Renovación del contrato de alquiler de una vivienda

Renovar el contrato de alquiler de un piso funciona de acuerdo a unas premisas que no siempre tienen muy claras propietario e inquilino. La última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos estalece en su artículo 9 que aunque la duración mínima del contrato de alquiler puede ser libremente pactada por las partes, si ésta es inferior a cinco o siete años (dependiendo de si el arrendador es una persona física o jurídica) podrá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta esos cinco o siete años.

Así, en los arrendamientos de menor duración que ésta se producirá una renovación automática del contrato del alquiler, salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo (en este caso, la voluntad del arrendador no importa salvo un supuesto que explicaremos más abajo). Sin embargo, si el contrato se firmó antes del 18 de diciembre de 2019 y entre el 22 de enero y el 5 de marzo de 2019, la duración será de tres años, no de cinco, con una prórroga de un año.

Salvo que el inquilino desee lo contrario, los contratos de alquiler desde 2019 pueden tener una duración mínima de cinco años.

Según establece la LAU, la única excepción que permite al propietario detener la renovación del contrato de alquiler durante sus cinco primeros años es que una vez transcurrido el primero, y siempre que el arrendador sea persona física, necesite el inmueble como "vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial". El propietario debe comunicárselo al inquilino, especificando la causa o causas, con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que necesite la vivienda.

El propietario también puede rescindir el contrato de alquiler en el caso de impagos de cualquier tipo, subarriendos, daños u obras no consentidas por el propietario, tenencia de mascotas no autorizadas, quejas reiteradas de los vecinos...

Prórroga adicional de tres años

Una vez transcurrida esta duración mínima fijada por la ley (los mencionados cinco o siete años), la normativa establece en su artículo 10 una  prórroga del contrato de alquiler adicional, también llamada renovación automática del contrato de alquiler.

De acuerdo con este artículo, si llegada la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes ha notificado, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y dos meses en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato de alquiler se renovará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. No obstante, el arrendatario también puede manifestar al arrendador, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo de nuevo.

Como ya comentamos antes, en los contratos más antiguos con una duración mínima de tres años, el plazo para informar a la otra parte de la intención de no renovar el contrato automáticamente es de al menos 30 días de antelación. El contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Una cosa más: para que el inquilino pueda rescindir al contrato antes de la fecha de vencimiento debe esperar un mínimo de seis meses desde la firma y comunicar la decisión con al menos 30 días. En relación al desistimiento de contrato, la LAU añade que "las partes podrán pactar en el contrato que (...) deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

La parte económica de la renovación de un contrato de alquiler

Una vez que ya conocemos los plazos y el funcionamiento de la renovación del contrato de alquiler es importante revisar también su parte económica. Es decir, cómo se actualiza la renta del alquiler.

En este caso, lo que tienes que hacer es volver a leer las cláusulas del contrato para ver qué está estipulado en torno a la revisión de la renta. Las mismas condiciones son aplicables una vez renovado el alquiler.

Lo normal es que los contratos pacten libremente la forma en que se revisará la renta. Si no existiera, no se podrá modificar la renta de forma libre. De hecho, la LAU especifica claramente que, si no existiera un pacto concreto, no se podrán aplicar actualizaciones de rentas a los contratos.

Si existe la cláusula de revisión, pero no se aclara el método de actualización, habrá de ceñirse al Índice de Garantía de Competitividad (ICG) para calcular el incremento de la renta mensual.