Calcular la plusvalía de un piso

La venta de un piso conlleva gastos e impuestos que como vendedor debes tener muy en cuenta a la hora de fijar el precio del inmueble, ya que reducen considerablemente el beneficio obtenido. Uno de los más destacados en la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). En este artículo te vamos a explicar qué es la plusvalía, cómo cálcularla y quién debe pagarla.
 
La plusvalía de la venta de un piso se paga al ayuntamiento que corresponda por la ubicación de la vivienda y grava el incremento del valor que ha experimentado el terreno urbano en el que se edifica. En ocasiones tiende a confundirse con los impuestos que gravan el beneficio o la ganancia patrimonial en terminología tributaria y que se recogen en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y que también se denominan plusvalía.

Aunque aquí hablaremos de la plusvalía en la venta de un piso conviene que sepas que también se paga cuando se recibe una vivienda en donación o cuando heredas un inmueble.

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¿Qué tener en cuenta para calcular la plusvalía?

Existen tres claves que debes tener en cuenta para calcular la plusvalía municipal. Son el valor catastral del suelo, la ordenanza fiscal del ayuntamiento donde se encuentre el piso y el número de años que han pasado desde la compra.

• El valor catastral de la vivienda aparece en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que pagas como propietario del piso una vez al año. También puedes solicitarlo en la oficina virtual del catastro inmobiliario.
• La ordenanza fiscal, por su parte, ofrece la información sobre el coeficiente de incremento y el tipo impositivo, que van en relación con los años que has sido propietario del piso.

Calcular la plusvalía: cómo se hace

El cálculo de la plusvalía se realiza a partir de la base imponible. Esta base imponible sale del valor catastral de la vivienda, sobre el que se aplica unos ratios de incremento de valor. Esta tasa de revalorización es fijada por el ayuntamiento en función de los años que has tenido el inmueble a tu nombre, y alcanza su nivel más alto si lleva en tu posesión más de 20 años.

Para calcular la plusvalía municial, esta base imponible se multiplica por el tipo impositivo que establece el consistorio y se obtiene la cuota total a pagar. Es importante que sepas que la plusvalía de la venta de un piso nunca puede superar el 30% del incremento del valor (ganancia patrimonial). También es importante que sepas que existen bonificaciones en muchos ayuntamientos que te permitirán pagar menos en concepto de plusvalía.

La plusvalía te la exigirá el ayuntamiento ganes o pierdas dinero con la venta del piso

Lo que nunca se te puede olvidar es que la plusvalía te la exigirán ganes o pierdas dinero con la venta del piso. Si no ganas dinero, lo mejor es abonar la plusvalía o impuesto y solicitar después la devolución.

¿Quién paga la plusvalía?

Otra de las dudas que tienen los vendedores es quién paga la plusvalía. El sujeto pasivo o persona que debe pagar el impuesto por la plusvalía en la venta de un piso es el vendedor y es a él a quien el ayuntamiento va a exigirle el pago. No obstante, la plusvalía puede recaer en el comprador cuando el vendedor no es residente en nuestro país o en el receptor cuando se trata de una herencia o donación.

Para pagar la plusvalía tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de venta o de la donación o hasta seis meses prorrogables a un año si recibes el piso en herencia. Los documentos que necesitarás para presentar la plusvalía son la escritura notarial de la compraventa o el documento de aceptación de la herencia o la donación, si es el caso.

Ejemplo de cálculo de una plusvalía municipal

Vamos a ver un ejemplo de cómo calcular la plusvalía. Pongamos que tenemos un piso que se vende a los diez años y que tiene un valor catastral de 100.000 euros. El ayuntamiento estima que la revalorización anual durante ese periodo ha sido del 3,5%, por lo que multiplicas ese 3,5% por los diez años. Ese 35% lo multiplicas por el valor catastral de 100.000 euros y obtienes una revalorización de 35.000 euros para tu piso.

Esa sería la base imponible sobre la que calcular el importe del impuesto por la plusvalía en la venta de tu piso. A partir de ahí, aplicas el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento correspondiente (porcentaje) y obtienes la cuota a pagar. Suponiendo un 30% (máximo permitido) sobre los 35.000 euros, tendrías que abonarle al ayuntamiento 10.500 en concepto de plusvalía.

Como puedes ver, para calcular la plusvalía simplemente tienes que realizar tres operaciones:

1. Ratio de incremento de valor x años de propiedad / 100 = Revalorización.
2. Revalorización x valor catastral = Base imponible del impuesto.
3. Tipo impositivo en porcentaje x base imponible = Cuota total a pagar.

Sobre esa cuota líquida a pagar se aplicarían las bonificaciones correspondientes (si las hubiera).

¿Quién está exento de pagar la plusvalía?

Aunque la mayoría de personas debe pagar la plusvalía, existen una serie de situaciones que permiten evitar su abono. ¿Quién está exento de pagar la plusvalía? Aquí tienes algunos casos:

• La transmisión de la casa entre la pareja cuando se produce una sentencia a favor de los hijos en casos de nulidad, divorcio o separación matrimonial, o en pago de sus haberes comunes (como cuando se liquida el régimen económico matrimonial).
• La transmisión de un inmueble considerado como conjunto histórico-artístico o de interés cultural si sus propietarios demuestran que se han encargado de su conservación o mejora.
• La transmisión de la vivienda o el inmueble cuando el responsable del pago sea el Estado, las comunidades autónomas, el municipio o sus entidades locales, las instituciones benéficas o benéfico-docentes, etc.

¿Existe un periodo para la prescripción de la plusvalía municipal?

Tal y como ocurre con otros impuestos, el plazo de cuatro años es el que determina la prescripción de la plusvalía municipal. Así lo establece la Ley General Tributaria. La cuenta atrás de esos cuatro años comenzará una vez transcurridos los 30 días hábiles en los que debe presentarse la declaración o autoliquidación. Superados esos cuatro años, la administración no podrá exigir el abono del impuesto por haber prescrito.

Esperamos que tras leer este artículo tengas mucho más claro todo lo relativo a este impuesto: cómo calcular la plusvalía, quién debe pagarla, cuándo y en qué casos se está exento.