El funcionamiento de la prórroga de un contrato de alquiler cuando llega la fecha de vencimiento está establecido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (ver documento). Por prórroga se entiende la acción de prolongar una cosa en el tiempo o la continuación de algo por un tiempo determinado. Cuando se aplica al contrato de alquiler de una vivienda significa su prolongación por un periodo de tiempo mayor. Artículo 10. Prórroga del contrato. 1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. 2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. Duración del contrato de alquiler Cuando se habla de la duración del contrato de alquiler hay que entender que éste se rige por la libertad de pacto entre el propietario y el inquilino. Es decir, la duración del alquiler es pactada libremente entre las partes, según establece el artículo 9 de la LAU. Por eso, son válidos los contratos que acuerdan un plazo menor al tiempo fijado en la ley, que tras la modificación de la ley aprobada en marzo de 2019 es de cinco años cuando el arrendador es un particular o de siete si es una persona jurídica. "Las partes pueden fijar libremente la duración inicial del contrato de alquiler, salvo los contratos indefinidos que son rechazados por la jurisprudencia del Tribunal Supremo al ir contra la naturaleza y esencia de la figura jurídica del arrendamiento", señala Tomás Felipe, abogado de Legálitas. Si se pacta una duración inferior, la prórroga de ese contrato de alquiler se produce obligatoriamente por periodos anuales hasta que alcanza la duración establecida por la ley. Así, si se acuerda un alquiler de un año de duración, cuando llega su fecha de finalización se prorroga año a año hasta alcanzar los cinco: en este caso se activarían cuatro prórrogas de un año de duración. Durante ese periodo, solo el inquilino tiene derecho a que se prolongue el contrato hasta el tiempo establecido en la ley y aunque el arrendador no esté conforme. El arrendatario es el único que puede rescindir el contrato antes de que finalice o en cada una de las prórrogas. Para hacerlo solo tiene que preavisar al casero con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato. Además, tampoco tiene que comunicar al propietario su deseo de prorrogar el alquiler, es suficiente con que permanezca en la casa y continúe pagando la renta mensual. En estos casos se trata de una prórroga obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario. Esta situación se produce hasta que transcurran los cinco años previstos en la ley. Si en ese periodo de tiempo el arrendador quiere rescindir un contrato de alquiler, no puede hacerlo sin el consentimiento expreso del inquilino (salvo que este último haya incurrido en algún incumplimiento de contrato que sí permita la finalización de la relación contractural: impagos, etc.). ¿Qué es una prórroga del contrato de alquiler tácita? Finalizado el plazo de cinco años, si ninguna de las partes (arrendador y arrendatario) comunica nada se activa una prórroga tácita del contrato de alquiler por la que éste prolonga su duración tres años más. Es lo que se denomina tácita reconducción arrendaticia. Esto quiere decir que se prolonga tácitamente cada año hasta cumplir el máximo (tres años) siempre que ninguna de las partes anuncie previamente que quiere rescindir el alquiler. No obstante, es posible que el contrato finalice y no comience esta prórroga tácita si alguna de las partes comunica su deseo de finalizar el arrendamiento. Así, el propietario podrá negarse a prorrogar el contrato de alquiler siempre que preavise al inquilino con cuatro meses de antelación. "Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta alcanzar tres años", apuntan desde Legálitas. Pero si es el inquilino el que no quiere continuar con el alquiler, puede comunicarlo al casero dos meses antes de la finalización del contrato. Durante el periodo que se prolonga el contrato la prórroga tácita es obligatoria para el arrendador, mientras que el inquilino puede cada año finalizar el contrato, ya que en ese periodo prorrogado se aplica el régimen legal y convencional. ¿Se puede anular la prórroga del contrato de alquiler? La ley solo recoge la posibilidad de anular la prórroga del contrato en una situación concreta. El propietario solo puede negarse a la prórroga del contrato de alquiler forzosa si, una vez que ha pasado el primer año de arrendamiento, necesita recuperar la vivienda para ocuparla él o sus familiares directos. Se trata de un supuesto especial de rescisión del contrato recogido en la ley. En este caso tiene que preavisar con dos meses de antelación al inquilino. Eso sí, si pasados tres meses el propietario no ha ocupado la vivienda, el arrendatario puede recuperar el uso de la casa o pedir una indemnización compensatoria por los gastos que le ha ocasionado el desalojo. No obstante, hay que tener en cuenta que, debido a los cambios introducidos en la ley, la duración de los contratos de alquiler y la activación de la prórroga varía según la fecha en la que se han formalizado. Así, en los contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019 la duración de la prórroga del contrato de alquiler es de tres años: es obligatoria para el arrendador, ya que solo el inquilino puede rescindirla antes. La prórroga tácita, que se activa cuando finalizan los tres años, es también por periodos anuales. Mientras que ahora, debido a las medidas urgentes tomadas durante el estado de alarma por el coronavirus, se ha establecido una prórroga especial de seis meses para los contratos de alquiler que finalizan en abril o dos meses después del fin del estado de alarma.
