Tipos de contrato de alquiler

Contrariamente a lo que piensan algunas personas, no todos los contratos de arrendamiento son iguales. De hecho, existen tres grandes tipos de contrato de alquiler según la clase de arrendamiento y su duración.

En concreto, los tres tipos de arrendamientos más comunes son el de vivienda habitual, el de temporada y el turístico. La principal forma de diferenciarlos es, sobre todo, por su duración. El alquiler de vivienda habitual es el más largo y el de uso turístico, el más corto.

No obstante y antes de analizar los tipos de contrato de alquiler más habituales en el mercado residencial, aquí tienes un modelo de contrato de alquiler con las cláusulas que debe incluir. 

Contrato de alquiler de vivienda habitual

El primer tipo de contrato de alquiler esta destinado al arrendamiento de viviendas habituales, es decir, inmuebles donde vive de forma permanente el inquilino y durante un periodo prolongado de tiempo.

Este contrato está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que, debido a los cambios que ha sufrido en los últimos años, establece diferentes condiciones para el alquiler según la fecha en la que haya sido firmado. En su última modificación establece que la duración mínima de los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019 debe ser de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete años si se trata de una persona jurídica.

No obstante, y aunque arrendador y arrendatario tienen inicialmente libertad para fijar un plazo de alquiler más corto, la relación contractual puede prorrogarse siempre hasta el plazo estipulado por la ley -los citados cinco años- si así lo desea el inquilino.

La duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de cinco años si así lo desea el arrendatario.

Por otro lado, los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen que incluir una serie de cláusulas obligatorias como son la solicitud de la fianza obligatoria (un mes para una vivienda y dos para usos distintos). El depósito de esta fianza de alquiler debe hacerse en la oficina designada por la autoridad competente (ayuntamiento o comunidad autónoma). Una vez concluido el arrendamiento, y si no se ha producido ningún problema (impago, etc.), esta fianza debe devolverse al inquilino.

Este tipo de contrato de alquiler no debe incluir IVA, salvo que los inmuebles estén destinados a uso empresarial o firmados por una sociedad.

Contrato de alquiler de temporada

El segundo de los tipos de contrato de alquiler es el de temporada. En este tipo de arriendo, la casa no actúa como vivienda habitual sino como residencia temporal por el motivo que sea (vacaciones, trabajo o estudios).

Estos arrendamientos están regulados por el artículo 3 de la LAU relativo al alquiler para uso distinto del de vivienda ( ver documento) y su duración será la acordada libremente por inquilino y propietario, ya que en ellos rige la voluntad de las partes. Ocurre lo mismo con las prórrogas de estos contratos de alquiler.

Como ya hemos comentado, en este caso la ocupación es ocasional y la duración es lo más importante que tiene que reflejar este contrato de alquiler vacacional. Por otro lado, este alquiler también está exento de IVA, siempre y cuando no se presten servicios propios de la industria hotelera (limpieza del inmueble, lavandería, etc.), y los ingresos del arrendatario deben incluirse en su declaración del IRPF (en este otro post te explicamos cómo declarar un alquiler como propietario e inquilino).

Contrato de alquiler turístico

El último de los principales tipos de contrato de alquiler es el destinado a uso turístico. Desde el punto de vista normativo, estos contratos no están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por las leyes vigentes en cada comunidad autónoma.

Este arrendamiento se caracteriza por su corta duración y por estar mucho más profesionalizado, ya que generalmente incluye servicios propios de la industria hostelera (limpieza, lavandería, servicio de recepción, etc.) y se anuncia en plataformas de oferta turística. 

El alquiler turístico no se rige por la LAU, sino por las leyes de cada comunidad autónoma.

Estos contratos de alquiler pueden estar sujetos a IVA o no, dependiendo si incluyen servicios propios de la industria hotelera y/o son prestados por una empresa (tributan en estos dos casos) o no (están exentos). En cuanto a los ingresos generados, tributan en el IRPF del arrendador como rendimientos de capital inmobiliario o de actividades económicas (en este segundo caso, si incluye servicios propios de la industria hotelera).

Otros tipos de contratos de alquiler

Hay otra larga serie de alquileres, pero son mucho menos habituales. Por ejemplo, el arrendamiento compartido típico entre jóvenes y estudiantes al que también recurren divorciados, extranjeros, trabajadores desplazados, etc.

Por lo general, en este tipo de contrato de alquiler se puede distinguir si la responsabilidad del pago es individual de cada uno de los inquilinos o de todos ellos a la vez. En el primer caso, el propietario elige a los inquilinos sin consultar a los demás. En el segundo, los inquilinos pueden decidir a quién subarriendan la habitación o con quién comparten piso (siempre y cuando cuenten con el permiso del casero).

Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es un doble contrato de alquiler de vivienda habitual por un periodo de tiempo determinado y un segundo contrato de compraventa. En el contrato de alquiler, que es el que consideramos aquí, tiene que recogerse el precio del inmueble, las mensualidades y la parte que se descuenta del precio final si finalmente se ejecuta la operación de compraventa.

Alquiler social

Estas viviendas se arriendan a personas y familias en riesgo de exclusión social residencial (con escasos recursos para acceder a una vivienda en propiedad o alquiler). Estos inmuebles pertenecen a las comunidades autónomas o ayuntamientos, que los adjudican en función de unos criterios previamente establecidos. Cada comunidad o ayuntamiento tiene su propia regulación al respecto.

Como has podido ver, existen varios tipos de contrato de alquiler, aunque los más frecuentes son los de vivienda habitual, de temporada y uso turístico.