Impuestos por el alquiler de una vivienda

Muchos de los propietarios que se lanzan a la aventura del arrendamiento los desconocen, pero existen algunos impuestos por el alquiler de la vivienda que deben satisfacer tanto el arrendador como el arrendatario. Estos impuestos por el alquiler dependen de numerosos aspectos, como el tipo de inmueble (vivienda habitual o no), la comunidad autónoma en la que se encuentra la propiedad e incluso la fecha en la que se firmó el contrato de alquiler (se han producido cambios legislativos a lo largo del tiempo).

Tal y como explica la Agencia Tributaria, los impuestos del alquiler de vivienda pueden ser el IVA, el IRPF, el ITP o la tributación específica para el arriendo de apartamentos turísticos. Como te hemos comentado, la tributación por el alquiler afecta en algunos casos al arrendador o propietario y en otros, al arrendatario o inquilino.

Estos son los impuestos que gravan el alquiler de una vivienda en España.

Los impuestos por el alquiler de una vivienda que paga el arrendador

Los impuestos por alquiler de una vivienda que debe abonar el propietario de ese inmueble son los que figuran a continuación:
 

IRPF del arrendador

Se trata del principal impuesto por el alquiler de una vivienda que debe pagar el propietario. Los beneficios procedentes del arrendamiento se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Para calcular estos rendimientos hay que restar a los ingresos obtenidos por el alquiler los gastos deducibles y aplicar sobre esta cantidad -si procede- las reducciones correspondientes.

Este rendimiento neto positivo no se reduce íntegramente en la declaración de la renta del propietario, sino en un 60%, y solo en el caso de que se trate de un contrato de alquiler de vivienda habitual. Los contratos de temporada, vacacionales o de alquiler de un local comercial no lo permiten.

Los alquileres de vivienda habitual permiten una reducción del 60% en el IRPF.

Los ingresos que se deben declarar en este impuesto al alquiler de vivienda son los acordados para ese año con el inquilino (los que en teoría se deben cobrar). Si por algún motivo ha habido impagos, se declaran los ingresos acordados también, aunque luego es posible deducirse parte de ellos como saldo de dudoso cobro con ciertas condiciones, como que el inquilino se declare en concurso de acreedores o que hayan pasado más de seis meses entre la primera reclamación de la deuda y el final del año.

Gastos deducibles en el IRPF del arrendador

Como ya hemos comentado anteriormente, a la hora de realizar la declaración de la renta existe una serie de gastos que el arrendador puede deducir de los beneficios obtenidos por el alquiler de su vivienda: 

• Impuestos como el de Bienes Inmuebles (IBI) o la recogida de basuras.

• Gastos de la comunidad de vecinos.

• Gastos de conservación y reparación del inmueble.

• Primas de los seguros del hogar.

• Intereses de la hipoteca.

• Gastos de suministros (si los paga el propietario).

• Amortización sobre el valor de compra del inmueble (3%).

Como ya hemos explicado unas líneas más arriba, si la diferencia entre ingresos y gastos es positiva se aplicará una reducción del 60% en los beneficios obtenidos por el alquiler de esa vivienda en los contratos firmados a partir de julio de 2015.

No obstante, si se alquila como negocio las rentas obtenidas son consideradas actividades económicas y no rendimientos del capital inmobiliario. Eso sí, para que sea considerado así, el alquiler debe implicar que exista una persona empleada con contrato y a jornada completa o que se presten servicios de hostelería.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Tal y como establece la ley tributaria, no existe IVA en el alquiler de vivienda: "El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo".

No obstante, existen algunas excepciones en las que el arrendador sí está obligado a pagar este impuesto por el alquiler de su vivienda:

• Cuando el inmueble tenga un uso mixto como vivienda y como despacho profesional.
• En aquellos arrendamientos en los que el propietario preste además servicios propios de la industria hotelera: limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc. 
• El alquiler de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

Los impuestos por el alquiler de una vivienda que paga el inquilino

Pero junto a los mencionados anteriormente, también existen algunos impuestos por el alquiler de una vivienda que debe pagar el inquilino. Son estos:

IRPF del inquilino

En los contratos firmados desde el 1 de enero de 2015 se suprimió la deducción estatal por alquiler de la vivienda habitual. Por lo tanto, si vives de alquiler lo importante es revisar la legislación de la comunidad autónoma en la que se encuentra tu vivienda para ver si existen deducciones autonómicas de las que puedas beneficiarte en tu declaración del IRPF.

Eso sí, lo que resulta imprescindible para que como inquilino puedas acceder a estas posibles deducciones autonómicas es que se haya realizado el depósito de la fianza de alquiler, una obligación legal del arrendador. Por eso, cuando firmes el contrato de alquiler, asegúrate de que el arrendador ha ingresado la fianza.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP)

El abono del ITP en el alquiler recae única y exclusivamente en el arrendatario ¿En qué cuantía? Conforme a la escala que haya aprobado la comunidad autónoma correspondiente al lugar en que esté situada la vivienda o si la comunidad no la hubiera aprobado, conforme a la que figura en el artículo 12 del Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre).

Pero atención, desde el día seis de marzo de 2019 están exentos de pagar el ITP los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid explican que para calcular la base imponible se multiplica el importe de un mes por doce y por la duración estipulada del contrato. Si se desconoce la duración del contrato se multiplica por seis y si el contrato es de menos de tres años, se computan tres años. Posteriormente, sobre esta base imponible se aplica una tarifa que puedes encontrar aquí. 

Tributos por alquiler de apartamentos turísticos

Los impuestos del alquiler varían si la vivienda va a utilizarse como apartamento turístico. Según establece la Agencia Tributaria, "Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".

Este tipo de arrendamientos turísticos se someterán a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, según establece el art.5 e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

En este caso y dependiendo de si el arrendamiento es realizado por un particular o una empresa, los impuestos a pagar por el alquiler de esa vivienda son el IAE, el IRPF, el IVA o ITP y el Impuesto sobre la renta de los no residentes (LIRNR).
 

Impuesto de Actividades Económicas (IAE)

Hacienda establece que el alquiler de inmuebles durante periodos determinados de tiempo y sin que el titular de la actividad preste otros servicios de hospedaje constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02).

No obstante, la ley apunta asimismo que no debe olvidarse "el régimen de exenciones reguladas en el artículo 82.1 c) TRLRHL, conforme al cual están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros".

Por lo tanto, "Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder cumplimentar al sujeto pasivo en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, que regula en el capítulo I del título II del Reglamento, las obligaciones censales".

IRPF

Con carácter general, los beneficios derivados del alquiler de apartamentos turísticos -sin prestación de servicios propios de la industria hotelera- tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Estos rendimientos serán declarados por el titular del inmueble: el importe a declarar será la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.

Al rendimiento neto resultante de esa operación no le resultará aplicable la reducción del 60%, ya que los apartamentos de uso turístico no son considerados vivienda permanente.

Por otro lado, los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión "generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado)".

No obstante, este arrendamiento se entenderá como una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan servicios propios de la industria hotelera o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.

Impuesto sobre la Renta de no residentes

Este impuesto por el alquiler de una vivienda grava los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

De acuerdo con la ley, "La forma de tributación será diferente dependiendo de si el arrendamiento del inmueble sito en España constituye o no una actividad económica. Si no constituye actividad económica sería calificado como rendimiento de capital inmobiliario". En este último caso, el alquiler se limitará a la mera puesta a disposición de la vivienda y el rendimiento a declarar será el importe íntegro que se recibe del arrendatario y sin deducir ningún gasto. Aquí puedes obtener más información de este impuesto.