La duración mínima del contrato de alquiler

Por lo general, un contrato de alquiler tendrá una duración mínima de 5 años. No obstante, existen diversos casos de los que vamos a hablar a continuación.

Hay que partir del hecho de que existe libertad de pacto entre arrendador y arrendatario a la hora de establecerla. Esto quiere decir que las dos partes pueden fijar un plazo de arrendamiento menor del que establece la ley. Eso sí, si el inquilino así lo desea, la prórroga del contrato de alquiler podrá extenderse automáticamente hasta el plazo que estipula la ley según la fecha de firma del documento y el tipo de arrendamiento del que se trate.

La única excepción que tiene el propietario para rescindir un contrato de alquiler antes de que concluya es que, pasado el primer año, comunique al inquilino con dos meses de antelación que necesita la vivienda para que vivan en ella él o sus familiares directos, descendientes o cónyuge en caso de divorcio.

Una vez aclarado esto, vamos a ver cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler según cada uno de los casos. 

Duración mínima del contrato de alquiler residencial

La ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración mínima de un contrato de alquiler varíe en función del momento en el que se firmó. Esta regulación se refiere solo al alquiler residencial. En función de su fecha de firma, la duración de los contratos de alquiler puede ser la siguiente. 

Contratos de alquiler firmados entre el 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

La duración mínima del contrato de alquiler en este caso es de cinco años. Si propietario e inquilino acuerdan una duración menor, el contrato se prorroga anualmente -si quiere el inquilino- hasta alcanzar los cinco años. Por norma general, transcurridos esos cinco años y si ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovarlo (el arrendador debe comunicarlo con al menos cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Esta segunda prórroga es obligatoria para el propietario y voluntaria para el inquilino. Este último puede rescindir el contrato de alquiler simplemente notificándolo un mes antes de la fecha de conclusión de cualquiera de las anualidades.

Contratos de alquiler firmados después del 6 de junio de 2013 hasta el 6 marzo de 2019

En la reforma de la LAU de 2013 se redujo la duración mínima de los contratos de alquiler. Los contratos firmados en este periodo tienen una duración mínima de tres años, de manera que si se firma un contrato por una duración menor, se prorroga obligatoriamente hasta alcanzar los tres años, permitiendo al inquilino vivir tres años en la casa. En este caso también es el inquilino el único que puede terminar antes el contrato avisando al propietario con un mes de antelación. 

En estos contratos, una vez alcanzada la duración de tres años, si ninguna de las partes anuncia su intención de no renovar, se prorroga el contrato por un año más. Esta prórroga no se activa si el propietario comunica al inquilino su intención de no renovar el contrato.

Contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019

El año pasado se aprobó una modificación de la LAU. Lo más destacado de este cambio es que se amplió de nuevo la duración mínima del contrato de alquiler, pero introduciendo una diferencia según el tipo de arrendador. En los arrendamientos firmados tras la última reforma, la duración mínima del contrato de alquiler es de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete años si se trata de una persona jurídica. 

Si la duración que pactan inquilino y propietario es inferior a cinco años, cuando ese plazo se vence, el alquiler se prorrogará por periodos anuales hasta alcanzar esos cinco años, salvo -como siempre- que el inquilino no quiera renovarlo. Igual que en el anterior caso, si el arrendador es una persona física que necesita la vivienda para él, sus familiares de primer grado o su cónyuge puede solicitar la rescisión del alquiler.

Cuando el arrendador es una persona jurídica y se ha pactado una duración menor de siete años, el contrato se puede prorrogar obligatoriamente hasta cumplir esos siete años. En este caso, el arrendador no puede negar la renovación aunque alegue necesitar la vivienda. Cuando pasan los cinco o siete primeros años del contrato de arrendamiento (según el propietario sea persona física o jurídica), el alquiler se prorroga por un máximo de tres años más si ninguna de las partes anuncia lo contrario. 

En cualquiera de los contratos, si finalizado el periodo máximo de alquiler (incluidas las prórrogas), ni propietario ni inquilino manifiestan su deseo de rescindirlo se produce la tácita reconducción: se genera un nuevo contrato con las mismas condiciones, pero sometido al Código Civil. Este tiene una duración de un año prorrogable por el mismo periodo hasta que cualquiera de las partes dé por finalizado el contrato. 

Alquileres vacacionales

La duración mínima del contrato de alquiler varía si se trata de una vivienda de uso vacacional. En este caso, el alquiler de temporada está regulado por el artículo 3 de la LAU relativo al arrendamiento para uso distinto del de vivienda (ver documento):

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

En estos contratos de alquiler vacacional rige la voluntad de las partes, por tanto, la duración mínima será la que acuerden inquilino y propietario. Lo mismo ocurre para las prórrogas de estos alquileres.

A modo de resumen, y como has podido ver, aunque arrendador y arrendatario tienen libertad para fijar un plazo determinado, en realidad la duración mínima del contrato de alquiler es la determinada por la LAU, ya que aunque se haya pactado una inferior, la relación contractual puede prorrogarse siempre hasta el plazo estipulado por la ley si así lo desea el inquilino.