Cómo se paga la plusvalía municipal con la nueva normativa y quién puede reclamar

El Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucionales varios artículos de la Ley de Haciendas Locales, en los que se regulaba la base imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.

En concreto, la sentencia del TC emitida el 26 de octubre y publicada en el BOE el 25 de noviembre (ver texto legal) considera que son inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2 a y 107.4, que regulan el cálculo de la base imponible de este impuesto. Esto significaba que el método para calcular la plusvalía, es decir, la revalorización del suelo cuando se produce la venta, herencia o donación de una vivienda era inconstitucional porque consideraba que siempre había aumento del valor, aunque no lo hubiera.  

A partir de esta sentencia se abrieron muchos interrogantes sobre si había que pagar la plusvalía o era inconstitucional. Sin embargo, el Gobierno resolvió la cuestión aprobando el Real Decreto Ley 26/2021 de 8 de noviembre (ver texto legal) estableciendo una nueva regulación de la plusvalía municipal.

¿Qué es la plusvalía municipal? 

La plusvalía municipal es un impuesto que grava la revalorización del suelo desde la adquisición de la vivienda hasta su venta, donación o herencia. Este impuesto es competencia de los ayuntamientos. Su cálculo se realiza a partir del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido entre la compra y la venta al que se aplicaba un coeficiente que fijaban los ayuntamientos para determinar la base imponible sobre la que se calcula el impuesto y un tipo impositivo. 

Sin embargo, este impuesto ya había sido objeto de varias sentencias previas del Tribunal Constitucional en las que se cuestionaba la constitucionalidad de varios artículos. El problema es que siempre había que pagar la plusvalía aunque hubiera una perdida en la transmisión o la ganancia obtenida fuese muy pequeña en relación con el impuesto. A partir de estas sentencias se estableció que cuando no existía incremento de valor no había que pagar la plusvalía. 

Descubre qué es el valor catastral de un inmueble 

La última sentencia del Tribunal Constitucional ha ido más allá, señalando que el método de cálculo del impuesto es inconstitucional porque la base imponible se determina a partir del valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y aplicando un coeficiente que varía en función del período de tenencia del inmueble. Sin embargo, no tiene en cuenta el resultado económico, ni el importe obtenido con la transmisión del suelo.

¿Cómo se calcula ahora la plusvalía municipal? 

Para solucionar el vacío legal provocado por la sentencia del TC sobre la plusvalía y la forma de liquidación, el Gobierno ha establecido que se mantiene la plusvalía y que grava el incremento del valor de los terrenos en un periodo de 20 años. 



Además, ofrece dos opciones para calcular la plusvalía para que el contribuyente pueda elegir la más beneficiosa, teniendo en cuenta que no hay que pagar la plusvalía cuando no se ha obtenido ninguna ganancia en la transmisión de la vivienda y que la base imponible del impuesto se tiene que adecuar a la capacidad económica del contribuyente. Asimismo, el Gobierno permite a los ayuntamientos rebajar hasta un 15% el valor catastral del suelo para que pueda reflejar la realidad del ámbito inmobiliario en el municipio. 

Los métodos de cálculo son: 

• Plusvalía objetiva. Calcula la cuota según el valor catastral en el momento del traspaso en función de los coeficientes aprobados por el Ministerio de Hacienda. Estos coeficientes se actualizarán anualmente según la situación del mercado inmobiliario. La novedad es que también se gravan las plusvalías generadas en menos de un año. 

• Plusvalía real. Se valora la diferencia entre el valor de compra y el de venta. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la plusvalía objetiva puede aplicarse este método. 

¿Quién tiene que pagar la plusvalía? 

En el periodo que transcurre desde la sentencia del TC y la normativa aprobada por el Gobierno existen dos semanas de vacío legal, en las que los ayuntamientos no pueden cobrar la plusvalía. No obstante, como la plusvalía es un impuesto clave para la financiación de los ayuntamientos -se estima que recaudan 2.500 millones de euros con este impuesto- el Gobierno optó por aprobar un real decreto ley que entró en vigor el día 10 de noviembre. 

“Los ayuntamientos recaudan unos 2.500 millones de euros a través de la plusvalía municipal” 

La nueva normativa no tiene efectos retroactivos, lo que significa que no puede aplicarse a las transmisiones de inmuebles realizadas antes de la entrada en vigor de la norma. Así, ante la duda de quién tiene que pagar la plusvalía se plantean varias situaciones: 

• Contribuyentes que han hecho el pago de la plusvalía por liquidación. Solo quienes han pagado la plusvalía por liquidación hace menos de un mes, pero antes de la resolución de la sentencia pueden reclamar la devolución del dinero. 
• Contribuyentes que han hecho el pago de la plusvalía por autoliquidación. En principio existe un plazo de 4 años para reclamar, aunque la sentencia del Tribunal Constitucional deja claro que solo será viable si se ha hecho la reclamación antes de que se dictase la sentencia. 

Por tanto, solo se puede reclamar la devolución de la plusvalía municipal cuando el valor del inmueble no haya subido; se ha presentado una reclamación dentro del plazo correspondiente y antes de que se dictase la sentencia del Constitucional.

¿Cómo se puede reclamar la devolución de la plusvalía municipal?

Los trámites para reclamar la devolución de la plusvalía municipal, siempre que se cumplan los requisitos para reclamarla, son: 

1. Solicitar por escrito al ayuntamiento la rectificación y devolución del dinero. 
2. Reclamación al Tribunal Administrativo municipal si el ayuntamiento rechaza la reclamación o no responde. 
3. Demanda judicial ante el Tribunal Superior de Justicia de la comunidad correspondiente si el Tribunal Administrativo del municipio también desestima la reclamación. En este paso necesitas abogado y procurador. 

Con la entrada en vigor del Real Decreto Ley, los ayuntamientos tienen un plazo de 6 meses para modificar las ordenanzas municipales y adaptarse a la nueva normativa para establecer el cálculo de la plusvalía municipal. Pero hasta que entre en vigor la modificación de las ordenanzas municipales para establecer la base imponible del impuesto se aplicarán los coeficientes máximos previstos en el artículo 107.4 de la ley de Haciendas Locales.