrasar la compra no es un inconveniente porque los precios no van a subir e, incluso, podrían caer.

A la hora de vender una vivienda es mejor hacerlo con inflación porque hay más demanda y se puede pedir un precio más elevado. Además, no hay prisa por vender porque la vivienda estará más cara en el futuro.

Por lo tanto, es interesante comprar vivienda cuando hay poca inflación, alquilarla y esperar que la inflación o la demanda suban los precios y se puede vender con más beneficio. El sector inmobiliario siempre es rentable a medio o largo plazo.

Alquiler de viviendas

Cuando hay inflación, los precios de los alquileres suben, pues el propietario puede traspasar esa subida a la renta. De hecho, es normal incluir en las cláusulas del contrato una revisión de la renta mensual conforme a la inflación.

Cuando hay deflación, los precios de los alquileres bajan porque el propietario traspasa esa caída al precio para no perder las rentas.

Por otro lado, la inflación puede obligar al inquilino a plantearse una compra si el precio del alquiler es elevado.

En resumidas cuentas, como el sector del alquiler es más activo, recoge las variaciones de los precios de forma más inmediata y se ajusta con más rapidez a la inflación o deflación.