Modelo de un contrato de alquiler: cláusulas que debe incluir

Redactar un contrato de alquiler que incluya todas las cláusulas y aspectos legales necesarios resulta imprescindible para evitar disgustos o malentendidos en el futuro tanto por parte del propietario como del inquilino. No obstante, seguro que en este momento te estás haciendo alguna de estas preguntas:

• ¿Existe un modelo de contrato de alquiler genérico?
• ¿Se puede redactar libremente entre propietario e inquilino?
• ¿Tiene que ser por escrito o puede ser verbal?

No te preocupes, porque en este reportaje te vamos a desvelar todos los secretos del contrato de alquiler de una vivienda. Además, y para que no te quede ninguna duda, incluso vamos a facilitarte un modelo de contrato de alquiler para que puedas utilizarlo en la redacción del tuyo. No obstante, el mejor consejo que podemos darte es que acudas a un abogado especializado para que te ayude a redactar el contrato de alquiler y a no dejar ningún fleco suelto.

¿Qué es un contrato de alquiler?

Un contrato de alquiler es el documento que regula la cesión y el uso de un inmueble y los derechos y obligaciones del propietario y del inquilino (en este otro artículo te contamos los principales incumplimientos del contrato de alquiler tanto por parte del arrendador como del arrendatario).

El contrato de arrendamiento está regulado por la Ley  29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que ha sido parcialmente modificada en 2019. Los contratos firmados a partir de marzo de 2019 se rigen por la nueva normativa, mientras que los anteriores lo hacen por la ley de 2013.

El contrato de alquiler de una vivienda se basa en los pactos y condiciones acordados voluntariamente por las dos partes. Por lo tanto, no existe un modelo de contrato de alquiler fijo y estipulado por la ley. El arrendador y el arrendatario pueden redactar libremente las cláusulas de este documento, siempre que cumplan los requisitos recogidos en la normativa. Entre estas reglas de obligada aplicación se encuentran, entre otras, las que se refieren al ámbito de aplicación de la ley, el depósito de la fianza de alquiler y la formalización del contrato.

En cuanto a cómo debe formalizarse el contrato, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. No obstante, el artículo 37 establece que "Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento".

Cláusulas de un contrato de alquiler

Un contrato de alquiler contiene cláusulas obligatorias (estipuladas por ley) o fundamentales y otras voluntarias (pactadas libremente por el propietario de la vivienda y el inquilino). No obstante, antes de contarte cuáles son cada una de ellas, aquí tienes un modelo de contrato de alquiler facilitado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en su página web.

A continuación te ofrecemos un resumen del contenido que debe tener un contrato de arrendamiento:

• Identificación de las partes contratantes
  
  Las partes contratantes son el arrendador y arrendatario. Pueden actuar en nombre propio o mediante representante, pero tienen que estar perfectamente identificados en el contrato de alquiler. Sobre todo, es importante acreditar a todos los que vivirán en la casa como inquilinos, para que posteriormente no puedan producirse subarriendos no autorizados expresamente por el propietario.
  
  Los datos identificativos de arrendador y arrendatario que deben incluirse son: nombre y apellidos, DNI o pasaporte, teléfono, correo electrónico y domicilio.
  
  

• Datos del inmueble objeto del contrato
  
  Es fundamental incluir claramente toda la información de la vivienda: ubicación, tamaño, dirección... Asimismo, es importante reflejar en el documento la referencia catastral de la casa y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
  
  Si el inmueble se alquila amueblado hay que adjuntar un inventario del mobiliario detallando el estado de cada uno de los elementos. Finalmente, si la vivienda cuenta con anexos (trastero, garaje, etc.) hay que especificar si están o no incluidos en el arrendamiento (para evitar posibles malentendidos).
  
  

• Duración del alquiler
  
  Casero e inquilino pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler, por lo que conviene reflejarlo en el documento. Con carácter general, y si no se estipula nada, el arrendamiento tendrá una duración inicial de un año.
  
  No obstante, es importante que sepas que la ley establece que la duración mínima del contrato de alquiler es de cinco años si el arrendador es persona física y siete si es una jurídica. Esto quiere decir que, en aquellos contratos en los que la duración de arriendo sea menor, ésta se prorrogará automática y obligatoriamente -si así lo quiere el inquilino- por plazos anuales hasta finalizar los cinco años. El alquiler no se renueva si el arrendatario se lo comunica al casero un mes antes de la finalización del periodo pactado.
  
  Es importante detallar en el contrato de alquiler la fecha exacta en la que empieza a contar el plazo, si es el día de la firma o el día de la ocupación de la vivienda.
  
  
• Prórroga tácita
  
  Es aconsejable incluir esta cláusula para especificar que transcurridos los cinco primeros años del contrato, si el arrendador o el arrendatario no han notificado su intención de no renovarlo (con cuatro y dos meses de antelación, respectivamente), el contrato se prorrogará por periodos anuales un máximo de tres años más (salvo que el inquilino no quiera renovarlo al finalizar cada año).
  
  
• Precio del alquiler y gastos
  
  La renta del arriendo es fijada libremente por las partes, pero se debe especificar en el contrato de alquiler su importe, la forma de pago (transferencia, domiciliación bancaria…) y los gastos que incluye. El pago de la renta es mensual y tiene que hacerse durante los siete primeros días del mes de la forma que pacten casero e inquilino. El arrendador tiene que entregar un recibo de pago al arrendatario (descubre cómo hacer un recibo del alquiler de la casa), aunque no es necesario si se paga el alquiler por transferencia, porque ya queda constancia del cumplimiento del pago. Las partes pueden acordar sustituir el pago de la renta durante un plazo determinado si el inquilino se compromete a reformar o rehabilitar la casa (art. 17 LAU).
  
  También conviene especificar quién se hace cargo de los gastos e impuestos de la vivienda. Aunque en la ley está recogido el reparto de gastos entre arrendador y arrendatario, es conveniente también incluir una cláusula que lo especifique en el contrato de alquiler. Generalmente, el propietario tiene que pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda. Mientras, el inquilino debe abonar los suministros y las reparaciones propias del uso del inmueble.
   
• Importe de la fianza y las garantías adicionales
  
  Tal y como establece la última normativa, solo se puede pedir una mensualidad como fianza (obligatorio por ley) y dos mensualidades más como garantías adicionales (opcional). Estas cantidades, además de garantizar el pago de la renta -en caso de impago-, permiten sufragar los desperfectos que el inquilino pueda causar en la vivienda.
  
  El depósito de esta fianza del alquiler debe ser realizada por el propietario de la vivienda en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma. Por otro lado, en esta cláusula se debe reflejar que la devolución del dinero se hará una vez resuelto el contrato, salvo que se haya producido un impago o algún problema durante el alquiler (desperfectos en la vivienda, etc.).
  
  
• Extinción y resolución del contrato
  
  Esta cláusula señala que el incumplimiento de cualquiera de los términos del contrato es causa de su resolución por cualquier de las partes. También se puede producir por otras causas, entre ellas si el propietario necesita, por causas de fuerza mayor (divorcio, etc.), recuperar la vivienda después del primer año de alquiler para él o su familia (en este otro post te contamos cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario).
  
  En el caso de resolución del contrato por parte del inquilino, también es importante incluir una cláusula de desistimiento. Por regla general, el arrendatario puede desistir del contrato transcurridos los primeros seis meses, siempre que se lo comunique con una antelación de 30 días al casero. En esta cláusula se debe especificar la indemnización que el inquilino tiene que pagar al arrendador, que es una mensualidad de la renta por cada año del contrato que falte por cumplir o una parte proporcional si el periodo es inferior.
  
  No obstante, si el inquilino desiste, su cónyuge puede continuar con el alquiler de la vivienda, como por ejemplo si se produce su separación o divorcio.
  
  


• Obras por parte del arrendatario
  
  En el contrato de alquiler se debe recoger expresamente que el inquilino no puede hacer obras en la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador. Si las hace es causa de resolución del contrato.
  
  ¿Quién paga las averías en un piso de alquiler? El propietario debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Eso sí, corresponden al arrendatario las pequeñas reparaciones motivadas por el desgaste o uso ordinario de la vivienda.
  
  
• Actualización de la renta
  
  En el contrato también puede incluirse cómo se hará la revisión del alquiler, ya que las partes tienen libertad para fijar la manera de actualizar la renta. La única limitación es que la subida de la renta no puede estar por encima del IPC.
  
  
• Derecho de compra
  
  Es una cláusula que se puede incluir en el contrato de arrendamiento respecto al derecho de compra que tiene el inquilino si la vivienda se pone a la venta durante el tiempo que está alquilada.

Otros consejos para hacer un contrato de alquiler

Todas estas cláusulas que regulan los derechos y obligaciones de ambas partes deben plasmarse en un contrato por escrito. Aunque es legal que sea verbal, es mejor hacerlo por escrito para que sirva como prueba ante cualquier problema.

También es conveniente inscribirlo en el Registro de la Propiedad, para lo que es necesario elevarlo a escritura pública ante notario. Por otro lado, desde el año 2013 es imprescindible aportar el certificado energético de la vivienda para poder alquilarla, por lo que debe incluirse junto con el contrato. 

El inquilino debe vigilar que no se incluyan cláusulas abusivas en el contrato que limiten sus derechos (estas cláusulas serán nulas). Por último, aunque no es necesario que en la formalización del contrato intervenga un abogado, es conveniente contar con su asesoramiento legal. 

Además de las cláusulas obligatorias y optativas es conveniente incluir en el documento legal qué hacer en caso de venta o pérdida de la vivienda por parte del arrendador, fallecimiento del propietario o desahucio.