¿Qué es una SOCIMI y como invertir en una?

02.10.2020 20:10
que es una socimi

¿Qué es una SOCIMI? Se trata de una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria. Dicho de otra forma, una SOCIMI es una empresa que cotiza en bolsa y se dedica a comprar, promover y rehabilitar inmuebles urbanos para el alquiler.

El origen de las SOCIMI son los REIT o Real Estate Investment Trust que nacieron en Estados Unidos en los años 60 con el fin de que todos los inversores pudieran beneficiarse del mercado inmobiliario.

En España, las SOCIMI existen desde 2009. A finales de 2019 superaban el medio centenar entre las cuatro que cotizaban en el mercado continuo (Merlin Properties, Colonial, Lar e Hispania) y las que lo hacían en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Aquí te vamos a explicar con más detalle qué es una SOCIMI, a qué se dedica y, lo que es más importante, cómo afecta su actividad al mercado inmobiliario.

Características de una SOCIMI

La Ley 11/2009 es la que regula las SOCIMI. En ella se establecen ocho grandes requisitos legales que deben cumplir. En realidad, se trata de exigencias muy sencillas.

  • Deben cotizar en una bolsa de valores europea.
  • Su capital social mínimo ha de ser de 5 millones de euros y tener al menos 50 accionistas.
  • El 80% de su cartera han de ser activos inmobiliarios urbanos.
  • Han de poseer un mínimo de tres inmuebles (uno desde la actualización de la Ley 16/2012) y que ninguno suponga más del 40% de los activos de su cartera.
  • El 80% de sus ingresos deben proceder del alquiler de sus activos inmobiliarios o de las rentas que genere vía participaciones o dividendos de las mismas.
  • Su deuda ajena no puede superar el 70% de su cartera de activos.
  • Deben permanecer en las propiedades que alquilan siete años y tres años en las que compran para vender.
  • Han de repartir en dividendos al menos el 90% de lo que obtengan por el alquiler y explotación de los inmuebles y un mínimo del 50% del beneficio que logren en operaciones de compraventa.

Fiscalidad de una SOCIMI

 Ahora que ya sabes qué es una SOCIMI y qué requisitos debe cumplir, vamos a hablar de su fiscalidad. A cambio de que cumplan los requisitos mencionados anteriormente, las SOCIMI disfrutan de ciertas ventajas fiscales. Por ejemplo, pagan menos en el Impuesto de Sociedades (19%).

También están exentas de la tributación parcial (20%) de los ingresos que consigan por los alquileres de los pisos si la SOCIMI tiene como mínimo la mitad de su cartera en activos de tipo residencial. Por último, también están exentas de retenciones por los dividendos que abonan.

Invertir en una SOCIMI

¿Cómo invertir en una SOCIMI? Tal y como ya hemos dicho, existen en el mercado español más de cincuenta de estas sociedades. Cuatro de ellas son lo bastante grandes (por valor en bolsa) como para cotizar en el mercado continuo. De ellas, una, Merlin Properties, es parte del Ibex 35, que agrupa a las mayores empresas cotizadas españolas.

Para invertir en una SOCIMI hay que hacerse accionista de la misma, lo que supone comprar sus acciones al precio que marque el mercado, tal y como harías con cualquier otra sociedad que cotice en bolsa.
Las SOCIMI invierten en pisos, locales comerciales, edificios de oficinas, naves logísticas y hoteles.
Los analistas financieros explican que una SOCIMI es una empresa interesante para inversores que buscan el dividendo y que quieren beneficiarse de las subidas en el mercado inmobiliario sin tener que realizar grandes desembolsos o invertir directamente. Por el mismo motivo, señalan que no son acciones de grandes subidas o bajadas en el corto plazo.

Para entender mejor su actividad, las cuatro grandes SOCIMI del mercado español diversifican sus inversiones en activos inmobiliarios residenciales (viviendas), locales comerciales, edificios de oficinas, naves logísticas y hoteles

Impacto de las SOCIMI

Según un informe de la Sociedad de Bolsas, las cerca de 70 SOCIMI actuales mantienen un volumen de inversión inmobiliaria que ronda los 50.000 millones de euros y tienen un valor en bolsa de unos 22.300 millones.

En los últimos seis años, las SOCIMI españolas han abonado en dividendos 1.394 millones, han ampliado capital en 48 ocasiones (en las que han obtenido 8.395 millones) y sus acciones han movido en bolsa (por la compra y venta de los títulos) alrededor de 34.662 millones solo hasta el cierre de 2018.

socimi

Este mismo informe señala que las SOCIMI han mejorado la transparencia y la visibilidad del sector inmobiliario español, destacando sobre todo la posibilidad de hacer líquidos activos que no lo son y permitiendo así que pequeños ahorradores puedan beneficiarse de ello.

En los años que siguieron a la crisis económica motivada por la burbuja inmobiliaria, las SOCIMI ayudaron a reactivar el mercado español en un momento en el que los inversores institucionales y extranjeros miraban hacia otros mercados (2009-2012) y profesionalizaron el alquiler residencial, que estaba mayoritariamente en manos de particulares (95%).

Pese a ello, según un informe de BME y JLL, los activos residenciales en alquiler superaron los 4.200 millones de euros de inversión en 2018 de la mano fundamentalmente de los inversores institucionales. Por este último dato, algunos expertos inmobiliarios señalan que el impacto de las SOCIMI en el mercado inmobiliario también resulta negativo, ya que alimentan la burbuja del alquiler. Si una parte importante de su cartera es residencial (pisos), compiten con ventaja por las viviendas de obra nueva frente a los compradores minoristas.

Posteriormente, con toda su cartera de de alquiler pueden marcar precios que compliquen el acceso a la vivienda. Sobre todo, porque muchas SOCIMI concentran su cartera en los mercados inmobiliarios más rentables de España, como son los de Madrid y Barcelona.

A modo de resumen, y respondiendo a la pregunta inicial de qué es una SOCIMI, podemos decir que son sociedades cotizadas que, entre otras cosas, han acercado el mercado inmobiliario a los pequeños inversores y que estimularon el ‘ladrillo’ en los años en los que éste no interesaba a los grandes inversores institucionales y extranjeros. Han ayudado también a la profesionalización del sector inmobiliario, pero en las ciudades más rentables (Madrid y Barcelona, sobre todo) compiten en el sector residencial (pisos) con los compradores de vivienda de obra nueva, algo que podría encarecer el mercado de alquiler.

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