El abogado inmobiliario: un experto en leyes de vivienda

Un abogado inmobiliario puede ayudarte a resolver todas aquellas dudas relacionadas con la vivienda y que hagan referencia a materias tan dispares como la compraventa, alquiler, comunidades de vecinos, herencias, desahucios... En realidad, los abogados inmobiliarios son juristas especializados en derecho civil, urbanístico e hipotecario, que son las tres ramas de actuación principales del mercado de la vivienda.

Las grandes operaciones inmobiliarias siempre llevan asociado el asesoramiento de un abogado, pero las pequeñas no. Y en muchas ocasiones sí es recomendable recurrir a un abogado especialista en derecho inmobiliario para evitar malentendidos o problemas posteriores fruto del desconocimiento de la materia.

La razón es que un abogado es un experto que conoce todos los vericuetos de la ley, todos los detalles que pueden pasarle por alto a cualquier persona no relacionada con el medio. Y operaciones como la compraventa de una vivienda, el alquiler, la transmisión patrimonial, las donaciones o las herencias incluyen aspectos burocráticos y legales que la mayoría de los compradores desconocen porque no están familiarizados con ellos. Además, puesto que muchos de nosotros vivimos en una comunidad de vecinos, el roce con los demás puede generar problemas que también precisen de los servicios de un buen abogado inmobiliario.

Un abogado inmobiliario es un jurista especializado en el asesoramiento legal de procesos que afectan a la vivienda

En grandes líneas, las tareas de un abogado de derecho inmobiliario pasan por estudiar la situación del inmueble en operaciones de compraventa, resolver disputas sobre urbanismo y prestar asesoramiento en contratos, informes periciales y reclamaciones, además de participar en procedimientos judiciales relativos a la vivienda, tales como desahucios, herencias, hipotecas, conciliaciones, separaciones y divorcios, indemnizaciones por incumplimientos, etc.

A modo de resumen, sus principales ámbitos de actuación son el asesoramiento legal en procesos de:

• Compraventas de vivienda.
• Alquileres de inmuebles.
• Problemas relacionados con las comunidades de vecinos.
• Grandes operaciones inmobiliarias.

Cómo puede ayudarte un abogado especialista en vivienda en la compraventa

Una razón de peso a la hora de plantearse el asesoramiento de un abogado en la compra de una vivienda es que se trata de la mayor inversión en la vida de una persona o pareja. En esta operación, el abogado especialista en vivienda tiene la función de comprobar todos los temas técnicos y jurídicos que afectan a la transacción.

Existen un sinnúmero de detalles que deben analizarse de manera pormenorizada, tanto si la venta se realiza a través de una promotora o inmobiliaria como si se lleva a cabo entre particulares. Por lo tanto, un profesional especializado en derecho inmobiliario podrá asesorarte, sobre todo, en estas áreas:

• Redacción de documentos como contratos de arras, contratos de compraventa de vivienda, alquiler, etc.
• Comprensión y tramitación de toda la documentación que se procederá a firmar: por ejemplo la escritura de la vivienda.
• Estudio de la vivienda: situación legal (Registro de la Propiedad) y urbanística (licencias en orden, etc.), posibles cargas, vicios ocultos, etc.
• Problemas con las garantías de la vivienda. Tanto en obra nueva como en segunda mano, las garantías suelen ser fuente de conflicto, ya que son situaciones que se producen pasado algún tiempo de la compra. Como comprador debes conocer tus derechos, pero si no es así, un abogado inmobiliario te indicará cómo reclamar deficiencias o vicios ocultos.
• Contratación de hipotecas: es otra de las materias que ha generado más reclamaciones en el pasado, especialmente  por las cláusulas abusivas. Por este motivo, y pese a que tras la llegada de la nueva ley hipotecaria el notario juega un papel determinante a la hora de comprobar que el contrato hipotecario respeta la ley, no está de más que un abogado eche un vistazo al préstamo antes de firmarlo.
• Procesos legales: en estos casos, la participación de un abogado especialista en compraventa de viviendas se antoja imprescindible. Es el caso, por ejemplo, de procesos por embargos, reclamaciones por incumplimientos de contratos, etc.

El abogado inmobiliario en el alquiler de una vivienda

El arrendamiento de una vivienda se rige por una norma fundamental que establece la relación entre arrendador y arrendatario, aquella que dice que un inquilino puede hacer uso de una vivienda durante un tiempo determinado mientras abone sus rentas mensuales. A partir de ahí, un abogado inmobiliario puede desempeñar sus funciones antes y durante la vigencia del propio contrato ayudando a ambas partes.

Así, durante el arrendamiento pueden surgir situaciones que hagan necesaria la presencia de un abogado experto, tanto por parte del arrendador como del alquilado. Entre sus principales funciones destacan las siguientes:

• Asesoramiento y redacción del contrato de alquiler con sus diferentes cláusulas (duración, actualización de las rentas, etc.). Para evitar posibles malentendidos posteriores, es importante que el experto explique bien las condiciones del contrato tanto al propietario como al inquilino, incluidas todas las cláusulas, derechos y obligaciones. 
• Información sobre la distribución de los diferentes gastos: quién paga las averías en un piso de alquiler, los suministros, etc. 
• Asesoramiento sobre la actualización de la renta: es una de las razones primordiales por las que se contratan los servicios de un abogado. Salvo pacto diferente entre arrendador y arrendatario, la ley establece cómo actualizar la renta del alquiler. No obstante, es importante que figure en el contrato cómo se regirá esta actualización.
• Desacuerdos y procesos legales: el abogado también desempeña un papel crucial en aquellos casos en los que se produce un desencuentro entre arrendador y arrendatario (reclamaciones de rentas, daños en la vivienda, incumplimientos de contratos, etc.) o en los que se acaba llegando a un proceso judicial (desahucios).

Apoyo de un abogado inmobiliario en los conflictos vecinales

Una comunidad de vecinos está regida por la Ley de Propiedad Horizontal y por los estatutos de esa comunidad de propietarios, que establecen las normas de uso de los elementos públicos y privados de esa urbanización o edificio. Como experto en Ley de Propiedad Horizontal es importante que un abogado especialista en vivienda sea el encargado de redactar esos estatutos o de al menos revisarlos.

Estas son algunas de las cuestiones en las que puede ofrecer su asesoramiento y mediar:

• ¿Se puede instalar un techado en una terraza de uso privativo?
• ¿Se puede enajenar la portería del bloque?
• ¿Cómo se procede si unos vecinos quieren instalar un ascensor y otros no?
• ¿Qué ocurre si un vecino se niega a pagar una derrama?
• ¿Cómo se debería actuar si el administrador ha robado los fondos de la comunidad?

El abogado inmobiliario es quien conoce la ley para dar respuesta a todas estas preguntas. La mayoría de las consultas que reciben los expertos en Ley de Propiedad Horizontal están relacionadas con propietarios que han realizado obras que no se han consensuado con la comunidad y que acaban afectando a instalaciones comunes del edificio.

Un abogado también puede actuar a favor de la comunidad cuando un vecino no cese sus actividades molestas, sobre todo cuando el caso deba llevarse a juicio (siempre y cuando antes haya obviado las primeras amonestaciones por parte del presidente).

Cómo puede ayudar un abogado inmobiliario a las promotoras

Los abogados inmobiliarios no solo resultan de gran ayuda en la compraventa de vivienda, en el alquiler y en las comunidades de vecinos. También prestan numerosos servicios para las promotoras inmobiliarias. Entre los más destacados se encuentran los siguientes:

Como puedes ver, el abogado inmobiliario desempeña un papel importante dentro del sector y muchas veces es necesaria su ayuda en numerosos ámbitos: en la compraventa de propiedades, en el arrendamiento de viviendas, ante ciertas circunstancias de una comunidad de vecinos, para ayudar a las promotoras en su quehacer diario y a la hora de enfrentarse a un proceso judicial.

Precisamente, en este último campo es donde interpreta un papel de mayúscula importancia, ya que puede poner en práctica su experiencia en procesos civiles sobre legislación especial de hipotecas, urbanismo e inmuebles. Las reclamaciones y demandas que más suelen acabar en los tribunales son las herencias, los incumplimientos de contratos y los desahucios.