¿Cómo se paga el IVA de una vivienda nueva y a quién?

Como ya te contamos en nuestro artículo sobre el IVA en la vivienda nueva, todas los inmuebles de obra nueva están gravados con este impuesto. Pero, ¿cómo se paga el IVA de una vivienda nueva? ¿Qué persona debe abonarlo y a quién? Te contamos todas las claves que debes conocer para cumplir con tus obligaciones tributarias como nuevo propietario.

Probablemente ya sepas que estrenar un nuevo hogar no consiste solo en pagar el precio que pide el vendedor. También debes hacer frente a los gastos de compra de la vivienda nueva, entre los que se encuentran algunos impuestos que debes liquidar en el momento que cierras la operación. Independientemente de que pagues la casa al contado o con hipoteca tendrás que abonar los gastos de notaría, registro y gestoría (estos últimos, solo si no realizas directamente tú las gestiones). Si además pides hipoteca, tendrás que sumar el gasto de la tasación de la vivienda, la comisión de apertura y las copias de las escrituras (la nueva Ley Hipotecaria establece que el resto de pagos relacionados con el préstamo -notaría, registro, IAJD, etc.- deben correr por cuenta del banco).

En cuanto a los gravámenes, debes pagar el mencionado Impuesto sobre el Valor Añadido (10%) y el de Actos Jurídicos Documentados o IAJD (suele estar comprendido entre el 0,5 y el 1,5%) si se trata de una propiedad nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de las de segunda mano. La forma de pagar estos impuestos también es diferente, ya que IVA se liquida en el acto de la compra, mientras el ITP puede abonarse en un plazo de 30 días desde la firma del contrato de compraventa de la vivienda.

No obstante, y para que no tengas ninguna duda, en este artículo vamos a centrarnos en los pisos de obra nueva, por lo que te vamos a explicar en profundidad todo lo relacionado con cómo se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido de una vivienda nueva.

¿Qué propiedades deben pagar el impuesto?

Antes de contarte a quién se paga este impuesto es importante que conozcas exactamente los casos en los que debes hacerlo. Lo normal es que toda vivienda nueva esté gravada con este impuesto, aunque existe alguna excepción: si ha sido alquilada durante dos o más años por personas distintas a los nuevos propietarios, pierde su condición de nueva y por lo tanto está exenta del pago de este gravamen. Por otro lado, los pisos de los bancos tampoco son considerados como nuevos por parte de la administración, ya que previamente fueron vendidos por el promotor a la entidad financiera.

Estas diferenciaciones son importantes a la hora de pagar los impuestos, porque solo se puede aplicar el IVA en el caso de que la vivienda nueva se compre directamente al promotor. En el segundo caso, si ha estado arrendada más de dos años o pertenecía a un banco, la ley considera que es un inmueble de segunda mano y que debe pagar el ITP.

¿Cuánto se paga de Impuesto sobre el Valor Añadido y cuándo?

Ahora que ya tienes claro qué propiedades deben pagar este impuesto, lo siguiente que debes conocer es cuánto tienes que pagar. Según establece la Agencia Tributaria, el IVA que tiene que abonar el comprador es el resultado de multiplicar el precio de la vivienda por el tipo impositivo vigente. En este caso, existen tres tipos impositivos:

1. IVA general (10%): se aplica a las viviendas nuevas, plazas de garaje (máximo dos unidades) y anexos que se transmiten conjuntamente con ellas.
2. IVA reducido (4%): corresponde a viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.
3. IVA del 21%: destinado a locales comerciales (aunque se use una parte como vivienda) y a las plazas de garaje que superen las dos unidades gravadas con el 10%.

La siguiente duda relacionada con cómo se paga el IVA de una vivienda nueva es cuál es el momento en el que debe abonarse el impuesto. El pago debe realizarse en el momento en el que se efectúa la compra de la propiedad, es decir el Impuesto sobre el Valor Añadido se abona conjuntamente con el resto del inmueble (las cantidades entregadas a cuenta en el pago de la vivienda también están gravadas con este impuesto).

¿A quién se paga el impuesto?

Junto al precio de la propiedad, el comprador debe pagar al promotor el importe correspondiente al IVA (generalmente, el 10% de su valor). Es obligación de este último, el vendedor, ingresar la cuantía del impuesto en Hacienda. Más allá del pago, el nuevo propietario no tiene que hacer ningún trámite más.

La obligación de pagar este impuesto surge cuando se realiza el contrato de compraventa. Esto significa que, cuando se firma la escritura y se entrega el cheque o se hace la transferencia por el importe del piso nuevo, el comprador debe pagar en ese mismo acto la cantidad correspondiente al impuesto. De hecho, hay que dejar constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado el IVA. 

¿Cómo se liquida el impuesto en el proceso de compra? 

Es importante señalar que, si durante el proceso de adquisición se ha firmado con anterioridad un contrato de arras como reserva del inmueble, este documento también tributa por el impuesto correspondiente, en este caso el IVA.

Esto significa que las arras son un pago a cuenta del precio total de la vivienda y, por tanto, hay que pagar el IVA por el importe que se ha anticipado. Por ejemplo, si en el contrato de arras has pagado 10.000 euros a cuenta como reserva de un piso de obra nueva que tributa al 10%, la base imponible será 9.090 € + 910 € en concepto de IVA = 10.000 €.

Es importante especificar en el contrato de arras que la cantidad entregada a cuenta de la vivienda se descuenta del precio final cuando se firma la escritura de compraventa. A la cantidad resultante se aplica el IVA en el momento de la compra.

Esperamos que tras haber leído nuestro reportaje tengas mucho más claros todos los aspectos relacionados con cómo se paga el IVA de una vivienda nueva: qué propiedades deben pagarlo (los inmuebles considerados de obra nueva por la ley -aquí no se incluyen los alquilados durante dos o más años a otras personas que no sean los nuevos propietarios-); qué tipos impositivos hay (10%, el más frecuente; 4% y 21%); cuándo debe abonarse (el comprador debe pagar el IVA en el momento en el que se cierra la compra); y qué persona es la responsable de ingresar el pago en Hacienda (el promotor).