¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda?

En fechas previas a la crisis del coronavirus, España era el tercer país en la Unión Europea, junto con Suecia y Dinamarca, que más avanzaba en el alquiler, según el VIII informe del mercado residencial de Servihabitat. El aumento de la demanda ha provocado que el número de viviendas en alquiler haya descendido hasta 87.770. 

Además, las previsiones avanzan que el precio del alquiler seguirá al alza en 2020, situándose la renta media para una vivienda de 80-90 metros cuadrados en 800 €, cifra que se supera con creces en Madrid, Baleares y País Vasco. En cuanto a la rentabilidad bruta del alquiler de una vivienda la media nacional se sitúa en el 5,8%, aunque otros estudios la elevan hasta el 7,5%. 

Con este panorama podemos plantearnos si es una buena idea comprar una vivienda como inversión, pues la clave está en la rentabilidad que podamos conseguir. Vamos a ver en este artículo cómo se calcula la rentabilidad de un piso. 

¿Qué es la rentabilidad de una vivienda?

Cuando hablamos de la rentabilidad de una vivienda nos referimos a la rentabilidad que podemos conseguir poniendo la vivienda en alquiler, de manera que la inversión que hacemos con la compra nos genera unos ingresos. Esta rentabilidad depende del precio de venta de la vivienda y del precio del alquiler. La rentabilidad de la vivienda en alquiler se calcula con la siguiente fórmula: 

Rentabilidad = Ingresos del alquiler/precio de la vivienda x 100

Por ejemplo, si el precio de la vivienda es de 150.000 € y el alquiler mensual es de 600 €, primero tenemos que multiplicar esta cifra por 12 meses para saber los ingresos anuales. 
600 x 12 = 7.200 € 

La cifra resultante se divide por la inversión realizada en la compra de la vivienda y el resultado se multiplica por 100.

7.200 : 150.000 = 0,048 x100 = 4,8% rentabilidad bruta de la vivienda. 

Para saber la rentabilidad neta hay que sumar todos los gastos de la vivienda (comunidad, IBI, seguros) y restarlos de los ingresos. 

¿Cuál es la rentabilidad actual de una vivienda? 

Además de la rentabilidad del alquiler, el Banco de España contabiliza la rentabilidad total de la vivienda, que se calcula sumando la rentabilidad del alquiler y la subida del precio de la vivienda, que en realidad es la plusvalía que se obtiene si se vende la casa. 

Según los últimos datos del Banco de España la rentabilidad total de la vivienda en el último trimestre de 2019 bajó hasta el 8,5% muy por debajo del 11,8% que registraba el año anterior. La evolución de la rentabilidad total ha experimentado fuertes movimientos, desde los máximos que superaban el 20% entre los años 2000 y 2005, a los mínimos alcanzados en 2012 con un -10%. 

En cuanto a la rentabilidad bruta del alquiler, los últimos datos correspondientes al tercer trimestre del año 2019 la situaban en el 3,8%, tan solo dos décimas menos que en el mismo periodo del año previo. La evolución en este caso también ha sufrido fuertes vaivenes, desde el máximo del 6,5% en el año 2000 a los mínimos de 2008 con un 2,8%. 

¿En qué ciudades es mayor la rentabilidad? 

A partir de estos datos, el Banco de España considera que la vivienda todavía es un bien atractivo para invertir a pesar de que la rentabilidad del alquiler se está reduciendo, sobre todo, en las grandes capitales como Madrid y Barcelona. En ambas ciudades, la rentabilidad del alquiler ha descendido desde 2017 cuando marcaba la máxima rentabilidad como consecuencia de que el precio de oferta del alquiler subía más que el precio de venta de las viviendas. 

Sin embargo, a partir de ahí el precio del alquiler ha entrado en desaceleración lo que ha provocado que la rentabilidad haya descendido en estas ciudades, aunque la situación en cada distrito es diferente. 

En las ciudades más rentables se tardan menos años en recuperar la inversión de la compra de la vivienda con la renta del alquiler. 

Las ciudades en las que la rentabilidad bruta del alquiler es mayor son de tamaño medio y pequeños. Por encima del 7% se alcanza en Murcia, Lérida, Santa Cruz de Tenerife y Huelva, mientras que en Badajoz, Las Palmas, Castellón, Teruel, Ávila y Almería la rentabilidad del alquiler se mueve entre el 6% y 7%. 

Entre el 5% y 6% se mueven la mayoría de las ciudades españolas, destacando en la parte alta Alicante, Valencia, Málaga y Sevilla. Por último, las ciudades en donde la rentabilidad del alquiler alcanza el porcentaje más bajo son San Sebastián, Pamplona, La Coruña y Cádiz. 

¿Por qué cambia la rentabilidad de una vivienda? 

La rentabilidad de la vivienda cambia en función del precio de la vivienda y del precio del alquiler. Si el precio de la vivienda sube y la renta del alquiler permanece estable, la rentabilidad de la vivienda disminuye, mientras que si ocurre lo contrario, se estabiliza el precio de la vivienda y aumenta la renta del alquiler, la rentabilidad crece.

Además, la inversión en vivienda tiene otros riesgos que afectan a la rentabilidad. Para empezar, tener la vivienda vacía supone una pérdida de ingresos porque se mantienen los gastos, pero no se compensan con los ingresos que se obtienen por el alquiler. Otro riesgo es la posibilidad de que el inquilino no pague la renta lo que puede llevar a un proceso de desahucio que se alarga varios meses en los que tampoco se obtienen ingresos, pero sí gastos. 

Por último, la vivienda es un activo ilíquido, lo que significa que no se puede convertir en dinero cuando lo puedes necesitar, por lo que puedes tener problemas de liquidez en momentos complicados de mercado. 

Para saber si es rentable comprar una vivienda debes tener en cuenta el precio de compra y calcular cuántos años tardarías en recuperar la inversión con el alquiler de la vivienda. Cuantos menos años tardes, mejor.