Seis consejos para invertir en viviendas

Índice
  1. Consejos para invertir en una vivienda nueva
    1. Busca vivienda según el tipo de alquiler
    2. Mejor obra nueva que segunda mano
    3. Dónde invertir en vivienda en España
    4. Elige el mejor momento para comprar
    5. Estudia la revalorización de la vivienda
    6. Calcula los gastos de la vivienda
    7. Reforma la vivienda
  2. Ventajas e inconvenientes de invertir en vivienda
  3. Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda 
Seis consejos para invertir en viviendas
consejos para invertir en viviendas

La vivienda es un valor refugio para muchos compradores conservadores que quieren sacar rentabilidad a su dinero. Si tú eres unos de ellos es importante que tengas en cuentas estos consejos para invertir en viviendas.

Y es que, sin duda alguna, invertir en vivienda nueva en 2019 es una buena oportunidad para conseguir un beneficio a futuro sin estar expuesto a los riesgos del mercado financiero. Este año, la rentabilidad de los depósitos y bonos del estado está por debajo del 1% y 1,4%, respectivamente. Sin embargo, la rentabilidad del alquiler de vivienda alcanza el 4%, según los últimos datos del Banco de España. Viendo estas cifras, la conclusión es clara: es rentable invertir en vivienda.

Consejos para invertir en una vivienda nueva

Desde el año 2013, la compra de vivienda para destinarla al alquiler ha mantenido una tendencia creciente porque hay mucha demanda de inmuebles y poca oferta. Además, y como consecuencia de ello, los precios del alquiler se han incrementado, aumentando la rentabilidad de esta inversión.




Durante el boom inmobiliario, la inversión en vivienda se hacía de otro modo. El comprador adquiría el piso para venderlo poco después (a veces lo compraba sobre plano y lo vendía nada más recibirlo), y así obtener un beneficio rápido. La rápida y elevada revalorización de la vivienda motivó este fenómeno. Las cosa ha cambiado tras la crisis: hay un crecimiento generalizado del alquiler motivado, por un lado, por el cambio de mentalidad de los jóvenes -menos inclinados a la propiedad que las generaciones precedentes- y, por otro lado, por las dificultades que tienen para acceder a la vivienda en propiedad. Esto ha hecho que invertir en vivienda para alquilar en 2019 se haya convertido en la opción más rentable ahora mismo. Según los datos de la Agencia Negociadora del Alquiler existe una demanda de ocho candidatos por cada vivienda que sale al mercado en alquiler.

Pero, como te comentábamos al principio, para no equivocarte en alguna de tus decisiones es importante que sigas estos consejos para invertir en viviendas.

Busca vivienda según el tipo de alquiler

Existe un tipo de vivienda adecuado para cada alquiler. Por eso es importante que antes de invertir en vivienda decidas a qué tipo de alquiler quieres destinarla: residencial, turístico o para estudiantes. En términos generales, el piso más buscado por los inversores es de pequeño tamaño y con una o dos habitaciones, ya que tanto su precio como sus características encajan con el perfil más frecuente de inquilino. No obstante, los expertos inmobiliarios señalan que la mayor rentabilidad se obtiene con los pisos de entre 150 y 250 metros. 

Mejor obra nueva que segunda mano

Siempre que sea posible, elige mejor pisos de obra nueva para invertir. Es verdad que su precio es superior a los de segunda mano, pero sin embargo tienen numerosos aspectos positivos tanto a la hora de alquilarlos como de venderlos. Además de contar con un inmueble a estrenar (con el atractivo que eso supone para sus futuros inquilinos), contarás con una vivienda más moderna, con una mejor distribución, construida con materiales más actuales y con mayor aislamiento acústico y térmico (con el importante ahorro que eso supondrá en tu factura mensual de calefacción, etc.). Además, gracias a la garantía de las casas nuevas, te evitarás tener que pagar averías durante varios años (algo que, en caso de venderla, también será un valor añadido de cara al nuevo comprador).

Dónde invertir en vivienda en España

Uno de los consejos para invertir en viviendas que más debes tener en cuenta es su ubicación. Nuevamente debes determinar el tipo de inquilino que buscas a la hora de decidir dónde invertir en vivienda en España. Se buscan viviendas céntricas en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga) para destinarlas al alquiler turístico, mientras que si el objetivo es el alquiler residencial de larga estancia es mejor centrar la búsqueda en barrios nuevos fuera del centro de las ciudades, principalmente porque el precio es menor. y porque también es mayor el número de personas que buscan casas de alquiler es esas zonas. También tiene un peso decisivo en la elección de la vivienda dedicada al alquiler residencial que esté situada en un área con servicios: transporte público, colegios, lugares de ocio…. 

Elige el mejor momento para comprar

Igual de importante a la hora de sacar el máximo provecho económico es preguntarte si es el momento de invertir en vivienda o no. ¿Cuándo es el mejor momento para comprar un piso? Mientras que la primavera es una buena época para poner a la venta tu piso (con la llegada del buen tiempo se reactiva el interés por buscar casa), la búsqueda de viviendas de alquiler aumenta a la vuelta de vacaciones. Ten en cuenta estos periodos para vender o alquilar tu inmueble y lo normal es que tardes menos tiempo en colocarlo.

Estudia la revalorización de la vivienda

Es preciso analizar la zona para determinar los hábitos de sus vecinos: si hay más demanda de alquiler o venta; si son mayoritariamente propietarios o alquilados; etc. Por otro lado, debes estudiar la evolución de los precios en esa zona durante los últimos años: ¿ha subido el precio de venta?¿Y el de alquiler? Revisa también los planes de crecimiento del vecindario, ya que puede hacer que se revalorice de forma rápida: ¿hay prevista la construcción de un gran centro comercial, una zona verde, una línea de metro?

Ten en cuenta que si es una zona con mucha demanda, el precio de la vivienda será más caro y hay menos margen para negociar el precio de compra. Valora si existe suficiente demanda del alquiler en esa zona o busca otra donde el precio de adquisición no sea tan caro.

Calcula los gastos de la vivienda

Otro de los consejos para invertir en viviendas que debes tener muy presente: todos los gastos relativos a ella. En primer lugar, adquirir un inmueble no es solo pagar su precio, también están los gastos en la compra de una vivienda nueva en 2019. Debes tenerlos en cuenta para calcular su precio total y la rentabilidad de la operación. El inversor en vivienda muchas veces compra en efectivo y propiedades con un precio comprendido entre 100.000 y 200.000 euros. En función de este valor debes calcular los impuestos, como el IVA en la vivienda nueva, el IAJD (entre el 0,5 y 1,5%), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si el inmueble es de segunda mano), etc.

A todos estos gastos de adquisición debes sumar otros que también condicionarán la rentabilidad de tu inversión en vivienda nueva. Hablamos de los pagos adicionales que deberás desembolsar regularmente tras la compra: compra de mobiliario, impuestos (IBI, etc.), gastos de comunidad... Un piso con un precio atractivo puede volverse un caramelo envenenado si, por ejemplo, tiene unos gastos de comunidad muy elevados.


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Otro detalle importante: si financias la compra con una hipoteca deberás valorar que la renta del alquiler cubra la cuota hipotecaria para comprobar que es una buena inversión. 

Reforma la vivienda

El estado de la vivienda influye en el alquiler. Si compras una vivienda de segunda mano anticuada tendrás más dificultades para encontrar inquilino que con una de obra nueva o en buen estado. Plantéate reformar la vivienda: las mejoras realizadas en una casa en mal estado pueden llegar a incrementar el alquiler entre un 20 y un 30%. Calcula que el presupuesto medio que se gastan los propietarios en la actualización de una vivienda está entre 4.000 y 5.000 euros. La ventaja es que si realizas las reformas básicas de pintura, suelos, actualización de baño y cocina conseguirás alquilar más rápido.  

Ventajas e inconvenientes de invertir en vivienda

       

Ventajas

Inconvenientes 

La demanda de vivienda es permanente, por lo que siempre habrá candidatos para alquilar o comprar la vivienda Es necesario un fuerte capital inicial para la compra. Si se necesita hipoteca para una vivienda de 150.000 euros hay que pagar en efectivo entre 30.000 y 45.000 euros
Aumento de la demanda del alquiler: ha crecido hasta alcanzar una cuota superior al 20% El tiempo que se tarda en recuperar la inversión: una vivienda de 120.000 € que se alquila por 600 € mensuales necesita 16,6 años para amortizarse (sin tener en cuenta los gastos de compra, mantenimiento y pago de impuestos y cuotas)
Es un ingreso pasivo y recurrente que recibirás mes a mes y que generalmente se incrementa cada año con el IPC    Durante el tiempo que el piso no está alquilado genera pérdidas, ya que no se tiene ningún ingreso pero hay que pagar los gastos   
Es un activo que se revaloriza    No es un activo líquido: en caso de necesitar dinero no puedes venderlo tan rápido como un fondo de inversión

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda 

Para calcular la rentabilidad obtenida por el alquiler de una vivienda hay que diferenciar la rentabilidad bruta de la neta. La primera se calcula a partir del precio de la vivienda y los ingresos obtenidos por el alquiler.

Ejemplo: Precio vivienda 150.000 €
               Renta alquiler 600 € 
               Ingresos brutos 600 x 12 = 7.200 €
               Rentabilidad bruta = 4,8%

Para saber la rentabilidad neta hay que restar de los ingresos obtenidos por la renta, los gastos de la vivienda que corresponden al propietario: comunidad, IBI, seguros, reformas y gastos varios.

  Ejemplo: Precio vivienda 150.000 €
                 Renta alquiler 600 €
                 Ingresos brutos 600 x 12 = 7.200 €
                 Gastos 100 € comunidad x 12 + 250 € IBI = 1.450 €
                 Ingresos netos 7.200 - 1.450 = 5.750 €
                 Rentabilidad neta = 3,8%

Por último, hay que tener en cuenta los periodos en los que la vivienda no tiene inquilinos, ya que no se generan ingresos, pero sí gastos.

Esperamos que todos estos consejos para invertir en viviendas te sirvan para sacar la máxima rentabilidad a tus ahorros.

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