¿Por cuánto alquilar un piso de obra nueva?

04.09.2020 13:29
por cuanto alquilar piso

Una de las inversiones tradicionales en España es la de comprar un piso para alquilarlo y así obtener unas rentas. Esta operación puede hacerse con todo tipo de vivienda, pero resulta más interesante si se realiza con un piso de obra nueva, ya que resulta mucho más atractivo para el inquilino, pues se encuentra con un inmueble a estrenar. Aquí tienes otras ventajas de invertir en vivienda nueva.

Como toda operación financiera, las claves para tomar la decisión correcta pasan por la rentabilidad (aunque te lo contamos más abajo, en este otro post te explicamos detalladamente cómo calcular la rentabilidad de una vivienda). No se trata solo de comparar el precio del piso (lo que pagamos por él) con la renta que ingresamos por el alquiler.

También hay que incluir los gastos de compra de esa vivienda y los impuestos. Asimismo, hay que restar las desgravaciones que podamos lograr. Lógicamente, también hay que tener en cuenta el riesgo de que habrá periodos en los que la vivienda podrá estar desocupada y no generará ingresos.

No te pierdas: Seis consejos para invertir en viviendas
En este artículo te explicamos las referencias a tener en cuenta para valorar una operación de este tipo y algunos consejos que facilitarán una buena inversión.

¿Puedo comprar una vivienda de obra nueva y después alquilarla?

Sí, sin duda alguna. Los factores que apoyan una decisión de este tipo son varios. Por un lado, las dificultades que tienen los jóvenes para acceder a la vivienda en propiedad. Por otro, la mayor movilidad geográfica de las nuevas generaciones es todo un cambio cultural que favorece el alquiler.

Desde un punto de vista financiero, el mercado del alquiler de la vivienda continúa siendo muy rentable, sobre todo en algunas grandes ciudades con fuerte demanda: de acuerdo con el estudio 'Variación acumulativa de la vivienda en España' del portal Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler en España se ha incrementado hasta un 52% en los últimos cinco años.

Variación acumulativa del precio del alquiler en España por años (junio 2015 - junio 2020)


evolución precio alquiler vivienda en España 2015-2020
Fuente: Fotocasa.

Otro factor que invita a invertir en vivienda para alquilar es la baja rentabilidad que ofrecen otros activos financieros. Más ventajas son que permite obtener unas rentas mensuales y que resulta más fácil y más rápido alquilar una vivienda que venderla. Entre las principales desventajas se encuentran que el tiempo necesario para recuperar la inversión es largo y que puede haber periodos que no la tengas alquilada y pierdas dinero.

¿Cómo calculo lo que tengo que cobrar para que sea rentable?

La pregunta que seguramente te estés haciendo en estos momentos es cómo calcular el alquiler de una casa. Para que este cálculo sea sencillo, puedes dividir los ingresos anuales obtenidos por el alquiler entre el precio que has pagado por el inmueble y los gastos que genera. Por ejemplo, si la vivienda ha costado 200.000 euros y se alquila por 1.200 euros al mes (14.400 euros al año) con unos gastos de unos 3.000 euros anuales (comunidad, impuestos, seguros, etc.), esta sería la cuenta:

14.400 euros de ingresos al año – 3.000 euros de gastos = 11.400 euros netos por alquiler

11.400 euros / 200.000 euros precio de compra = 0,057= 5,7% de rentabilidad bruta anual

También puedes hacer el cálculo al revés. Quiero una rentabilidad del 5% anual y la vivienda me ha costado 200.000 euros: 200.000 euros x 0,05 = 10.000 euros. Si le sumamos los 3.000 euros anuales de gastos tenemos 13.000 euros a repartir entre doce meses. Esto nos daría un alquiler de 1.084 euros de letra mensual para obtener una rentabilidad el 5% en esa vivienda.

Otra forma de saber si la operación es rentable es dividiendo lo que sacamos neto al año (11.400 euros en este caso) por el precio de compra (200.000 euros). El resultado es 17,5, y se llama PER (Price Earning Ratio). El PER es el número de años que tardaríamos en recuperar el importe que pagamos por esa vivienda con ese precio de alquiler.

11.400 euros (ingresos por alquiler) / 200.000 euros (precio de compra) = 17,5% o PER

Tardaríamos 17,5 años en amortizar la compra de la vivienda con el alquiler a ese precio

Para que tengas una referencia válida a la hora de establecer el precio del alquiler de tu vivienda, debes tener en cuenta que la rentabilidad bruta por alquiler-sin tener en cuenta los gastos- calculada por el Banco de España para el segundo trimestre de 2020 es del 3,7%. Si quieres obtener con tu vivienda una rentabilidad bruta del 3,8%, el PER es de 26,3 años (casi 316 meses). Es decir, para amortizar el precio de una casa -con esa rentabilidad del 3,8%- son necesarias 316 cuotas mensuales de alquiler.

Impuestos que gravan el alquiler de una vivienda

Según el uso que se dé a la vivienda, esta tendrá que pagar unos impuestos u otros. En el caso de una vivienda de obra nueva destinada al alquiler para particulares es obligatorio pagar el IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas).

El importe total se calculará en función de la base imponible del propietario (dependerá de sus ingresos totales anuales). Si la vivienda se alquila para fines vacacionales, los ingresos tributarán en el IRPF, pero tendrás que mirar también los impuestos de la comunidad autónoma correspondiente. Por lo general, no hay que pagar Impuesto de Actividades Económicas, pero hay que presentar el modelo 036 o 037.

Si la vivienda la ocupa un negocio, hay que pagar el IVA repercutido (lo que paga el inquilino cada mes) y el IRPF de los ingresos obtenidos durante el año. En estos otros artículos te explicamos con más detalle cómo funciona el IVA de la vivienda nueva y el IVA en el alquiler de vivienda.

Finalmente, no te olvides que a la hora de tributar los beneficios por el alquiler de tu vivienda, la ley permite desgravarte determinados gastos.

Ciudades donde sacar más rentabilidad al alquiler de mi vivienda

Hay muchas variantes que influyen en que tu vivienda de alquiler sea mejor o peor inversión: el precio de compra, la localidad en la que se encuentra, la ubicación dentro de esa ciudad, sus características (tamaño, tipo de inmueble, servicios comunes, etc.) y, cómo no, la rentabilidad que ofrece la zona.

bloque de pisos

Este último aspecto debes tenerlo muy en cuenta si lo que buscas es comprar una vivienda para tenerla siempre alquilada: es posible que el lugar no resulte atractivo para ti, pero que sin embargo ofrezca mucha más rentabilidad que otro que te resulte más llamativo o cercano a tu casa.

Por ejemplo, aunque los precios de alquiler más altos pertenecen a ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián, estas ubicaciones no son las que ofrecen mayor retorno por la inversión.

De acuerdo con el portal inmobiliario Pisos.com, la rentabilidad media del alquiler en España durante el segundo trimestre de 2020 fue del 6,16%. Las capitales españoles más rentables fueron Murcia (7,48%), Sevilla (6,40%), Las Palmas y Zaragoza (6,01%) y Valencia (5,99%). 

Murcia 7,48%
Sevilla 6,40%
Las Palmas 6,01%
Zaragoza  6,01%
Valencia  5,99% 
Toledo  5,70%
Badajoz  5,45%
Oviedo  5,43% 
Madrid  5,42% 
Valladolid  5,36%
Málaga 5,17%
Santander  5,16% 
Barcelona  4,92% 
Girona 
4,78%
Logroño 
4,68% 
Pamplona 
4,67% 
A Coruña 
4,34% 
Bilbao 
4,29% 
Palma 
4,20% 
San Sebastián 
3,53% 

Fuente: Pisos.com


Como puedes ver, las capitales de provincia menos rentables para el alquiler fueron A Coruña (4,34%), Bilbao (4,29%), Palma (4,20%) y Donostia-San Sebastián (3,53%).

Por su parte, Idealista.com apunta que las capitales más rentables durante los seis primeros meses del año han sido Lleida (8,7%), Murcia (8,1%), Huelva (7,3%), Castellón de la Plana (7%) y Santa Cruz de Tenerife (7%). Barcelona ofreció una rentabilidad del 4,8% y Madrid del 5,3%. Las menos rentables han sido San Sebastián (3,6%), A Coruña (4,6%), Palma (4,7%) y Cádiz (4,7%).

En conclusión, alquilar un piso de obra nueva es una buena inversión. Aquí te hemos explicado por cuánto alquilar un piso de obra nueva para que te salga rentable, pero recuerda: es importante elegir bien el piso a comprar, la región, la ubicación y el tipo de vivienda.

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