Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda

El valor catastral de una vivienda es un valor administrativo calculado a partir de una serie de factores relacionados con ese inmueble. Este valor está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción. Así, a cada bien inmueble le asigna un valor monetario en función de, entre otros factores, su ubicación y el valor de la construcción.

Una vez calculado el valor catastral, éste se archiva con un código único de 20 caracteres que identifica a la vivienda sin lugar a error y que puede consultarse de manera gratuita. Este código es algo así como la matrícula o el Documento Nacional de Identidad (DNI) de una propiedad que identifica a la vivienda en el Catastro.

El valor catastral es una valoración del inmueble que sirve de referencia a la hora de comprar o vender la casa, pero debes tener en cuenta que el valor catastral nunca debe superar el valor de mercado del inmueble.

No te pierdas: Cómo saber el valor de una casa.

Es importante este valor porque también sirve para establecer el importe de varios impuestos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que se paga cada año al ayuntamiento.

¿Qué elementos determinan el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral está determinado por dos variables: valor del suelo y valor de la construcción. No obstante, este cálculo inicial varía en función de determinados coeficientes que sirven para diferenciar el valor real de las diferentes propiedades.

A nivel general puede decirse que el valor catastral de una vivienda viene determinado por aspectos como la localización del inmueble y sus características particulares (explotación del terreno, etc.); la ejecución material de las construcciones (costes, calidad, antigüedad, gastos de producción, beneficios de la actividad empresarial de promoción, etc.); el uso, nivel de reforma y estado de conservación de la construcción; las cargas y otras circunstancias que puedan afectar a su valor de mercado.

El valor catastral siempre debe estar por debajo del valor fijado en una tasación o en una compraventa. Este hecho hace que este valor tenga que ser actualizado continuamente para no quedarse fuera de mercado.

Cómo saber el valor catastral

Existen varias formas de conocer el valor catastral de una vivienda:

• A través de la sede electrónica del Catastro (mediante certificado digital).
• En la gerencia del Catastro.
• En un punto de información catastral.
• En el último recibo del IBI, que también incluye el valor del suelo y de la construcción.
• En tu última declaración de IRPF.

Obtener el valor catastral es una tarea sencilla siempre y cuando seas el propietario del inmueble o estés autorizado por él. Por eso, en caso de que acudas a algunos de estos lugares a solicitarlo es importante que lleves contigo la documentación que acredite tu titularidad o la autorización correspondiente.

El Catastro contiene información detallada sobre todos los bienes inmuebles de España. Algunos de estos datos son públicos y otros no. Entre la información pública que puedes conocer está el tipo de inmueble, la superficie construida, una representación gráfica de su planta y la referencia catastral.

La referencia catastral es un código de 20 dígitos 6363611VK4756C0004PS que identifica a una vivienda y que resulta imprescindible cuando se quiere comprar o vender. El significado de los dígitos de la referencia catastral es el siguiente:

• Los cinco primeros dígitos (63636) indican dónde se encuentra situada la parcela.
• Los dos dígitos siguientes (11) indican el inmueble concreto donde se encuentra.
• Los siete siguientes (VK4756C) identifican el plano catastral de la vivienda, siendo las dos primeras letras de ese grupo las que determinan la gestión territorial correspondiente.
• Los cuatro posteriores (0004) son para conocer el piso concreto.
• Las dos últimas (PS) son dígitos de control para validar la información.

Es muy importante que sepas que estás obligado a declarar al Catastro cualquier modificación que hayas realizado o pretendas realizar en un inmueble. Principalmente, si las reformas modifican el uso (convertir un local en un loft, por ejemplo) o si se han eliminado o añadido elementos a la construcción. 

¿Para qué se utiliza el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral de una vivienda se utiliza para determinar los impuestos que se deben pagar por ella. Por este motivo es muy importante que esté actualizado, pues de no ser así puedes recibir una multa.


El valor catastral sirve como base imponible en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que gestionan los ayuntamientos y se paga anualmente y para el cálculo de la plusvalía municipal.

El objetivo del valor catastral de una vivienda es servir de base para calcular los impuestos.

En el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que grava la compraventa de inmuebles de segunda mano, el valor catastral se usa como valor mínimo de la casa. 

Además, el valor catastral también se tiene en cuenta en el IRPF cuando se trata de segundas viviendas que deben tributar en la declaración de la renta como rentas inmobiliarias y se toma como referencia en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio. 

¿Cómo puedes calcular el valor catastral a partir del IBI?

Si desconoces el valor catastral de la vivienda, puedes calcularlo a partir de la cuota pagada en el IBI. Necesitas conocer el gravamen que aplica el ayuntamiento para hacer una sencilla operación que consiste en dividir la cuantía del impuesto entre este gravamen. 

Por ejemplo, si has pagado 200 euros de IBI y el gravamen del ayuntamiento es del 0,68% el resultado sería 29.411 euros que es el valor catastral de la vivienda. 

Recuerda que las modificaciones que se realicen en el inmueble deben ser comunicadas en el Catastro para que se modifique el valor catastral de la vivienda.