¿Se puede desgravar la hipoteca?

Índice
  1. ¿Cuánto desgrava la hipoteca? 
  2. ¿Requisitos para desgravar la hipoteca? 
  3. ¿Qué se puede desgravar de la hipoteca?
  4. ¿La excepción: qué hipotecas firmadas después de 2013 sí se pueden desgravar?
papel de firma de una hipoteca con una maqueta de una casa
¿Se puede desgravar la hipoteca? Es una de las grandes dudas que siguen teniendo muchos compradores de una vivienda nueva junto a otras como cuánto tardan en conceder una hipoteca o quién paga los gastos de hipoteca. Y la respuesta a la cuestión de si puedes desgravar la hipoteca de una vivienda habitual es sí pero con matices.

En realidad, solo pueden desgravarse la hipoteca aquellas personas que firmaron el préstamo antes del 1 enero de 2013, fecha en que dejaron de ser desgravables. La única excepción a esta norma existe en el País Vasco, en el que su sistema foral propio todavía tiene vigente la desgravación por compra de vivienda habitual. Navarra, que la mantuvo al principio, aprobó con posterioridad un sistema transitorio que llevará a la eliminación total de esta desgravación el 31 de diciembre de 2022.

Sin embargo, en el resto de España desde 2013 no existe la deducción por adquisición de la vivienda habitual en la declaración del IRPF, es decir cuando se pide un préstamo hipotecario al banco para comprar la casa. Eso sí, todos los propietarios que firmaron el préstamo antes de ese día pueden seguir desgravando la hipoteca hasta que liquiden la deuda.

De esta forma, y según establece la Agencia Tributaria, desde el 1 de enero de 2013 sólo tienen derecho a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate los siguientes contribuyentes:
  • Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad a 1 de enero de 2013.
  • Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades con anterioridad a 1 de enero de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, siempre que las citadas obras estuvieran terminadas antes de 1 de enero de 2017.
  • Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad a 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estuvieran concluidas antes de 1 de enero de 2017.
La Agencia Tributaria apunta, asimismo, que para poder aplicar el régimen transitorio de deducción "se exige que los contribu­yentes hayan aplicado la deducción por dicha vivienda en 2012 o en años anteriores, salvo que no la hayan podido aplicar todavía porque el importe invertido en la misma no haya superado el importe exento por reinversión o las bases efectivas de deducción de viviendas anteriores".

¿Cuánto desgrava la hipoteca? 

Antes de seguir contándote quién puede desgravarse la hipoteca y cuánto vamos a explicarte lo que significa realmente. Dicho de una forma sencilla, desgravar significa reducir los ingresos, es decir, la base imponible, sobre la que se aplican los impuestos en la declaración de la renta. Esto quiere decir que si has tenido unos ingresos durante el año de 35.000 €, al aplicar las desgravaciones esta cantidad se reduce y, por tanto, al bajar la base imponible también se reducen los impuestos que tienes que pagar.

balancín con una casa en un lado y un porcentaje en la otra

Llegados a este punto, la siguiente duda es cuánto desgrava la hipoteca. La deducción aplicable es del 15% sobre las cantidades que se han pagado durante el año para amortizar la hipoteca, con un límite máximo de 9.040 euros anuales. Esto significa que como máximo te puedes desgravar el 15% de esos 9.040 euros, es decir 1.356 €. Hay un pequeño 'truco' que debes conocer: si la hipoteca tiene dos titulares, y ambos hacen la declaración de Hacienda por separado, el máximo que se pueden desgravar en la hipoteca es el doble, 2.712 euros.

¿Requisitos para desgravar la hipoteca? 

Para poder aplicar la desgravación de la hipoteca, además de haberla firmado antes de 2013, es necesario que se destine a la adquisición de la vivienda habitual. Según establece la legislación tributaria, la vivienda habitual tiene que cumplir tres requisitos:
  1. Tiene que ser la residencia del propietario durante un plazo continuado de al menos tres años. Esta limitación no se aplica si se produce un cambio de domicilio por separación o traslado laboral. Por ejemplo, las parejas divorciadas pueden seguir desgravándose la vivienda familiar aunque no vivan ahí.
  2. Debe estar ocupada de forma permanente durante un año desde la compra.
  3. También se consideran parte de la vivienda habitual los anexos como los trasteros y plazas de garaje adquiridos junto con la vivienda (con un máximo de dos unidades, tal y como ocurre en el caso del IVA en la vivienda nueva).
Por tanto, no se pueden desgravar las hipotecas de una vivienda no habitual, ya sea una segunda residencia o esté destinada a inversión. Obviamente, tampoco puedes desgravarte la hipoteca de un piso que se destine al alquiler desde el principio (pierde la consideración de vivienda habitual).

Por último, si la hipoteca está destinada a comprar una vivienda que no es un bien inmueble, como es el caso de las casas móviles, tampoco es desgravable porque se considera que estas propiedades son bienes muebles. 

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¿Qué se puede desgravar de la hipoteca?

A la hora de desgravar la hipoteca de tu casa debes tener en cuenta que, además de las cuotas del préstamo hipotecario, también forman parte de la base de la deducción los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del comprador. Entre estos gastos están:
  • Gastos de escritura de compra de la vivienda. Incluyen los gastos de notario, registro, gestoría, IAJD, IVA o ITP. 
  • Gastos de escritura y formalización de la la hipoteca. Aquí se incluyen los gastos de tasación, comisión de apertura...
  • Seguro de hogar. Referido al seguro que la ley obliga a contratar cuando se firma una hipoteca. 
  • Seguro de vida. Se considera un gasto deducible si se contrató vinculado con la hipoteca para conseguir una mejora en el tipo de interés aplicado.  
En cualquier caso, recuerda siempre que el importe máximo a desgravar de una hipoteca es el 15% de 9.040 euros.

¿La excepción: qué hipotecas firmadas después de 2013 sí se pueden desgravar?

Pese a que como te comentábamos al principio, las hipotecas firmadas desde el año 2013 no desgravan, hay algunas excepciones. Eso sí, son casos muy concretos, ya que solo afectan a quienes ya cuentan con un préstamo hipotecario que goza de esa deducción pero quieren modificarlo.

En primer lugar, se pueden desgravar aquellas hipotecas nuevas resultantes de cancelar otra antigua que se beneficiaba de esta rebaja fiscal. En este caso, el préstamo nuevo no se considera como tal, por lo que se seguirá beneficiando de la desgravación del original. No obstante, existe un límite en la desgravación que se puede aplicar a esta hipoteca, porque si se amplía el capital al modificar la hipoteca, ese capital ampliado no se puede deducir en la declaración de Hacienda. 

Otra posibilidad es hacer una subrogación de la hipoteca: la Agencia Tributaria considera que se trata de una modificación de las condiciones de financiación del préstamo hipotecario firmado originalmente para la compra de la vivienda y que, por tanto, puede seguir beneficiándose de la desgravación. 

Por último, algunas comunidades autónomas permiten la deducción por inversión en vivienda habitual si se cumplen determinados requisitos de edad, incapacidad o se destina la inversión a la mejora de la sostenibilidad de la vivienda, entre otros.
¿Cómo se paga el IVA de una vivienda nueva y a quién?
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