Los impuestos en la venta de una vivienda heredada

Heredar un inmueble supone en muchos casos quebraderos de cabeza para las personas que reciben esas propiedades. Sin duda alguna, una de la cuestiones que más dudas suscita es la relativa a los impuestos en la venta de una vivienda heredada, ya que muchas personas que heredan una casa y quieren sacar un beneficio de ella, no saben realmente qué gravámenes deben pagar si la venden.

Lo primero que debes tener claro es que por el simple hecho de aceptar la herencia ya tendrás que abonar el Impuesto de Sucesiones y de Donaciones, además de la plusvalía municipal (en este otro artículo te explicamos cómo calcular la plusvalía de un piso). Pero si además quieres vender la propiedad, eso no es todo: también hay que pagar IRPF por la venta de una vivienda heredada. En concreto, y como te explicaremos con más detalle abajo, hay que abonar un porcentaje de la ganancia patrimonial que has obtenido.

Finalmente, tampoco te olvides de que si tardas un tiempo en cerrar la venta de ese inmueble, mientras también tendrás que hacer frente a sus gastos de mantenimiento e impuestos (pago de la comunidad, IBI, etc.). 

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Lo primero que debes hacer tras heredar una casa es ponerla a tu nombre. Así pues, el primer impuesto en la venta de una vivienda heredada que debes pagar es el de Sucesiones y Donaciones.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es el gravamen que debes pagar cuando recibes una herencia de alguien o una donación.  En este caso nos vamos a centrar en el gravamen en caso de herencia. Es gestionado por las comunidades autónomas, por lo que dependiendo de cada territorio varía considerablemente el importe que debe pagarse (algunas comunidades aplican descuentos o bonificaciones según el grado de parentesco del heredero, etc.).

Este impuesto directo es progresivo. Es decir, aumenta a medida que lo hace su base imponible. Tienes un plazo máximo de seis meses desde la muerte del testador para abonarlo (en el caso contrario deberás pagar un recargo por intereses de demora) y deberás pagarlo en la comunidad autónoma donde el fallecido haya tenido su última residencia habitual, no donde se encuentre la vivienda heredada.

¿Cómo se calcula el Impuesto de Sucesiones y Donaciones?  

A la hora de calcular el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo primero que hay que hacer es determinar la masa hereditaria bruta, o lo que es lo mismo, el valor real de los bienes y derechos heredados. Tras restar las cargas, deudas y otros gastos deducibles se obtiene la masa hereditaria neta. Esta cantidad debe dividirse entre todos los herederos de acuerdo con lo establecido en el testamento o la ley y sumar los seguros de vida (si existen): el resultado es la base imponible del Impuesto de Sucesiones.

A esta base imponible se aplica el descuento o bonificación correspondiente a esa comunidad autónoma (por grado de parentesco, minusvalía, naturaleza de los bienes, etc.) para obtener la denominada base liquidable. El porcentaje del impuesto se aplica sobre esta base liquidable. Nuevamente son las comunidades las que deciden de forma unilateral el tipo impositivo. No obstante, la ley estatal estipula que este porcentaje esté comprendido entre el 7,65% y 34% según la base liquidable.

Pero el cálculo del primero de los impuestos en la venta de una vivienda heredada no acaba aquí. Para determinar la cuota tributaria, a continuación debes aplicar los conocidos como coeficientes multiplicadores, determinados en función del patrimonio anterior del heredero y de la relación de parentesco entre éste y el testador (más o menos cercana). Tras aplicar este coeficiente multiplicador a la cuota íntegra se obtiene la cuota tributaria.

Finalmente, la cuota a pagar se obtiene tras aplicar sobre esta cuota tributaria las deducciones o bonificaciones correspondientes (nuevamente fijadas por las comunidades autónomas).

Como has podido ver, determinar la cuantía de este impuesto no es nada sencillo y depende de la normativa vigente en cada territorio, por lo que lo más recomendable es que solicites ayuda a un profesional.

Por lo tanto, el primer paso una vez aceptes la herencia ante notario y firmes la escritura de adjudicación es cambiar la titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad, condición imprescindible para poder vender la vivienda heredada.

Plusvalía municipal o IIVTNU

El segundo impuesto en la venta de una vivienda heredada que debes saldar es la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

La plusvalía grava la revalorización del suelo en el que está construida la vivienda desde el momento de su adquisición hasta que es transferida a otra persona. Como su propio nombre indica, es gestionado por el ayuntamiento del municipio en el que se encuentra la vivienda.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía se realiza a partir de una base imponible que se obtiene del valor catastral de la vivienda, sobre el que se aplican unos ratios de incremento de valor. Esta tasa de revalorización depende del número de años que el propietario ha tenido el inmueble (alcanza su nivel más alto cuando se superan los 20 años de propiedad).

Para calcular la cuota a pagar se multiplica la base imponible por el tipo impositivo correspondiente. Varios aspectos importantes. El primero es que la plusvalía nunca puede superar el 30% del incremento del valor del inmueble (ganancia patrimonial). Por otro lado, existen bonificaciones en muchos ayuntamientos que te permitirán pagar menos en concepto de plusvalía.

Dos apuntes más: para pagar la plusvalía de una vivienda tienes seis meses prorrogables a un año en los casos de herencia. Asimismo, siempre debes abonar este impuesto, incluso si no se produce una ganancia patrimonial: si ocurre esto, lo mejor es abonar el impuesto y solicitar después la devolución (no obstante hay sentencias que eximen su pago en estos casos).

Un último consejo: para no tener que volver a pagar la plusvalía municipal de la herencia cuando vendas la vivienda, debes abonarla antes de doce meses. Si no es así, se generará un año adicional de IIVTNU.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

El IRPF es el tercer impuesto relativo a la venta de una vivienda heredada que debes pagar. Al margen de la procedencia del inmueble, si la vivienda genera una ganancia patrimonial en el nuevo propietario debe reflejarse en su declaración de la renta del año en el que se ha producido la herencia.  

¿Cómo se calcula el IRPF en la venta de una vivienda heredada?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (momento en el que se heredó). Este último valor es el que se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones: no se corresponde con el valor de la vivienda en el momento en el que se firma la escritura de adjudicación de la herencia o el contrato privado en la notaría. En realidad, una vez aceptada la herencia se considera que la transmisión se ha producido en la fecha de fallecimiento del propietario (por lo tanto, el valor de adquisición de la propiedad es el que tiene en ese momento).

Para reducir la ganancia patrimonial, y por tanto pagar menos en concepto de IRPF, puedes incrementar el precio de adquisición y reducir el de transmisión sumando y restando, respectivamente, todos los gastos e impuestos derivados de ambas operaciones (recibir la herencia y vender la casa).

Si el resultado entre el precio de venta y el valor de adquisición es positivo (lo habitual) tienes una ganancia patrimonial y debes pagar IRPF por ella ¿Cuánto? Depende de los tramos de la cuota tributaria de ese ejercicio:

• Si ganas hasta 6.000 euros, un 19%.
• Si ganas entre 6.000 y 50.000 euros, un 21%.
• Si ganas más de 50.000 euros, un 23%.